인천지방법원 2026타경30566. 부천 소사본동 소새울역 청구아파트 102동 1103호에 대한 경매입니다. 겉모습은 일반 아파트 경매지만, 매각물건명세서에는 분명히 지분매각이라고 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 방봉금과 이상철이며 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 이번 경매의 대상은 채무자 이상철의 지분입니다. 낙찰받더라도 방봉금의 나머지 지분까지 소유하게 되는 것은 아닙니다.
권리의 기준점은 2012.06.18 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고, 그 뒤 이상철 지분에 압류·가압류·강제경매개시결정이 이어졌습니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 일반적인 소유권 전부 매각보다 공유관계, 점유, 실제 배당, 공유자 우선매수 행사 여부를 더 중요하게 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30566 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 400-7 소새울역 청구아파트 제102동 제11층 제1103호 도로명: 경기도 부천시 소사구 소사로102번길 47 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택 이용 중 · 지상 15층 중 11층 |
| 실거래 비교면적 | 134.55㎡ (동일 면적 실거래 비교) |
| 매각 범위 | 이상철 소유 지분 2분의 1 · 소유권 전부 매각 아님 |
| 현재 공유자 | 방봉금 2분의 1 · 이상철 2분의 1 |
| 소유권 취득 | 2012.06.18 · 전체 거래가액 311,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사키움저축은행 / 23,928,849원 |
| 말소기준권리 | 2012.06.18 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 사용승인 / 단지 | 1995.03.16 · 202세대 |
| 특별매각조건 | 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 지분매각이다
말소기준권리는 2012.06.18 농협은행 근저당권입니다. 이후의 키움저축은행 가압류 및 그 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 2025.06.23 부천시가 설정한 이상철 지분 압류는 2026.06.11 이미 말소되었습니다.
여기서 주의할 점은 근저당권 채권최고액과 실제 대출잔액은 다르다는 것입니다. 농협은행의 채권최고액 180,000,000원은 담보한도이고, 실제 배당액은 채권계산서와 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 등기상 매각으로 소멸할 권리가 명확하다는 사실만으로 다른 공유자의 소유권이나 점유관계까지 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수 추정 0원, 명도는 별개
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 실제 점유 관련 인물은 이귀순 1명입니다. 전입일은 2015.05.15로, 농협은행 말소기준권리 설정일인 2012.06.18보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입 순위상 해당 근저당권에 대항하기 어렵고, 조사상 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 확정되어 있지 않습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이귀순 | 2015.05.15 | 미상 | 없음(후순위 전입) | 미상 | 해당 없음 |
대항력은 2012.06.18 말소기준권리와 2015.05.15 전입일의 선후관계를 기준으로 판단했습니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구 및 임대차계약 확인이 필요합니다.
특히 이번 매각은 호실 전체가 아니라 공유지분이 대상이므로, 점유자가 누구와 어떤 계약을 체결했는지, 다른 공유자가 사용·수익에 관여하고 있는지도 중요합니다. 지분 낙찰이 곧 호실 전체의 배타적인 인도나 사용을 보장하지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 51.7% 할인처럼 보이는 착시
소새울역청구아파트의 비교면적 134.55㎡에 해당하는 실거래는 최근 확인된 12건 기준 500,000,000원에서 570,000,000원까지 형성되어 있습니다. 전체 12건 평균은 533,750,000원입니다.
