인천지방법원 2026타경30514. 경기도 부천시 원미구 역곡동 220-6 ‘바로크맨션’ 5층 502호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 최현묵이고, 2015년 12월 18일 최현묵과 박효숙이 각 지분 2분의 1로 소유권을 취득한 뒤 2019년 7월 23일 박효숙 지분 전부가 협의분할에 의한 상속으로 최현묵에게 이전되어 단독소유가 되었습니다. 말소기준권리는 2020년 3월 13일 설정된 우리은행 근저당권으로 확인되며, 이후 설정된 오케이파이낸셜대부 근저당과 롯데카드·우리카드·신한카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 이 물건을 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 인수 문제가 없으므로 실질취득가는 낙찰가와 같습니다. 현재 최저가가 1.62억이므로 실질취득도 1.62억입니다. 그런데 확인된 최근 거래 역시 1.62억이고 최근 12개월 평균도 1.62억입니다. 즉 신건 가격에서 권리상 안전성은 확보되지만 가격상 할인은 확보되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30514 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 220-6 바로크맨션 5층 502호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 부일로 791 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 49.58㎡ |
| 소유자 | 최현묵 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 77,550,222원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 부담권리는 매각으로 소멸
핵심은 2020.03.13 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 2002년 국민은행 근저당권과 2015년 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 2020년 3월 13일 설정된 우리은행 근저당권은 말소기준권리로 작동하고, 이후의 오케이파이낸셜대부 근저당권과 3건의 가압류 및 2026년 2월 27일 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2025년 8월 28일에는 2020년 근저당권이 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 이후 2026년 2월 27일 한국주택금융공사가 경매개시를 신청했습니다. 따라서 권리 흐름상 핵심적인 매수인 인수권리는 0원으로 판단됩니다.
② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래와 같다
바로크맨션의 동일 전용면적 49.58㎡ 거래는 1건 확인됩니다. 거래월은 2025.03이며 거래가는 162,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 162,000,000원, 최신 거래도 162,000,000원으로 제시되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 49.58㎡ | 2 | 162,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.58㎡ | 1건 | 162,000,000원 |
최저매각가 1.62억은 최근 12개월 평균 1.62억과 동일하고, 최신 확인 거래 1.62억과도 동일합니다. 따라서 현재 회차에서 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다. 확인 거래가 1건뿐이므로 개별 호수의 층·향·상태 차이를 반영한 가격 판단에도 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,068,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 주식회사오케이파이낸셜대부 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 31,433,590원 | 31,433,590원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 11,745,760원 | 11,745,760원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 신한카드주식회사 | 17,672,634원 | 17,672,634원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,580,016원 |
현재 회차 매각가 162,000,000원에서는 집행비용 3,068,000원을 제외한 배당재원이 배당표상 채권 146,351,984원에 전액 배당되고, 소유자에게 12,580,016원이 잔여합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 ‘역곡역’ 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 위치해 제반 교통여건은 무난합니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트조 콘크리트평스래브지붕 5층 건물 내 5층 502호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있으며 중로1류와 소로2류에 접합니다. 토지는 평지·사다리형으로 이용 중입니다.
- 환금성. 바로크맨션은 12세대의 소규모 건물이고 동일 면적 확인 거래가 1건입니다. 따라서 대단지처럼 풍부한 거래량을 기대하기보다는 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘인수 0원 = 싸다’로 연결하지 않기. 매수인 인수액은 0원이지만 최저가 162,000,000원도 최근 거래 및 최근 12개월 평균과 같은 수준입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 임차인 인수액이 없으므로 현재 회차 실질취득가는 낙찰가 162,000,000원과 같습니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 0회 유찰, 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원입니다. 다만 실제 시장가격이 함께 움직일 수 있으므로 유찰가 자체를 시세 메리트로 확정해서는 안 됩니다.
- 환금성 확인. 12세대 소규모이고 확인 거래가 1건이므로 동일 면적 거래만으로 적정 매수가를 단정하기 어렵습니다. 현장 상태와 개별 호수 조건을 별도로 확인하세요.
- 임대관계. 임차인 인수 문제는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 및 인도관계는 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·감정평가 및 배당자료를 토대로 한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·점유관계·관리비 등을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗해도 가격은 별개”
이 물건의 가장 큰 장점은 매수인이 떠안을 인수액이 0원이라는 점입니다. 2020년 3월 13일 우리은행 근저당권을 말소기준으로 이후 오케이파이낸셜대부 근저당권, 롯데카드·우리카드·신한카드 가압류 및 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조여서 권리분석 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 가격에서는 이야기가 다릅니다. 최저매각가 1.62억은 최근 12개월 평균 1.62억, 최신 확인 거래 1.62억과 정확히 같습니다. 따라서 신건 낙찰은 시세 대비 할인 없이 매수하는 선택이 됩니다. 게다가 12세대 소규모 건물에 동일 면적 거래가 1건뿐이어서 환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
권리는 합격, 신건 가격은 보류. 현재 회차에서 가장 중요한 질문은 ‘낙찰 가능한가’가 아니라 ‘162,000,000원을 지급하고 이 물건을 취득할 이유가 충분한가’입니다. 권리상 안전성만으로 가격 프리미엄을 정당화하기는 어렵고, 유찰 시나리오까지 놓고 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.
