인천지방법원 2026타경85. 경기도 부천시 원미구 심곡동 327-34 ‘루트하임’ 6층 601호, 아파트 물건입니다. 권리구조의 핵심은 2022년 10월 27일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 440,000,000원이며 이를 말소기준권리로 보면 이후 2025년 국 압류, 2025년 이혜순 가압류, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리관계가 단순하다는 것과 임대차 위험이 없다는 것은 같은 말이 아닙니다. 현황조사에는 임대차관계 미상으로 기재되어 있으므로, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 실제 존재한다면 대항력 가능·미상 상태가 될 수 있습니다. 따라서 현장 점유 및 매각물건명세서 확인은 별도로 필요합니다.
가격은 더욱 명확합니다. 현재 최저가 4.72억은 최근 12개월 평균 3.9224억보다 7,976만원 높고 120.3% 수준입니다. 최신 거래 3.912억과 비교하면 8,080만원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 추세 지표도 -6.8%이므로 현재 신건 가격을 시세 메리트가 있는 가격으로 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경85 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 327-34 루트하임 6층 601호 도로명: 경기도 부천시 원미구 신흥로73번길 19 |
| 물건종류 / 비교면적 | 집합건물(아파트) · 비교면적 73.99㎡ · 철근콘크리트구조 11층 아파트 및 근린생활시설 복합건물 내 6층 |
| 소유자 | 정권균 |
| 감정가 / 최저가 | 472,000,000원 / 472,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 431,156,145원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2022년 9월 22일 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2022년 10월 27일 정권균 앞으로 소유권이전이 이루어졌고 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 설정되어 현재의 말소기준권리가 되었습니다. 이후 국의 압류와 이혜순의 가압류, 농협은행주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 신건은 최근 시세보다 비싸다
루트하임의 최근 실거래 11건을 비교했습니다. 비교 대상 면적은 73.99㎡로 일치하며, 최근 12개월 실거래는 5건입니다. 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균, 최신 거래와 추세 지표를 우선했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 79.16㎡ | 2 | 391,200,000원 |
| 2026.01 | 72.46㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 73.99㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 2026.01 | 72.46㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2025.11 | 73.99㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2025.01 | 72.46㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2024.08 | 72.46㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2024.07 | 73.99㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2023.07 | 79.16㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2023.07 | 73.99㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2023.05 | 79.16㎡ | 8 | 524,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 11건 | 407,745,454원 |
전체 11건 평균은 407,745,454원이지만, 과거 거래가 포함된 평균이므로 가격 판단에서는 최근 표본을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 392,240,000원, 최신 거래는 2026.07 · 391,200,000원입니다. 현재 최저가 472,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.3%, 최신 거래의 약 120.7%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 472,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,120,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 440,000,000원 | 440,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 이혜순 | 61,470,655원 | 24,880,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 4.72억을 가정하면 집행비용 712만원과 농협은행주식회사 4.4억원이 먼저 배당되고, 이혜순 가압류에는 2,488만원이 배당됩니다. 가압류 청구금액 61,470,655원 중 36,590,655원은 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 심곡동 소재 ‘심곡초등학교’ 남측 인근 아파트로, 인근은 단독아파트 및 단독주택 등이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 경인전철 ‘부천역’이 남동측 근거리에 소재하고 시내버스정류장이 인접해 대중교통상황이 편리한 지역으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 아파트 및 근린생활시설 복합건물 내 6층 601호이며, 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 창호는 섀시창호입니다. 일반적인 상하수도·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역은 자료상 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 표시되어 있습니다.
- 토지 현황. 토지면적 1,108.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 2,615,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 29세대의 소규모 단지로 최근 실거래는 확인되지만 대단지 대비 매수층이 좁을 수 있습니다. 최근 거래가 3.90억~3.912억 수준에 형성된 가운데 현재 신건은 4.72억입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 상한. 신건 최저가 4.72억은 최근 12개월 평균 3.9224억보다 높습니다. 현재 가격을 시세 메리트가 있는 가격으로 보지 말아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 3.776억, 2회 유찰 시 3.0208억입니다. 최근 12개월 평균 대비 각각 약 96.3%, 77.0% 수준이므로 가격만 보면 유찰 이후가 유리합니다.
- 임대차 확인. 현재 확인된 임차인 명단은 없지만 현황조사상 임대차관계가 미상입니다. 점유자가 확인되면 보증금·전입·확정일자를 확인해 대항력 여부를 다시 판단해야 합니다. 미상 상태에서는 대항력 유무를 단정하지 마세요.
- 배당 확인. 신건 4.72억 기준 집행비용 712만원, 농협은행주식회사 4.4억원, 이혜순 2,488만원의 배당 구조입니다. 이혜순 가압류는 3,659만655원이 미배당됩니다.
- 소규모 단지. 29세대 규모이므로 매도 시 대단지와 동일한 환금성을 기대하기보다 실제 최근 거래량과 가격대를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 직접 확인하고, 특히 임대차관계 미상 부분을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하다 ≠ 지금 가격이 싸다”
이 물건은 2022.10.27 농협은행주식회사 근저당을 말소기준으로 잡으면 이후 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 현황조사상 임대차관계는 미상이므로 점유자 확인은 남아 있습니다.
결정적인 문제는 현재 가격입니다. 최저가 4.72억은 최근 12개월 평균 3.9224억의 120.3%, 최신 거래 3.912억의 약 120.7%입니다. 최근 추세 지표도 -6.8%여서 하락 흐름 속 신건 고가라는 점이 부담입니다. 전체 11건 평균 4.07745454억을 보더라도 현재 가격은 그보다 높습니다.
따라서 이 사건은 권리에는 합격, 현재 가격에는 보류에 가깝습니다. 1회 유찰 시 3.776억, 2회 유찰 시 3.0208억으로 내려가는 시나리오가 있으므로, 현재 신건 4.72억에 서둘러 응찰하기보다 최근 시세와 유찰 회차를 함께 보면서 가격 메리트가 생기는 구간을 기다리는 접근이 합리적입니다.
