인천지방법원 2026타경30604. 부천시 소사구 소사본동에 위치한 부천한신아파트 107동 10층 1002호입니다. 감정가와 최저매각가 모두 338,000,000원인 신건으로, 등기상 말소기준권리는 2020년 3월 31일 설정된 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며, 뒤이어 설정된 애큐온저축은행 근저당과 김호순 가압류, 부천시 압류 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

그런데 이 물건은 근저당권의 말소 여부만 확인하고 끝낼 수 없습니다. 조종현의 전입일이 2016년 1월 27일로, 말소기준 근저당권보다 앞서기 때문입니다. 임대차의 성립 여부와 점유관계, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 선순위 대항력이 인정되는 임차인이라면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

더욱이 가격도 보수적으로 접근해야 합니다. 동일 평형의 최근 거래 평균은 306,916,666원, 2026년 9월 최신 거래는 320,000,000원입니다. 최저매각가가 두 기준을 모두 웃도는 상황이므로, 현재 가격에 별도의 인수부담이 더해진다면 실질취득비용은 더욱 높아질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

말소기준권리는 2020.03.31 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며, 이 근저당권 자체와 후순위 근저당권, 가압류 및 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정되었던 신한은행 등 기존 근저당권은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.

다만 2016.01.27 전입한 조종현은 말소기준권리보다 앞선 시점의 점유 관련 인물입니다. 전입일의 선후관계만으로 임차인의 대항력 성립을 확정할 수는 없지만, 확인 결과에 따라 매수인에게 보증금 반환의무가 남을 수 있다는 점에서 가장 중요한 권리분석 대상입니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금부터 확인해야 한다

현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 전입자는 조종현 1명입니다. 보증금, 월차임, 확정일자 및 배당요구 관련 사항은 확인되지 않았습니다. 전입일은 현 소유자 심미숙의 소유권이전 등기 이후이며, 말소기준 근저당권 설정 이전입니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세보다 높다

부천한신아파트는 916세대 규모의 단지입니다. 비교대상은 전용 64.34㎡ 동일 평형의 최근 실거래 12건이며, 평균 거래금액은 306,916,666원입니다.

특히 2026년 9월 최신 거래금액인 320,000,000원과 비교해도 최저매각가 338,000,000원은 더 높습니다. 최근 평균 및 최신 거래 모두에서 가격 우위가 확인되지 않습니다.

최근 거래금액은 264,000,000원~347,000,000원까지 분포합니다. 감정가가 이 범위 안에 있더라도 평균적인 시장가격보다 유리하다는 의미는 아닙니다. 최근 평균 대비 최저매각가가 110.1%라는 점이 더 중요합니다.

2026년 6월에는 347,000,000원 거래가 있었지만, 2026년 9월 최신 거래는 320,000,000원입니다. 일부 높은 거래사례만을 골라 신건 가격이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 다만 거래별 층과 개별 상태가 다르고 월별 표본이 제한적이므로, 이 자료만으로 단지 전체의 지속적인 하락 추세를 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)

다음은 신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래 산출된 등기상 채권 중심의 단순 예상배당입니다. 조종현의 임대차보증금, 우선변제 여부 및 세금 관련 우선채권은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 법원 배당표와 달라질 수 있습니다.

위 배당표는 집행비용 5,532,000원, 채권자 예상배당 332,468,000원을 적용한 단순 추정입니다. 채권총액 336,000,000원 대비 미배당액은 3,532,000원이고 소유자 잔여액은 0원입니다. 실제 채권원금·이자, 당해세, 최우선변제, 임차인의 배당순위, 채권양도·승계에 따른 수령권자는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 유찰만으로 해결되지 않는다

이 사건은 현재 0회 유찰된 신건입니다. 다음 회차 가격은 유찰 가정에 따른 시뮬레이션이며, 실제 매각기일이나 최저매각가 변경을 확정하는 정보는 아닙니다.

