인천지방법원 2026타경160. 부천시 소사구 옥길동 우성테크노파크1 3층 312호에 관한 임의경매입니다. 등기상 소유자는 김정규, 경매신청채권자는 국민은행이며 청구금액은 180,357,630원입니다. 2020년 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 288,000,000원이고, 이후 경매개시결정 및 인천신용보증재단 가압류가 등기돼 있습니다.
핵심은 근저당권보다 먼저 전입한 것으로 조사된 임차인 이준형입니다. 전입신고일은 2016.04.05, 근저당권 설정일은 2020.11.24입니다. 제시된 배당계산은 이 임차인의 보증금 15,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 처리합니다. 임차인의 배당요구 사실은 있지만, 배당예상액은 0원입니다. 다만 지식산업센터 이용상태와 주거 전입신고의 관계, 전입일과 건물 사용승인일의 선후관계는 원본 확인이 필요한 별도의 쟁점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-1 우성테크노파크1 3층 312호 도로명주소: 경기도 부천시 소사구 부광로 220 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 지식산업센터(NF스튜디오) · 312호 및 313호 일체 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 지하 3층~지상 10층 중 3층 · 사용승인 2020.11.03 |
| 소유자 | 김정규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 180,357,630원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.24 국민은행 근저당권 · 채권최고액 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각 관련 사항 | 일괄매각 · 목록 1·2 일체 이용 · 각 구분건물 경계 복원 가능 판단 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 살아남는 임차보증금
2020.11.24 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후의 임의경매개시결정 및 인천신용보증재단 가압류(청구금액 9,068,790원)도 소멸합니다. 기존 하나자산신탁 명의 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다.
그러나 임차인의 대항력 문제는 근저당권 말소와 별개입니다. 임차인 이준형은 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가지고 있고, 조사상 대항력이 있는 것으로 표시되어 있습니다. 배당표 역시 보증금 전액을 매수인 인수액으로 반영하므로 단순한 '후순위 권리 전부 소멸' 사건으로 처리할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 배당요구와 보증금 인수는 다르다
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이준형 312호 · 주거 신고 |
2016.04.05 확정일자 미상 |
15,000,000원 월 1,050,000원 |
대항력 있음(조사상) 우선변제 미확인 승계 해당 없음 |
| 실제 신고 임차인 | 이준형 1명 |
|---|---|
| 배당요구 | 2026.06.30 배당요구 접수 |
| 보증금 | 15,000,000원 |
| 월 차임 | 1,050,000원 |
| 예상배당 | 0원 |
| 매수인 인수 가정 | 15,000,000원 전액 |
| 특이사항 | 주거 전입신고와 지식산업센터 이용상태의 관계 확인 필요 |
③ 가격 분석 — 최저가 아닌 실질취득금액으로 판단
본건에는 비교할 수 있는 실거래 시세가 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가 321,000,000원을 곧바로 적정 시세로 보거나, 유찰 후 최저가가 낮아진다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다. 이 사건의 실질취득금액은 낙찰가 + 인수보증금 기준으로 살펴야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 321,000,000원 | 15,000,000원 | 336,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 256,800,000원 | 15,000,000원 | 271,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 205,440,000원 | 15,000,000원 | 220,440,000원 |
각 회차의 실질취득금액은 임차보증금 15,000,000원 전액을 매수인이 인수한다는 가정에 따른 금액입니다. 취득세·명도비용·기타 부대비용은 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,294,000원 |
| 인수 · 임차인 이준형 | 15,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 9,068,790원 | 9,068,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 18,637,210원 |
신건 매각가를 기준으로 한 추정 배당입니다. 국민은행 배당액은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용도 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당순위 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인의 인수보증금은 매각대금 배당과 별개입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천소사경찰서 동측 인근의 상업·업무지대입니다. 주변에는 업무시설, 상업시설, 지식산업센터, 오피스텔 및 공동주택 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 3층~지상 10층 건물이며, 사용승인일은 2020.11.03입니다. 승강기, 냉난방, 급배수 및 화재 관련 설비가 설치되어 있습니다.
- 실제 이용. 312호와 313호가 NF스튜디오라는 상호로 일체 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못했습니다.
- 구분건물. 각 호실의 위치와 면적은 도면 등에 따라 특정 가능하며, 경계 복원도 가능하다고 평가되어 있습니다. 실제 구획과 복원비용을 확인해야 합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,097,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 업무시설 및 지식산업센터 수요를 기준으로 판단해야 합니다. 최근 실거래가격과 임대수익이 확인되지 않은 상태이므로 환금성이나 적정가격을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 이준형의 전입일, 실제 점유개시일, 주거 사용 여부와 해당 호실의 동일성을 원본 자료로 확인해야 합니다. 특히 전입일이 사용승인일보다 앞서는 사유를 확인해야 합니다.
- 보증금 인수. 배당요구 여부뿐 아니라 우선변제권, 예상배당 및 미배당 보증금 인수 범위를 검토하세요. 현재 배당계산은 15,000,000원 전액 인수입니다.
- 일괄매각 범위. 312호·313호의 매각목록, 공동담보 관계, 개별 감정평가 및 일괄매각 조건을 반드시 대조하세요.
- 실제 점유와 명도. 주거 임차인 신고와 NF스튜디오 이용상태가 일치하지 않으므로 실제 점유자와 임대차 관계, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 지식산업센터의 동일 건물 및 유사 호실 거래가격, 임대수익과 공실 가능성을 확인하세요. 비교 기준은 낙찰가가 아니라 인수금액을 포함한 실질취득금액입니다.
- 경계 복원. 일체 이용 중인 두 구분건물의 경계 복원 가능성과 실제 공사비용, 이용상 제약을 확인하세요.
- 배당과 기타 부담. 근저당권 채권최고액은 실제 채무잔액과 다를 수 있으며 당해세, 관리비 체납 등 별도 부담도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “근저당이 지워져도 임차보증금은 남을 수 있다”
이 사건은 단순한 신건 지식산업센터 경매가 아닙니다. 등기부상 국민은행 근저당과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하지만, 말소기준권리보다 앞선 전입일을 가진 임차인의 보증금 인수 문제가 남습니다. 예상배당대로라면 매수인이 부담하는 보증금은 15,000,000원이며, 현재 최저가에 이를 더한 336,000,000원이 실질취득금액입니다.
여기에 312호와 313호의 일괄매각 및 일체 이용, 전입일과 건물 사용승인일의 불일치, 주거 신고와 지식산업센터 이용상태의 차이라는 확인 과제가 겹쳐 있습니다. 1회 또는 2회 유찰되더라도 인수보증금은 별도로 고려해야 하며, 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 가격 메리트도 단정할 수 없습니다.
결론은 권리 인수주의·가격 판단 보류입니다. 임차인의 대항력과 보증금 인수 범위, 실제 매각목록 및 두 호실의 이용관계를 먼저 확정하고, 그다음 실질취득금액을 주변 거래가격과 비교하는 순서가 적절합니다. 현 단계에서 최저가만 보고 저렴하다고 접근하는 것은 피해야 합니다.
