광주지방법원 2025타경32840. 광주광역시 광산구 산월동의 첨단3-5차호반리젠시빌 325동 1404호입니다. 감정평가상 철근콘크리트 옹벽구조의 14층 아파트 건물 중 14층에 자리합니다. 현재 소유자는 강인성 씨로, 2020년 4월 17일 소유권이전등기를 마쳤으며 등기상 거래가액은 220,000,000원입니다.

이번 사건은 태신중공업 주식회사가 신청한 강제경매입니다. 2025년 5월 22일 강제경매개시결정이 등기됐고, 같은 부동산에 대해 2025년 10월 20일 농협은행의 별도 임의경매개시결정도 기재됐습니다. 그러나 이 두 경매개시결정보다 앞서는 2020년 4월 17일 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

말소기준권리 이후의 선종석 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 피플펀드컴퍼니 근저당권도 이미 말소됐습니다. 따라서 등기된 담보권의 승계보다는 실제 점유관계 확인이 중요한 사건입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 단순히 임차인 등재가 없다는 이유만으로 명도가 확실하다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 농협은행

권리분석의 기준은 을구 14번 농협은행 근저당권입니다. 2020년 4월 17일 접수된 채권최고액 169,400,000원의 근저당권으로, 매각에 따라 소멸하는 말소기준권리에 해당합니다.

그 뒤 설정된 을구 17번 선종석 근저당권 120,000,000원과 갑구 13번 태신중공업 강제경매개시결정, 갑구 14번 농협은행 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2022년 설정된 피플펀드컴퍼니의 130,000,000원 근저당권은 2024년 3월 26일 이미 말소된 권리이므로 현재의 인수 대상에 포함되지 않습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 낮지만 단지명 대조가 필요

실거래 비교자료에는 호반리젠시빌4, 비교 면적 83.7154㎡, 최근 거래 12건으로 기재되어 있습니다. 해당 자료의 최근 12개월 평균 거래가는 299,125,000원이고, 최신 거래는 2026년 4월 285,000,000원입니다.

경매물건의 등기상 명칭은 첨단3-5차호반리젠시빌로, 실거래 비교자료의 단지명과 서로 다릅니다. 따라서 아래 가격 차이를 본 물건의 확정적인 할인율로 판단하기 전에 두 단지의 동일성 또는 적절한 비교 가능 여부를 먼저 검증해야 합니다.

비교 실거래는 256,000,000원~365,000,000원에 분포합니다. 평균은 299,125,000원이며 최신 거래는 285,000,000원으로 평균보다 낮습니다. 개별 거래가격의 편차가 크므로 단순 평균만으로 정확한 시세를 확정할 수 없습니다.

현재 최저매각가이자 권리상 실질취득액인 201,600,000원은 비교자료의 최근 12개월 평균 대비 67.4%입니다. 최신 거래인 285,000,000원과 비교해도 낮은 금액입니다. 이는 1회 유찰 가격의 유리한 요소지만, 비교 단지의 일치 여부와 실제 점유·물건 상태를 확인한 뒤 평가해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)

최저가에 매각된다고 가정하면 추정 집행비용 3,622,400원을 제외하고 채권자에게 197,977,600원이 배당됩니다. 농협은행 근저당권은 채권최고액 기준 전액 배당되고, 선종석 근저당권은 일부만 배당받습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

배당분석상 채권 청구액 합계는 933,400,000원, 미배당 합계는 735,422,400원으로 표시됩니다. 다만 두 경매개시결정에 동일한 322,000,000원의 청구액이 각각 반영되어 있으므로, 이를 별개의 확정채무라고 단정하거나 그대로 실제 채무총액으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 근저당권의 채권최고액은 실제 확정 채권잔액과 다를 수 있습니다.