미배당액은 근저당권자·가압류채권자 등 위 예상배당표에 반영된 채권의 단순 미회수액입니다. 임차인이 실제로 얼마를 배당받고 얼마를 매수인에게 청구할 수 있는지는 별도의 문제입니다. 따라서 위 미배당액을 매수인 인수액과 동일시해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 소사본동 소사초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 10층 1002호입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비가 마련되어 있습니다.
• 단지 규모·노후도. 916세대 규모이며 집합건축물대장 기준 사용승인일은 1984.09.24입니다. 노후 공동주택인 만큼 배관·누수·공용설비·장기수선 관련 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 기재가 있으며 공시지가는 2,526,000원/㎡입니다. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 지정기간으로 2025.08.26~2026.08.25가 기재되어 있어 매각 시점의 실제 규제 적용 여부를 재확인해야 합니다.
• 건축물대장. 사용승인일이 표제부(갑)와 총괄표제부에서 다르게 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없으나 대장 간 차이와 실제 현황을 검토해야 합니다.
• 환금성. 동일 평형 최근 실거래 12건이 확인되지만 거래금액이 264,000,000원~347,000,000원으로 차이가 큽니다. 개별 층·상태별 가치 차이와 높은 신건 입찰가를 고려하면 현재 가격에서 충분한 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 조종현의 실제 임대차계약 존재 여부, 계약 당사자, 점유 및 주민등록 상태를 확인하세요. 전입 사실만으로 최종 대항력을 확정하지 마세요.
• 보증금 확인. 임대차계약서, 확정일자, 보증금 지급 및 반환관계, 배당요구 여부를 확인하여 매수인이 인수할 금액을 산정해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 인수금액이 존재한다면 낙찰가에 더해 최근 시세와 비교하세요. 최저매각가만으로 수익성을 계산하면 위험합니다.
• 매각물건명세서 원본 확인. 선순위 점유관계와 인수조건의 최신 기재를 확인하고, 현황조사와 서로 다른 내용이 있다면 추가 조사해야 합니다.
• 채권양도·배당관계 확인. 등기상 애큐온저축은행 근저당권과 엘더블유제삼차유동화전문유한회사의 경매신청 관계, 채권승계 및 배당수령권을 대조하세요.
• 시세 재검토. 최근 평균 306,916,666원, 최신 거래 320,000,000원을 기준으로 실제 해당 호수의 층·향·수리상태와 가격 차이를 확인하세요.
• 사용승인일 불일치. 건축물대장 표제부(갑)의 1984.09.24와 총괄표제부의 1984.12.29 차이를 확인하세요.
• 체납 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납, 우선 조세채권 및 기타 인수 가능 비용을 확인하세요.
• 명도 가능성. 점유자의 법적 지위에 따라 인도명령 및 명도 절차의 난도와 비용이 달라질 수 있습니다. 점유관계를 확정하기 전에 단순 명도를 가정하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전에 최신본으로 확인하세요.

맺으며 — “시세보다 비싸고, 인수액도 미상”

이 사건의 문제는 단순히 감정가가 높다는 데 그치지 않습니다. 338,000,000원이라는 신건 최저매각가 자체가 동일 평형 최근 평균 306,916,666원의 110.1%입니다. 최신 거래 320,000,000원과 비교해도 높습니다.

여기에 2016.01.27 전입한 조종현이 있습니다. 말소기준권리 설정일인 2020.03.31보다 앞선 전입이므로, 실제 대항력 성립 여부와 보증금 인수 가능성을 조사해야 합니다. 보증금과 확정일자가 미상이어서 지금은 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

등기상 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 선순위 전입 위험과 가격 부담을 상쇄하기에는 부족합니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 선순위 보증금 인수가 발생한다면 총취득비용이 기대만큼 줄어들지 않을 수 있습니다.

결론은 보류입니다. 현 단계에서 신건 입찰을 가격 메리트가 있는 투자라고 평가할 근거가 없습니다. 우선 조종현의 임대차·대항력·보증금·배당관계를 확인하고, 실제 인수금액을 포함한 실질취득비용으로 최근 시세와 다시 비교해야 합니다. 권리 확인이 끝나기 전에는 낮은 유찰가조차 안전한 매수가격이라고 단정할 수 없습니다.