인천지방법원 2026타경124. 김포시 통진읍 도사리 블루하임 102동 401호, 4층 건물의 최상층 복층 다세대주택입니다. 처음 보면 수협은행의 근저당권을 실행하는 평범한 임의경매입니다. 2020년 11월 26일 수협은행이 채권최고액 193,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 김기영 명의의 130,000,000원 근저당권과 그 근저당권에 대한 가처분이 이어졌습니다. 현재 등기상 소유자는 상속등기 경정을 거친 차준영입니다.

권리분석에서 중요한 것은 말소기준 이후 권리의 처리입니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 설정된 김기영의 근저당권 및 관련 가처분, 이번 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 전입자 노화원의 보증금과 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 전입일은 말소기준보다 늦으므로 현재 자료상 대항력은 없지만, 실제 점유·임대차관계와 명도 부담은 별도로 확인해야 합니다.

그보다 큰 문제는 가격입니다. 이 주택의 최저가는 278,000,000원인데, 같은 102동에서 확인되는 2026년 7월 전용 68.1㎡ 거래는 140,000,000원입니다. 표본은 1건뿐이고 층과 복층 여부의 차이도 있으므로 이를 곧바로 401호의 적정 시가라고 단정할 수는 없습니다. 하지만 현재 최저가와의 격차가 너무 커서, 단순히 유찰이 없다는 이유만으로 신건 응찰을 정당화하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 수협은행 근저당이 말소기준

이 물건의 말소기준권리는 2020년 11월 26일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 그 이전 광남새마을금고 명의의 근저당권 3건은 2020년 11월 26일 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 먼저 설정됐다는 이유로 이 근저당권들을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.

말소기준 이후에 설정된 김기영 근저당권 130,000,000원은 후순위입니다. 신한카드주식회사가 해당 근저당권을 대상으로 설정한 가처분도 후순위이며, 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 가처분의 피보전권리가 사해행위취소에 따른 근저당권설정등기 말소청구권이므로, 가처분의 구체적인 효력과 말소 여부는 입찰 전 매각물건명세서 및 사건기록으로 재확인하는 것이 안전합니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입자 1명, 보증금 미상

전입자 노화원의 임대차 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 임대차관계는 확인이 필요합니다. 대항력 없음은 확인된 전입일과 말소기준일을 비교한 판단입니다.

노화원의 전입신고일은 2020.12.09입니다. 말소기준권리인 수협은행 근저당 설정일 2020.11.26보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 낙찰자가 보증금을 승계할 위험도 낮게 평가됩니다.

그러나 보증금이 얼마인지, 실제 임대차계약이 존재하는지, 현재 누가 점유하는지는 별개 문제입니다. 감정평가에서도 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 전입자라는 사실만으로 현재 거주나 임대차계약의 존재를 확정할 수 없으며, 인수할 보증금이 없더라도 점유자가 퇴거하지 않으면 인도·명도 절차가 발생할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래의 거의 두 배

블루하임102동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 면적 68.1㎡의 실거래는 2026년 7월 1건이 확인됩니다. 해당 거래는 1층이고 본 경매물건은 최상층 복층이어서 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 신건 최저가와의 격차는 반드시 검토해야 합니다.

신건 최저가인 278,000,000원은 최근 거래 140,000,000원보다 138,000,000원 높습니다. 최근 거래가 1층 물건이라는 차이가 있고, 401호는 최상층 복층이라는 구조적 특성이 있습니다. 따라서 1층 거래만으로 401호가 반드시 동일 가격에 거래돼야 한다고 볼 수는 없습니다.

하지만 현재 가격을 정당화하려면 복층 면적의 적법성·실사용성, 층별 가격 차이, 실제 매수 수요, 인근 다세대 거래 사례에 대한 추가 근거가 필요합니다. 해당 근거가 확보되지 않은 상황에서 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)

집행비용 4,692,000원은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션이며 실제 피담보채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권 49,892,000원은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 273,308,000원이 채권자에게 배당됩니다. 수협은행은 채권최고액 193,200,000원 기준으로 전액 배당되고, 후순위 김기영 근저당에는 80,108,000원이 배당되는 계산입니다. 이 경우 김기영 근저당의 미배당액이 발생하지만, 후순위 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이므로 그 미배당액이 낙찰자에게 자동 승계되지는 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 커져도 인수는 별개

유찰이 진행될수록 근저당권자들에게 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 채권자 미배당과 매수인 인수는 구별해야 합니다. 후순위 근저당의 미배당은 원칙적으로 낙찰자의 추가 지급의무가 아니며, 확인된 선순위 대항력 임차인도 없습니다.

