인천지방법원 2026타경116. 경기도 김포시 운양동 소재 한강신도시이편한세상 201동 23층 2301호입니다. 전용면적은 약 121.744㎡, 해당 건물은 철근콘크리트구조의 지상 29층이며, 총 955세대 단지입니다. 현재 소유자로 확인되는 양란희는 2019년 1월 16일 거래가액 565,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐고, 이후 동일 은행의 근저당권이 추가로 설정됐습니다.

핵심은 2019.01.16 신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 후순위 근저당권과 임의경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 2019년 5월 10일 전입한 김태진의 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않아 점유와 명도 문제를 별도로 검토해야 합니다.

가격에서는 경고 신호가 명확합니다. 현재 최저가는 전체 실거래 평균인 664,916,666원보다도 높지만, 더 중요한 비교 기준인 최근 12개월 평균 655,400,000원과 2026년 9월 최신 거래 640,000,000원을 모두 웃돕니다. 최근 거래가격이 과거 대비 하락한 상황이므로, 장기 평균만으로 감정가의 적정성을 정당화하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당권은 소멸

2019년 1월 16일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 최초 채권최고액은 385,200,000원이었으나 2020년 4월 17일 변경등기를 통해 332,000,000원으로 조정됐습니다. 이는 예상배당을 검토할 때 중요한 내용입니다.

이후 신한은행은 2020년 4월 22일 채권최고액 120,000,000원, 2021년 2월 8일 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 추가 설정했습니다. 후순위 근저당권 두 건과 2026년 3월 26일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인·점유자 분석 — 후순위 전입이지만 임대관계 미확인

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유자는 김태진 1명입니다. 전입일은 2019.05.10으로 말소기준일 2019.01.16보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 실제 임대차계약 여부, 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 배당 관련 사항을 단정해서는 안 됩니다.

대항력 가능·미상은 임대차와 점유 요건의 미확인 상태를 뜻하며, 말소기준 근저당권보다 우선하는 대항력을 인정했다는 의미는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래와 하락 추세가 핵심

김포 운양동 한강신도시e편한세상은 955세대 규모의 아파트 단지입니다. 비교 대상은 전용 약 121.74~121.98㎡ 면적대 실거래입니다. 12건 전체 평균은 664,916,666원이지만, 가격 경쟁력 판단에는 최근 12개월 10건 평균 655,400,000원을 우선 적용했습니다.

하락 추세도 함께 봐야 합니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 구간보다 8.0% 하락한 것으로 나타납니다. 과거의 710,000,000원·715,000,000원대 거래를 근거로 현재 최저가를 저렴하다고 판단하면 최근의 시장 변화를 놓칠 수 있습니다.

다만 개별 거래가격은 층과 상태에 따라 차이가 납니다. 본건은 23층이고 최신 거래는 10층이므로 직접적인 가격 비교에는 층별 차이를 고려해야 합니다. 그럼에도 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃도는 현재 최저가에 충분한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 711,000,000원 가정)

집행비용은 9,510,000원으로 추정한 배당 시뮬레이션입니다. 을구 7번은 변경 전 채권최고액 385,200,000원을 사용했으므로 최신 등기와 차이가 있습니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 필수

현재 회차는 유찰이 없는 신건입니다. 감정가 대비 80%, 64%의 가격 시나리오를 적용하면 매각대금과 채권자 배당액은 다음과 같이 달라집니다.

현재 최저가 711,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높지만, 1회 유찰 가정가격 568,800,000원은 최근 평균보다 낮아집니다. 다만 이는 회차별 가격 시뮬레이션일 뿐 실제 유찰이나 해당 가격의 낙찰을 보장하지 않습니다.

채권 미배당액은 유찰 횟수가 늘수록 커집니다. 그러나 위 시나리오에서 매수인이 인수하는 것으로 산정된 권리금액은 모두 0원입니다. 이는 현재 확인된 권리관계가 유지된다는 전제이며, 실제 입찰 전 점유자·배당요구·매각조건을 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 운양동 운양역 북서측 인근에 있으며, 주변에 아파트 단지·근린생활시설·학교·공원 등이 형성된 아파트 지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 운양역과 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 29층 건물 중 23층이며, 위생·상하수도·소화전·승강기·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 용도. 제3종일반주거지역·김포한강신도시 지구단위계획구역 등에 속합니다. 지목은 대지이고, 공시지가는 ㎡당 2,547,000원입니다.
• 규제. 고도지구·공항 관련 장애물제한표면구역 및 진입표면구역, 성장관리권역 등과 관련돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 사항도 관계 기관에 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실내 수선상태와 점유상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 955세대 단지로 동일 면적대 실거래가 확인되지만, 최근 가격은 615,000,000원부터 730,000,000원까지 차이를 보입니다. 특히 최근 거래 추세가 -8.0%이므로 매도 예상가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2019.01.16 을구 7번 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 등기부 원본에서 재확인하세요.
• 근저당권 변경등기 확인. 을구 7번 채권최고액이 385,200,000원에서 332,000,000원으로 변경된 사실을 확인하고, 예상배당 계산에 최신 내용을 반영해야 합니다.
• 김태진 점유관계 확인. 전입일 2019.05.10은 말소기준 이후지만 실제 임차인인지, 임대차계약과 보증금이 존재하는지, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 보증금 인수액이 0원으로 산정됐더라도 점유자가 있다면 실제 인도 과정과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 신건 가격 검증. 711,000,000원은 최근 12개월 평균 655,400,000원보다 높습니다. 전체 평균이 아닌 최근 거래를 중심으로 입찰가격을 검토해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -8.0%를 반영해, 낙찰 후 매도가격이 감정가 수준을 유지할 것이라고 가정하지 마세요.
• 관리비·세금 점검. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 당해세·최우선변제·기타 배당변동 요인을 확인해야 합니다.
• 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원본을 대조하고, 물건의 실내 상태와 규제 내용을 확인하세요.

맺으며 — “권리가 소멸해도, 가격이 싸지는 것은 아니다”

김포 한강신도시이편한세상 2301호는 말소기준 이후 설정된 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조로, 현재 확인된 등기상 인수권리 부담은 낮습니다. 다만 김태진의 임대차관계와 보증금이 확인되지 않은 점, 그리고 첫 번째 근저당권의 채권최고액 변경이 예상배당에 반영되지 않은 점은 입찰 전 반드시 점검해야 합니다.

무엇보다 중요한 것은 가격입니다. 현재 최저가 711,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 655,400,000원보다 높고, 2026년 9월 최신 거래 640,000,000원과도 격차가 있습니다. 여기에 거래 추세 -8.0%까지 감안하면 신건 가격으로는 충분한 안전마진이 확인되지 않습니다.

1회 또는 2회 유찰 가격에서는 시세 대비 가격 경쟁력이 달라질 수 있지만, 아직 실제 유찰이 발생한 것은 아닙니다. 권리는 조건부 양호, 점유는 확인 필요, 현재 가격은 보류. 이 물건은 권리가 단순하다는 이유보다 얼마에 취득해야 최근 시장가격 대비 충분한 여유가 생기는지를 중심으로 판단하는 것이 적절합니다.