위 배당표는 채권최고액과 추정 집행비용을 적용한 시뮬레이션입니다. 집행비용, 당해세, 실제 채권액, 배당요구 및 점유관계에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원

현재는 1회 유찰된 상태로 감정가의 70%가 최저매각가입니다. 추가 유찰을 가정하면 다음과 같은 가격 및 배당 시나리오가 제시됩니다.

제시된 시나리오상 추가 유찰 시 채권자 미배당 합계는 2회 유찰 기준 795,055,680원, 3회 유찰 기준 836,794,112원으로 증가합니다. 반면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 산정됩니다. 이는 확인된 말소 대상 권리의 처리에 관한 것으로, 실제 임차인이나 점유상태가 확인되지 않은 문제까지 해소한다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 산월동 소재 월봉초등학교 북측 인근. 주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 단지 안까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 단지 진입로는 포장되어 있으며 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건축 및 설비. 철근콘크리트 옹벽구조 경사지붕 14층 건물의 14층 1404호입니다. 급·위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지·용도지역. 제2종일반주거지역이며 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구), 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 보행자전용도로와 중로1류에 접하고 근린공원 및 완충녹지와도 접합니다.
• 교육환경. 월봉초등학교 인근에 위치하며 토지이용계획상 상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 산월동 883-1의 공시지가는 993,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 위반건축물·공부 대조. 위반건축물 표시가 없으며, 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 비교 거래자료에는 전용 83.72㎡의 2026년 1~4월 거래 12건이 기재되어 있으나, 가격 범위가 256,000,000원~365,000,000원으로 넓습니다. 비교자료의 단지명 확인 후 실제 거래 유동성을 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2020.04.17 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 2024.05.10 선종석 근저당권과 2025년 두 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
• 전입세대·점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인, 현황조사보고서, 매각물건명세서와 현장 점유상황을 대조하고 대항력 여부를 검토하세요.
• 시세 비교 단지 확인. 실거래자료 명칭인 '호반리젠시빌4'와 대상 부동산 명칭인 '첨단3-5차호반리젠시빌'의 일치 여부, 면적 및 동·층 조건을 확인하세요.
• 관리비 체납. 2025.05.30 현황조사 기준 관리비 1개월분 157,840원이 미납된 상태였습니다. 입찰 전 최신 체납액과 매수인이 부담할 수 있는 범위를 확인하세요.
• 배당채권의 중복 기재 점검. 두 경매개시결정에 322,000,000원의 청구액이 각각 표시되어 있습니다. 실제 채권관계와 배당요구 내역을 확인해 중복 계상 여부를 판단하세요.
• 명도 및 취득 부대비용. 권리상 인수액 0원은 모든 취득비용이 0원이라는 의미가 아닙니다. 실제 점유자와 이사 협의, 인도 절차, 취득세 및 관리비 등을 별도로 검토하세요.
• 매각기일과 원본 확인. 2026.10.29 매각을 기준으로 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사보고서 및 매각조건의 최신 내용을 재확인하세요.

맺으며 — “가격은 검토할 만하다. 확인할 것은 점유와 시세의 정확성”

이 물건의 장점은 비교적 분명합니다. 2020년 농협은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액도 0원입니다.

가격 역시 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 평가할 필요가 없습니다. 현재 최저가이자 권리상 실질취득액은 201,600,000원으로, 비교 거래의 최근 12개월 평균 299,125,000원과 최신 거래 285,000,000원보다 낮습니다. 비교자료가 적절하다면 가격상 검토 가치가 있는 상태입니다.

다만 감정평가상 임대관계 미상이라는 점, 실거래 비교 단지명 불일치라는 점, 그리고 과거 조사에서 확인된 관리비 미납은 입찰 전에 해결해야 할 확인사항입니다. 따라서 종합 판단은 권리구조 양호·가격조건 유리·현장검증 필수입니다. 현재 자료 기준 매력도는 B등급으로 평가하며, 점유관계와 시세 비교의 적합성이 확인되어야 가격상의 장점을 신뢰할 수 있습니다.