인천지방법원 2026타경30255. 부천시 소사구 송내동에 있는 아펠빌리지비 102동 302호, 전용면적 38.595㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 217,000,000원인 신건이지만, 등기부에는 221,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차인 김선호는 2020년 8월 14일 전입했고, 2020년 7월 30일 확정일자를 받았습니다. 이 시점은 2024년 4월 30일의 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 따라서 경매로 임차권등기가 말소되더라도 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 승계될 수 있습니다.
더 주의할 점은 김선호가 임차권자이면서 이번 강제경매의 신청채권자라는 사실입니다. 양쪽의 청구금액은 모두 221,000,000원입니다. 동일 채권의 중복 반영을 경계해야 하며, 실제 임대차관계와 채권의 발생 경위도 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다. 현재 매각물건명세서에는 미배당 임차보증금의 매수인 인수 조건이 명시되어 있어, 단순히 임차권등기가 매각으로 말소된다는 이유만으로 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30255 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 600-29 아펠빌리지비 제102동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 심곡로34번길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.595㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2020.04.28 |
| 소유자 | 유지영(공유지분 1/2), 지규희(공유지분 1/2) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김선호 / 221,000,000원 |
| 임차보증금 | 김선호 · 221,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.30 갑구 9번 · 근해안강망수산업협동조합 가압류(유지영 지분) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2024년 4월 30일 근해안강망수산업협동조합의 가압류입니다. 2021년 양준혁의 가압류는 2024년 5월 28일 말소됐습니다. 현존 가압류·압류 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 정리되지만, 2020년 전입·점유에 기초한 김선호의 대항력은 별도 문제입니다. 특히 갑구 9번 가압류가 유지영 지분에 관한 권리라는 점을 고려해, 실제 매각대상 지분 및 등기 전체의 권리순위를 원본과 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실질취득금액을 결정하는 핵심
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김선호 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2020.08.14 점유개시 2020.08.15 확정 2020.07.30 |
221,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
실제 임차인 1명. 김선호는 2025.10.28 배당요구 관련 기록이 있으며, 등기부 주택임차권자와 이번 경매 신청채권자가 동일인입니다. 신청채권 221,000,000원을 별도 임차인의 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
| 임대차계약일 | 2020.07.13 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2020.08.14 |
| 점유개시일 | 2020.08.15 |
| 확정일자 | 2020.07.30 |
| 임차권등기일 | 2025.10.28 · 을구 1번 |
| 보증금 | 221,000,000원 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리보다 선행 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 |
| 신건 예상배당 | 213,162,000원 |
| 신건 예상 미배당 | 7,838,000원 |
| 매수인 인수 | 미배당 보증금 잔액 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
아펠빌리지B는 20세대 규모이고 사용승인일은 2020년 4월 28일입니다. 최근 확인되는 거래는 2026년 10월 160,000,000원이며, 최근 12개월 거래 평균도 동일한 160,000,000원입니다. 최저매각가 217,000,000원은 이 금액의 135.6%이고, 실질취득 추정액 224,838,000원은 이보다 더 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 33.39㎡ | 5층 | 160,000,000원 |
| 2024.06 | 53.07㎡ | 5층 | 320,000,000원 |
| 2021.07 | 57.24㎡ | 3층 | 296,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼합 | 3건 | 258,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.39㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
전체 평균 258,666,666원만 비교하면 최저가가 그보다 낮아 보입니다. 실제로 전체 평균 대비 최저가 비율은 83.9%입니다. 하지만 이 평균에는 2024년과 2021년의 넓은 면적 거래가 포함되어 있습니다. 2026년 최신 거래는 160,000,000원이고, 최근 거래 대비 과거 거래 가격 추세 지표는 -48.1%로 하락을 나타냅니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,838,000원 |
| 1. 임차인 김선호 · 우선변제 | 221,000,000원 | 213,162,000원 |
| 2. 근해안강망수산업협동조합 · 가압류 | 691,070,707원 | 0원 |
| 3. 부천제일새마을금고 · 가압류 | 634,311,343원 | 0원 |
| 4. 김선호 · 경매신청채권 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 미배당 | — | 7,838,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 임차인 김선호의 보증금 우선배당 213,162,000원과 미배당 잔액 7,838,000원은 동일한 221,000,000원 보증금의 배당·인수 구분입니다. 갑구 16번의 김선호 신청채권은 임차보증금과의 중복 여부를 별도 확인해야 하며, 여기서는 추가 임차보증금으로 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담은 남는다
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 217,000,000원 | 7,838,000원 | 224,838,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 173,600,000원 | 50,630,400원 | 224,230,400원 |
| 2회 유찰 (64%) | 138,880,000원 | 84,864,320원 | 223,744,320원 |
신건에서 2회 유찰까지 최저매각가는 크게 낮아지지만, 실질취득 추정액은 여전히 223,744,320원 이상입니다. 보증금 221,000,000원을 중심으로 집행비용 추정분이 더해지는 구조이기 때문입니다. 따라서 최저가가 138,880,000원까지 하락하더라도 이를 1억 원대의 저렴한 다세대주택으로 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천남중학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위 환경은 무난한 수준입니다.
