인천지방법원 2026타경93. 이번 물건은 부천시 오정구 고강동의 빌라드본동 에이동 302호입니다. 전용면적 72.45㎡, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층에 위치한 다세대주택입니다. 총 16세대 규모로, 2017년 10월 사용승인된 건물입니다.
등기부상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2017년 12월 12일 설정된 신한은행 근저당권 243,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 이상석 근저당권과 중앙동새마을금고 가압류, 경매개시결정, 국세 관련 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그러나 권리관계가 정리된다고 해서 곧바로 좋은 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수액과 다르지만, 점유자 확인은 별도의 문제입니다. 여기에 신건 최저가가 최근 거래보다 높아 가격 경쟁력까지 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경93 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 410-5 빌라드본동 에이동 3층 302호 도로명주소: 경기도 부천시 오정구 고리울로 71 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 72.45㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 3층 |
| 단지 규모 | 16세대 · 사용승인 2017.10.27 |
| 현재 소유자 | 배성원(지분 2분의 1), 배성일(지분 2분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 291,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 29,100,000원 (최저가의 10% 기준) |
| 신청채권자 | 주식회사 신한은행 |
| 청구금액 | 187,411,179원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 점유자 확인
말소기준은 2017.12.12 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 243,600,000원이며, 이후 설정된 이상석의 근저당권 50,000,000원, 중앙동새마을금고 가압류 70,000,000원 등은 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리로 분석됩니다.
소유권에는 상속에 따른 변동도 있었습니다. 2026년 3월 25일 상속등기 후 6월 12일 상속포기를 원인으로 소유권경정이 이루어졌으며, 현재 등기상 공유자는 배성원과 배성일입니다. 최초 상속등기상 박수연·박인성의 소유권 기재는 경정된 상태이므로 현재 소유자로 혼동해서는 안 됩니다.
② 임차인·전입자 분석 — 보증금은 확인이 필요하다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이회자 | 2018.01.05 | 미상 | 대항력 없음 말소기준 후 전입 |
미확인 확정일자 미상 |
해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 이회자 1명이 확인됩니다. 전입신고일은 2018.01.05로, 신한은행 말소기준권리 설정일인 2017.12.12보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.
다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 임대차계약의 구체적인 내용과 실제 점유관계를 추가 확인해야 합니다. 전입 시점상 후순위라는 사실과 보증금 자체가 없다는 사실은 전혀 다릅니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 33,000,000원 높다
빌라드본동의 동일 전용면적 72.45㎡ 거래를 비교했습니다. 최근 12개월간 확인되는 실거래는 1건으로, 2026년 8월 2층 물건이 258,000,000원에 거래되었습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 72.45㎡ | 2층 | 258,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.45㎡ | 1건 | 258,000,000원 |
| 본건 최저매각가 | 72.45㎡ | 3층 | 291,000,000원 |
최저매각가 291,000,000원은 최근 실거래 258,000,000원보다 33,000,000원 높고, 최근 시세의 112.8%입니다. 현재 회차에서 낙찰받는다면 매수인 예상 인수액이 0원이므로 취득 부대비용을 제외한 실질 매입대금도 291,000,000원 수준입니다.
다만 최근 12개월 평균은 실제로 거래 1건을 기준으로 산출된 값입니다. 따라서 통계적으로 충분히 안정적인 시세라고 단정하기는 어렵습니다. 거래된 호수는 2층, 경매물건은 3층이므로 층·향·내부 상태 등의 차이에 따라 개별 가치는 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 291,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,874,000원 |
| 1. 신한은행 근저당권 | 243,600,000원 | 243,600,000원 |
| 2. 이상석 근저당권 | 50,000,000원 | 42,526,000원 |
| 3. 중앙동새마을금고 가압류 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 291,000,000원을 가정한 계산상 집행비용 4,874,000원을 제외하면 채권자 배당 재원은 286,126,000원입니다. 배당모형에서는 신한은행 근저당권에 243,600,000원, 이상석 근저당권에 42,526,000원을 배당하고, 중앙동새마을금고에는 배당이 돌아가지 않습니다.
채권최고액과 청구금액 등을 기준으로 산출한 채권 합계는 363,600,000원, 예상 미배당액은 77,474,000원입니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 후순위 담보권 및 가압류의 미배당 채권은 원칙적으로 매각 후 해당 채무자의 채무 문제로 남습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 변화와 미배당은 별개
현재 신건 최저가는 감정가와 동일한 291,000,000원입니다. 유찰을 가정한 매각가격과 배당 결과를 비교하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 291,000,000원 | 286,126,000원 | 77,474,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 232,800,000원 | 228,740,800원 | 134,859,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 186,240,000원 | 182,832,640원 | 180,767,360원 | 0원 |
1회 유찰을 가정하면 최저가는 232,800,000원으로 내려가 최근 실거래 258,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시나리오의 최저가는 186,240,000원입니다.