다만 낙찰가가 낮아져도 적정 시세가 자동으로 높아지는 것은 아닙니다. 2회 유찰을 가정한 177,920,000원조차 최근 140,000,000원 거래보다 높습니다. 유찰 후 입찰을 검토하더라도 401호의 복층 프리미엄과 실제 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 통진읍 도사리 마송초등학교 남동측 근거리입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지·공장 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 401호는 최상층 복층이며, 외벽은 치장 벽돌 마감, 내부는 벽지·타일 및 샷시 창호 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비가 있습니다. 복층 내부의 실제 사용 상태와 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형으로 공동주택 부지로 이용됩니다.
• 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역 등에 해당하며 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 표기도 있으나 기재된 지정기간의 종료일은 2026.08.25이므로 현재의 지정 및 재지정 여부는 관계 기관 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 434,700원/㎡로 기재되어 있습니다. 공부와 실제 현황의 차이는 없는 것으로 평가되어 있으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 블루하임102동은 8세대의 소규모 다세대주택으로, 최근 동일 면적 거래가 1건뿐입니다. 거래 표본이 부족해 재매각 가격과 매도 소요기간을 추정하기 어렵습니다.
• 복층 특성. 최상층 복층은 활용도 측면의 장점이 있을 수 있으나, 실제 면적·건축물대장상 구조·공부상 용도·내부 상태에 따라 시장 평가가 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 재검증. 최근 동일 면적 거래는 140,000,000원 1건입니다. 1층 거래와 4층 복층의 가격 차이를 별도로 확인해야 합니다. 신건 최저가 278,000,000원을 적정 시세로 전제하지 마세요.
• 복층 면적 확인. 매각물건명세서에 최상층 복층구조라고 기재되어 있습니다. 건축물대장·평면도·현장에서 복층 공간의 적법성, 사용 상태, 실제 면적을 확인하세요.
• 임차인·점유 확인. 전입자 노화원의 전입일은 말소기준일보다 늦지만 보증금과 임대차관계는 미상입니다. 임대차계약, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유자를 확인하세요.
• 가처분 확인. 신한카드주식회사의 을구 6-1번 근저당권가처분은 후순위로 매각 소멸 예정이나, 피보전권리와 사건기록을 검토해 말소·소멸 여부를 확인하세요.
• 소유권 변동 확인. 상속등기가 경정되어 현재 차준영 단독소유로 기재되어 있습니다. 원본 등기사항전부증명서와 사건기록에서 경정 경위 및 소유관계를 확인하세요.
• 유찰 가격 검토. 1회 유찰 가정 최저가 222,400,000원, 2회 유찰 가정 최저가 177,920,000원도 최근 거래가보다 높습니다. 유찰 횟수 자체보다는 실제 적정 매입가격을 기준으로 판단하세요.
• 관리비·명도 비용. 체납 관리비, 실제 점유자, 인도 절차 및 복층 보수비용을 확인하고 총취득비용에 반영하세요.
• 토지이용 규제. 계획관리지역과 성장관리계획구역의 관련 규제, 토지거래허가구역 지정의 현행 효력 등을 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 최종 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “권리는 검토 가능, 가격은 보류”

김포 블루하임 102동 401호의 핵심은 분명합니다. 말소기준인 수협은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸할 예정이고, 확인된 전입자의 전입일도 말소기준보다 늦습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 보증금 미상 전입자와 후순위 근저당 가처분, 상속등기 경정 내역은 원본 확인이 필요한 부분입니다.

더 큰 걸림돌은 가격입니다. 신건 최저가 278,000,000원은 최근 동일 면적 거래 140,000,000원의 198.6%입니다. 비교 거래가 1층이고 401호는 최상층 복층이므로 현재 거래 표본만으로 적정 시가를 단정할 수는 없습니다. 그렇지만 2회 유찰을 가정한 177,920,000원조차 최근 확인 거래보다 높은 수준입니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 법적 인수위험은 비교적 낮게 평가되지만, 작은 단지의 부족한 거래 표본과 큰 가격 격차, 복층 가치의 불확실성이 겹칩니다. 입찰을 검토한다면 먼저 임대차·권리 원본을 확인하고, 401호의 복층 가치를 반영한 적정 시세를 별도로 산정해야 합니다. 권리상 낙찰 가능성과 투자 가치가 있다는 판단은 전혀 다른 문제입니다.