하지만 이 숫자보다 더 중요한 것은 최근 시장입니다. 최근 12개월 평균은 530,000,000원(5건), 가장 최근인 2026.09 거래는 520,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 대비 -1.2% 하락했습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 이유입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 전체 호실 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 134.55㎡ | 15 | 520,000,000원 |
| 2026.08 | 134.55㎡ | 11 | 560,000,000원 |
| 2026.04 | 134.55㎡ | 7 | 500,000,000원 |
| 2026.02 | 134.55㎡ | 11 | 570,000,000원 |
| 2025.11 | 134.55㎡ | 14 | 500,000,000원 |
| 2025.09 | 134.55㎡ | 12 | 535,000,000원 |
| 2025.08 | 134.55㎡ | 4 | 525,000,000원 |
| 2025.07 | 134.55㎡ | 1 | 540,000,000원 |
| 2025.06 | 134.55㎡ | 9 | 550,000,000원 |
| 2025.06 | 134.55㎡ | 9 | 550,000,000원 |
| 2025.05 | 134.55㎡ | 13 | 525,000,000원 |
| 2025.04 | 134.55㎡ | 3 | 530,000,000원 |
| 전체 평균 | 134.55㎡ | 12건 | 533,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.55㎡ | 5건 | 530,000,000원 |
④ 반드시 1/2 지분으로 환산해서 비교해야 한다
전체 아파트 실거래를 기준으로 표시되는 최저가 비율은 51.7%입니다. 하지만 경매에서 취득하는 권리는 전체 소유권이 아니라 절반 지분입니다. 따라서 가격 비교는 다음과 같이 같은 소유지분 기준으로 해야 합니다.
| 비교 기준 | 전체 호실 가격 | 1/2 환산가격 | 최저가 비율 |
|---|---|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 530,000,000원 | 265,000,000원 | 103.4% |
| 최신 거래(2026.09) | 520,000,000원 | 260,000,000원 | 105.4% |
| 전체 12건 평균 | 533,750,000원 | 266,875,000원 | 102.7% |
1/2 환산가격은 전체 호실 거래금액을 단순히 2로 나눈 참고치입니다. 실제 공유지분의 독립적인 시장가치는 공동소유 제약과 환금성에 따라 달라지며, 위 환산액을 지분의 확정 시세로 볼 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,636,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 농협은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 키움저축은행 | 22,821,365원 | 22,821,365원 |
| 3. 갑구 11번 강제경매개시결정 | 별도 산정 없음 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 66,542,635원 |
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 4,636,000원, 농협은행 근저당권 180,000,000원, 키움저축은행 가압류 22,821,365원이 배당되고, 소유자에게 약 66,542,635원이 남는 것으로 추정됩니다.
갑구 11번 강제경매개시결정은 기존 갑구 10번 가압류가 본압류로 이행된 사항입니다. 동일 채권을 별개의 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 한편 신청채권자의 청구액은 23,928,849원이며, 회차별 배당 추정에서는 신청채권자 배당이 0원으로 표시되어 있어 가압류 배당 추정액 22,821,365원과의 관계를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 공유관계는 남는다
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 274,000,000원 | 202,821,365원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 219,200,000원 | 202,821,365원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 175,360,000원 | 172,104,960원 | 30,716,405원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 추정 채권액이 전액 배당되는 구조입니다. 2회 유찰을 가정하면 채권자 미배당액이 30,716,405원 발생하지만 매수인 인수액은 여전히 0원으로 계산됩니다. 다만 유찰은 확정된 일정이 아니며, 실제 배당액도 달라질 수 있습니다.
⑦ 공유자 우선매수권 — 외부 낙찰에 직접 영향을 준다
매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고를 1회에 한하여 행사할 수 있다는 조건이 명시되어 있습니다. 이번에 매각되는 이상철 지분 외의 2분의 1 지분을 보유한 방봉금은 공유자의 지위에서 우선매수권을 검토할 수 있습니다.
공유자가 우선매수권을 신고한 뒤 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 신고가 실효되면, 해당 공유자는 이후 매각기일부터 우선매수권을 다시 행사할 수 없다는 조건도 있습니다. 따라서 실제 우선매수신고 여부와 행사 이력, 매수보증금 납부 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
또한 우선매수권 행사 여부와 별개로, 외부인이 1/2 지분을 취득하면 기존 공유자와 부동산의 사용·관리·처분을 조율해야 합니다. 공유물분할 협의 또는 소송 가능성이 존재하고, 그에 따른 시간과 비용 및 처분가격의 불확실성이 있습니다. 공유물분할을 통해 아파트 전체를 취득하거나 희망가격에 처분할 수 있다는 보장은 없습니다.
⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 소사본동 소사중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 공공시설, 공원 및 근린생활시설로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 서해선 소새울역이 있습니다. 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물. 1995.03.16 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 있으며 지상·지하 주차장이 있습니다.
- 단지 규모. 202세대 아파트입니다. 최근 동일 면적의 전체 호실 매매 사례는 확인되지만, 공유지분 자체의 유통성과는 구분해야 합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 소사1택지 지구단위계획구역이며 남동측 약 18m 포장도로와 접합니다. 토지 공시지가 관련 금액은 2,897,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 2026.10.29 매각 시점의 현행 지정 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이나 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 건축물현황도 및 외부 관찰상 발코니는 거래관행에 따라 감정평가에 포함되어 있습니다.
- 환금성. 아파트 전체의 실거래가 존재한다는 점은 긍정적이지만, 이번 매각은 절반 지분이므로 일반 아파트보다 잠재 매수자가 제한될 수 있습니다. 최근 거래가격 하락 추세도 함께 고려해야 합니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 이상철 소유 2분의 1 지분만 취득합니다. 부동산 전체를 단독으로 소유하거나 사용하게 되는 경매가 아님을 확인하세요.
- 공유자 우선매수권. 방봉금의 우선매수신고 여부, 행사 이력, 매수보증금 납부 여부 및 특별매각조건을 집행법원에 확인해야 합니다.
- 실제 지분 가치. 신건 최저가 274,000,000원은 최근 평균의 지분환산액 265,000,000원보다 높습니다. 공유지분의 할인 요인과 매각 가능성을 반영한 별도 가격 검토가 필요합니다.
- 선순위 근저당권. 농협은행 근저당권의 담보범위, 현재 채권잔액, 지분매각에서의 소멸·배당관계를 등기부와 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 점유자 조사. 이귀순의 전입일은 2015.05.15로 후순위지만 보증금·확정일자·임대차계약 내용이 확정되지 않았습니다. 실제 거주와 명도 가능성을 조사해야 합니다.
- 공유물 사용관계. 방봉금 및 이상철의 실질적인 점유·사용·관리 관계와 향후 공유물분할 협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 배당 검증. 키움저축은행의 가압류 청구금액과 강제경매 신청채권액의 관계, 예상 배당액, 당해세 및 법정 우선변제 항목을 재확인해야 합니다.
- 관리비·조세. 미납 관리비의 공용부분 및 특별승계 관련 부담, 점유에 따른 비용, 취득 관련 세금을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 추세. 최근 평균이 이전 거래 대비 -1.2% 하락했습니다. 향후 가격이 회복될 것이라는 전제 없이 매수 후 처분 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 2026.10.29 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 최신 매각조건을 확인하세요.
맺으며 — “반값 경매가 아니라 절반 소유권 경매”
이 사건은 최저가만 보면 상당한 할인 물건처럼 보입니다. 아파트 전체의 최근 12개월 평균 실거래가가 530,000,000원인데 최저매각가가 274,000,000원이기 때문입니다. 그러나 이 가격으로 취득하는 것은 전체 아파트가 아니라 지분 2분의 1입니다.
같은 비율로 환산한 최근 12개월 평균은 265,000,000원, 최신 거래 기준은 260,000,000원입니다. 신건 최저가는 양쪽 기준보다 높고, 시장도 -1.2% 하락 추세입니다. 지분 물건의 낮은 환금성과 공유관계의 복잡성을 감안하면 가격상 유리하다고 보기 어렵습니다.
등기상 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 이귀순의 점유관계와 다른 공유자의 권리는 별개의 문제입니다. 여기에 공유자 우선매수권까지 있어 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다. 단순히 은행 근저당권과 후순위 가압류가 소멸한다는 이유만으로 안전한 경매라고 평가하기는 어렵습니다.