이 수치들은 확정된 향후 매각가격이 아니라 유찰을 가정한 시나리오입니다. 실제 입찰 가능 여부와 가격은 해당 회차의 법원 매각조건을 확인해야 합니다.
유찰 횟수가 늘면 채권자의 미배당액도 커집니다. 그러나 현재 확인된 후순위 권리관계에서는 그 미배당액이 그대로 매수인에게 이전되는 구조가 아닙니다. 각 시나리오의 예상 인수액은 0원으로 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 고강본동행정복지센터 서측 인근에 위치한 공동주택입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 대중교통 이용상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며 본건은 3층 302호입니다. 외벽은 석판 붙임 마감 등으로 구성되고 난방시설 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 대체로 세장형 토지이며 빌라드본동 건부지로 이용되고 있습니다. 진입로가 외곽 공도와 연결되어 있고 도로 포장 상태는 무난한 편입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)와 접합니다. 개별공시지가는 2,251,000원/㎡입니다.
- 규제. 공항시설법상 다지구(소음대책지역 제3종구역)·항공표면 진입표면구역, 교육환경 보호구역 관련 규제 및 과밀억제권역 등이 표시되어 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일의 실제 적용 여부와 새로운 지정사항은 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부도 확인된 사항이 없습니다.
- 환금성. 총 16세대 규모의 다세대주택으로, 최근 거래 표본이 1건에 불과합니다. 대규모 아파트에 비해 비교거래 확보와 적정 매각가격 판단에 신중할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 291,000,000원은 최근 실거래 258,000,000원의 112.8%입니다. 가격 메리트 없이 감정가 근처로 응찰하지 않도록 주의해야 합니다.
- 전입자 임대차관계. 이회자의 전입일 2018.01.05는 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유권원을 추가 확인해야 합니다.
- 명도. 후순위 전입자라도 실제 거주 중이라면 인도명령 및 점유 이전 절차가 필요할 수 있습니다. 임차인과 소유자 중 누가 현재 점유하는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 강서세무서장의 지분 압류와 관련해 조세채권의 법정기일·배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 상속 및 소유권경정. 상속등기와 상속포기에 따른 경정 내용을 최신 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
- 관리비. 공용부분 관리비 체납이 있는 경우 매수인 부담 문제가 발생할 수 있으므로 관리주체에 확인해야 합니다.
- 건물·규제 확인. 다세대주택의 누수·결로·외벽 상태와 공항 소음대책지역, 항공표면 및 기타 토지이용 제한의 실제 영향을 확인하세요.
- 실거래 비교. 확인된 거래는 2층 1건입니다. 본건 3층의 내부 상태·향·주차 조건 등 개별 가격 요인을 추가 확인해야 합니다.
- 회차 확인. 1회 유찰 232,800,000원, 2회 유찰 186,240,000원은 가정 시나리오입니다. 실제 유찰 및 변경 매각가격은 법원 공고를 기준으로 확인하세요.
- 입찰보증금. 신건 최저가의 10% 기준 금액은 29,100,000원입니다. 실제 보증금 조건과 입찰 준비 서류를 매각 공고에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 먼저 걸리는 다세대”
이 물건은 말소기준권리와 후순위 권리의 구분이 명확한 경매입니다. 2017년 신한은행 근저당 이후 설정된 근저당권, 가압류, 압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 전입자 이회자 1명이 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력은 없는 것으로 판단되지만, 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않아 명도 과정의 불확실성은 남습니다.
무엇보다 신건 가격이 문제입니다. 최저가 291,000,000원은 최근 실거래 258,000,000원의 112.8%로, 확인된 거래가격보다 높습니다. 총 16세대 다세대주택에 최근 실거래가 1건이라는 점까지 고려하면 보수적인 가격 판단이 필요합니다.
결론은 권리상 후순위 소멸 가능성은 양호하지만, 신건 가격의 투자 매력은 낮다는 것입니다. 전입자의 실제 권리와 명도 조건을 확인한 뒤 유찰에 따른 가격 변화를 기다려 재평가하는 전략이 더 적절합니다. 신건 입찰보다는 가격 보류, 점유자 확인, 유찰 후 재검토가 핵심입니다.