- 교통. 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2020.04.28 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 및 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 대상 건물 동측은 폭 약 4m의 포장도로에 접하며, 아펠빌리지 전체적으로는 서측 약 10m, 북측 약 8m, 동측 약 4m의 도로에 접합니다. 접면도로에는 다소 경사가 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등 관련 제한이 있으며, 공시지가 1,957,000원/㎡입니다. 토지거래허가구역 관련 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로 매각기일 기준 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서와 토지대장의 지목은 '잡종지'이지만 토지이용계획확인서와 개별공시지가상 지목은 '대'로 확인됩니다. 이 차이의 법적·행정적 의미를 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 20세대 규모로 비교 거래가 3건이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 평균 유찰 4.4회와 매각률 0.0%라는 통계까지 고려하면 매각 용이성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 조건. 김선호의 보증금 221,000,000원과 대항력, 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구를 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일성. 김선호의 임대차계약, 실제 보증금 지급, 확정일자 및 임차권등기명령 관련 서류를 확인하고 중복 채권 여부를 검토해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 신건 실질취득 추정액 224,838,000원과 유찰 시나리오별 인수액을 함께 반영해야 합니다. 최저가만을 기준으로 입찰 상한을 결정하면 위험합니다.
- 시세 재확인. 최신 거래는 전용 33.39㎡로 대상 물건 38.595㎡와 다릅니다. 동일 면적대·층·상태에 맞는 거래와 실제 매물을 추가 확인해야 합니다.
- 하락 추세 점검. 거래 가격 추세 지표가 -48.1%로 나타나지만 거래면적과 거래시점이 다르므로 단순한 동일면적 가격 하락률로 해석하지 말고 보수적으로 검토해야 합니다.
- 공유지분 및 매각 범위. 유지영과 지규희가 각 1/2을 보유하고 있으며 일부 압류와 가압류는 특정 공유지분에 관한 것입니다. 매각대상 전체 범위 및 지분별 권리관계를 확인해야 합니다.
- 세금 및 명도. 조세채권 배당순위, 미납 관리비, 현재 점유자, 임차권등기에 따른 점유 상태 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 지목 차이 및 규제. 등기부·토지대장과 토지이용계획확인서 사이의 지목 차이, 토지거래허가구역 적용 여부 등을 최신 공부로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 문건접수 기록을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 물건은 단순히 감정가가 높아서 주의해야 하는 경매가 아닙니다. 핵심은 대항력 있는 임차보증금 221,000,000원이 매수인의 실질취득 부담을 사실상 고정한다는 사실입니다. 신건 217,000,000원에 낙찰될 때 예상 실질취득은 224,838,000원이고, 2회 유찰로 최저가가 138,880,000원까지 내려가더라도 예상 실질취득은 223,744,320원입니다. 입찰가격만 낮아지고 보증금 인수 부담은 더 커지는 구조입니다.
시세 역시 긍정적으로 보기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 160,000,000원 1건에 불과하고 대상 물건과 면적이 다르지만, 그 제한을 감안하더라도 실질취득 부담을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 거래가격 추세 지표는 -48.1%의 하락으로 나타나고, 단지의 평균 유찰 횟수도 4.4회입니다. 전체 평균 거래가 258,666,666원에는 오래된 넓은 평형 거래가 섞여 있어 이를 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
결론은 보수적 접근, 입찰 비추천입니다. 임차보증금 인수와 신청채권의 관계가 명확하게 정리되고, 실제 실질취득액을 뒷받침할 비교 가능한 시세가 확인되기 전까지는 신건뿐 아니라 유찰 후에도 단순한 최저가 할인율을 이유로 입찰하기 어렵습니다. 이 경매의 진짜 가격은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 승계 보증금의 합계입니다.
