인천지방법원 2026타경30629. 경기도 부천시 원미구 상동 진달래마을 2205동 1204호 아파트입니다. 지상 15층 건물의 12층에 위치하고, 실거래 비교 대상 면적은 130.37㎡입니다. 상동역(지하철 7호선) 북측 인근에 자리한 대규모 아파트단지의 한 세대입니다.

이 물건은 2013년 이상근 명의로 소유권이 이전됐고, 2024년 영덕북부수산업협동조합 명의로 채권최고액 960,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류와 경매개시결정이 이어졌습니다. 특히 해당 근저당권에는 2026년 4월 29일 웰컴저축은행주식회사로 이전된 등기가 연결되어 있습니다. 근저당권 본등기에는 말소 표시가 있으나 이전 등기는 별도로 남아 있어, 실제 권리 상태와 순위를 확인해야 합니다.

그런데 신건 가격은 이미 최근 거래 수준을 상당히 넘어섭니다. 동일 면적 최근 12건의 평균은 966,000,000원이고 가장 최근 거래도 960,000,000원입니다. 이에 비해 최저매각가 1,090,000,000원은 평균보다 124,000,000원, 최신 거래보다 130,000,000원 높은 가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 승계 확인

말소기준권리로 분류된 것은 2025년 8월 8일 조근식의 가압류(390,000,000원)입니다. 이 가압류 이후 설정된 아이엠캐피탈·하나캐피탈·엔에이치농협캐피탈의 가압류, 경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

그보다 앞선 농협캐피탈의 2025년 7월 가압류와 삼성카드의 2025년 8월 가압류는 이미 해제·말소된 이력이 있습니다. 회생절차 관련 보전처분과 회생절차개시 등기도 2026년 1월에 말소됐습니다.

② 시세 비교 — 10억 9,000만원은 최근 시세보다 높다

진달래마을(대우) 동일 면적 130.37㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 3월부터 8월까지의 거래로, 층에 따라 상당한 가격 차이가 나타납니다. 최근 12개월 평균은 966,000,000원입니다.

실거래 최저는 882,000,000원, 최고는 1,110,000,000원입니다. 가격 폭이 커서 최고 거래만을 기준으로 감정가를 정당화하기는 어렵습니다. 최근 12건 평균과 가장 최근 거래를 함께 보면 신건 최저가가 실제 거래시장에서 형성된 일반적인 가격대보다 높다는 점이 분명합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,090,000,000원 가정)

아래는 가정 매각가 기준의 산정표입니다. 근저당권 이전·말소 관계와 신청채권자의 배당액이 확정된 최종 배당표가 아닙니다. 특히 신청채권액 838,786,793원이 아래 채권자 배당항목에 반영되어 있지 않아 예상 잔여액을 실제 소유자 수령액으로 해석해서는 안 됩니다.

표상 채권자 배당 합계는 607,268,010원, 집행비용 추정액은 13,300,000원입니다. 남는 469,431,990원은 위 항목만을 반영한 계산상 잔액입니다. 신청채권자 관련 배당, 근저당 승계, 조세채권, 법정 우선배당 및 임차관계를 검증하지 않았으므로 실제 배당액과 잔여액은 크게 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 가격 시나리오

현재는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 유찰이 발생할 경우의 가격은 다음과 같이 가정할 수 있습니다. 단, 실제 매각가격과 회차는 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 상동역(지하철 7호선) 북측 인근으로, 대규모 아파트단지와 학교·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입과 주정차가 가능하며 인근에 버스정류장과 상동역이 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.
• 건물. 2002.06.21 사용승인을 받은 철근콘크리트 벽식구조 아파트입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·승강기·소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.
• 단지. 진달래마을(대우) 580세대로, 주변에 공동주택과 생활편의시설이 형성되어 있습니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인되어 거래가격을 비교할 수 있습니다.
• 도로. 아파트단지 서측은 상동로, 북측은 도약로와 접합니다. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 공동주택 부지입니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 상동지구 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 교육시설 관련 보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 토지거래허가. 감정자료에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매수 시점의 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 공시지가. 3,839,000원/㎡로 기재되어 있으며, 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 지하철역 접근성과 대단지 주거환경은 긍정적이나, 동일 면적 거래가격이 882,000,000원부터 1,110,000,000원까지 넓게 형성되어 있어 매입가격에 따른 재매각 위험을 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2025.08.08 조근식 가압류가 실제 말소기준권리인지, 2024.07.19 영덕북부수산업협동조합 근저당권의 말소 및 2026.04.29 웰컴저축은행 이전 등기 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 신청채권과 배당. 경매 청구액 838,786,793원과 예상배당표에 신청채권자 배당액이 표시되지 않은 점을 대조해야 합니다. 예상 소유자 잔여금은 확정액이 아닙니다.
• 임차·점유 조사. 등재된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서와 실제 점유관계를 확인하여 대항력 임차인 및 미배당 보증금 위험을 점검해야 합니다.
• 시세 기준 상한. 신건 최저가가 최근 실거래 평균의 112.8%입니다. 12층 거래가 995,000,000원과 평균 966,000,000원을 함께 참고하여 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 1회 유찰 가정가격 872,000,000원을 검토하되, 유찰과 최종 낙찰 여부를 예단해서는 안 됩니다.
• 체납 관리비. 공동주택 공용부분 관리비의 체납 및 승계 가능성을 관리사무소에 확인해야 합니다.
• 조세채권. 부천시 압류가 등기되어 있으므로 관련 체납세액과 법정기일, 배당순위 등을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 경매사건기록을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “입지는 양호하지만 가격과 권리를 먼저 검증해야 한다”

진달래마을 2205동 1204호는 상동역 인근이라는 입지적 장점과 580세대 아파트단지의 주거환경을 갖추고 있습니다. 그러나 이러한 장점이 신건 최저매각가 1,090,000,000원을 정당화하는 것은 아닙니다.

동일 면적 최근 실거래 평균이 966,000,000원, 최신 거래가 960,000,000원인 상황에서 신건 최저가는 평균의 112.8%입니다. 동일 12층 거래사례보다도 높아 현재 회차의 가격 매력은 부족합니다.

더 중요한 것은 권리입니다. 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고 인수액도 0원으로 산정됐지만, 선행 근저당권의 말소·이전 관계와 신청채권액의 배당 반영 여부가 명확히 검증되지 않았습니다. 임대관계도 미상이므로 낙찰자의 실질 부담을 확정할 수 없습니다.

결론은 가격 보류·권리 확인 우선입니다. 1회 유찰 시 872,000,000원으로 내려가는 시나리오에서는 최근 시세 대비 가격 경쟁력이 생길 수 있습니다. 다만 최종 투자 판단은 근저당권 승계, 배당순위, 점유관계와 매수인 인수 가능성을 확인한 뒤에 내려야 합니다.