인천지방법원 2026타경30485. 경기도 김포시 사우동 풍년마을 120동 902호가 강제경매에 나왔습니다. 소유자 장준호는 2013년 5월 31일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 145,000,000원입니다.
이후 금융기관 근저당권의 설정과 말소가 반복됐으며, 2025년부터 신한카드·우리카드·KB국민카드의 가압류가 잇따랐습니다. 2026년 2월 27일 신한카드의 강제경매개시결정으로 경매가 진행됐습니다.
제시된 말소기준은 2025년 7월 11일 신한카드 가압류입니다. 다만 2020년 신한은행 근저당권과 이를 한국주택금융공사로 이전한 등기 이력이 있어, 해당 담보권의 존속 여부와 실제 말소기준 순위를 확인해야 합니다. 말소기준권리로 표시된 가압류만 보고 권리가 완전히 정리됐다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30485 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 857 풍년마을 120동 9층 902호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 풍년로 19 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 건물현황 | 철근콘크리트 벽식구조 · 15층 중 9층 · 아파트 이용 중 |
| 소유자 | 장준호 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2013.05.31 · 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 20,642,355원 |
| 경매 채권자 | 신한카드주식회사 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기 발급기준 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 근저당 승계가 관건
갑구의 가압류는 신한카드 19,324,050원, 우리카드 12,193,270원, KB국민카드 5,821,726원입니다. 강제경매개시결정은 신한카드의 기존 가압류가 본압류로 이행된 것으로, 동일 채권을 별개의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
등기상 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 선행 근저당의 존속 및 승계 여부와 실제 배당순위는 별도로 검토해야 합니다. 근저당권이 경매 매각으로 소멸하더라도 그 권리자의 배당참가 여부는 소유자 잔여금과 다른 채권자의 배당액에 영향을 미칠 수 있습니다.
② 시세 비교 — 감정가가 최근 거래보다 높다
비교 대상은 풍년마을(진흥) 아파트입니다. 총 370세대, 준공일은 1998.11.27이며, 비교 평형은 전용 59.97㎡ 수준입니다. 같은 평형대의 최근 12개월 실거래 12건으로 가격을 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.94㎡ | 11 | 292,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 15 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 59.94㎡ | 8 | 298,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 59.94㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 2 | 312,000,000원 |
| 2026.04 | 59.94㎡ | 3 | 277,000,000원 |
| 2026.03 | 59.94㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 1 | 263,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 3 | 282,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 5 | 298,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 287,583,333원 |
최근 실거래 최저가는 263,000,000원, 최고가는 312,000,000원입니다. 가장 최근인 2026년 10월 거래금액은 292,000,000원입니다. 이에 비해 이 물건의 신건 최저가 314,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래와 표본 최고가보다도 높습니다.
특히 최저가를 최근 12개월 평균과 비교한 비율은 109.2%입니다. 실거래 평균 대비 가격 할인이 아니라 시세를 웃도는 가격에 경매가 시작되는 구조입니다. 개별 호수의 층과 상태에 따른 조정은 필요하지만, 이를 근거로 신건의 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,196,000원 |
| 1. 갑구 7번 · 신한카드 | 19,324,050원 | 19,324,050원 |
| 2. 갑구 8번 · 우리카드 | 12,193,270원 | 12,193,270원 |
| 3. 갑구 9번 · KB국민카드 | 5,821,726원 | 5,821,726원 |
| 4. 갑구 10번 · 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 271,464,954원 |
위 금액은 제시된 예상배당 시뮬레이션을 옮긴 것입니다. 가압류 채권 합계 37,339,046원 전액 배당, 채권 부족액 0원, 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 한국주택금융공사로 이전된 근저당 관련 채권액은 이 배당표에 반영되지 않았으며, 실제 배당순위 및 배당금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 권리 확인은 별개
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 예상 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 314,000,000원 | 0원 | 271,464,954원 |
| 1회 유찰 (80%) | 251,200,000원 | 0원 | 209,544,154원 |
| 2회 유찰 (64%) | 200,960,000원 | 0원 | 160,007,514원 |
시나리오상 1회 유찰 가격은 251,200,000원, 2회 유찰 가격은 200,960,000원입니다. 이 가격들은 최근 실거래 평균보다 낮지만, 실제 유찰 여부나 다음 매각가격을 확정하는 수치는 아닙니다. 가격이 유리해지더라도 근저당 승계와 점유관계를 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 사우동 사우초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지와 농경지 등이 분포합니다.
- 교통. 단지 내 도로를 통해 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남서측 근거리에 김포골드라인 사우역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 15층 건물 중 9층입니다. 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기 및 소화전설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(사우), 성장관리권역 및 사우택지개발지구에 해당합니다. 고도지구·공항 관련 제한과 교육환경 보호 관련 구역도 포함됩니다.
- 토지 지표. 공시지가 2,316,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 370세대 아파트로 최근 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 263,000,000원에서 312,000,000원까지 거래가격 편차가 있어 층·향·관리상태에 따른 개별 가격 평가가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 원본 확인. 2025.07.11 신한카드 가압류가 실제 말소기준인지, 2020.02.27 근저당의 이전등기가 어떤 효력을 갖는지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서로 확인하세요.
- 한국주택금융공사 승계 확인. 채권최고액 154,000,000원의 근저당과 2026.04.13 이전등기가 실제 배당순위에 미치는 영향을 검토하세요.
- 점유·임차 확인. 임차인 등재는 없지만 감정상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자의 신분, 전입 및 임대차 여부를 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 최근 12개월 실거래 평균 287,583,333원과 최신 거래 292,000,000원을 기준으로 최저가 314,000,000원의 가격 경쟁력을 점검하세요.
- 유찰 시나리오. 251,200,000원 및 200,960,000원은 가격 전략 검토용 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격을 재확인하세요.
- 배당표 재검산. 기존 근저당 채권의 배당 반영 여부와 신청채권자 배당 표시의 차이를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 비용, 당해세 및 우선변제채권 여부를 확인하세요.
- 규제 확인. 고도지구·공항 관련 제한과 토지거래허가구역 관련 사항은 입찰 전 관할 기관에서 현재 적용 여부를 확인하세요.
맺으며 — “시세보다 비싼 신건, 권리 확인부터”
김포 풍년마을 120동 902호는 경매 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고 임차인 등재도 없습니다. 그러나 2020년 근저당과 2026년 한국주택금융공사 승계 이력이 확인되는 만큼, 단순히 가압류 후순위 권리만 보고 권리관계를 모두 확정해서는 안 됩니다.
가격 측면은 더 명확합니다. 신건 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 287,583,333원의 109.2%입니다. 최신 거래가 및 최근 최고 거래가보다도 높습니다. 즉 신건 가격만으로는 경매 취득의 경제적 이점을 설명하기 어렵습니다.
결론은 권리 재확인, 신건 가격 보류. 실제 선순위 담보권과 임차관계를 명확히 정리하고, 유찰 등을 통해 최근 시세보다 충분히 낮은 매입가격이 형성되는지 확인한 뒤 접근하는 편이 합리적입니다.
