인천지방법원 2026타경30689. 김포시 하성면 원산리의 토지와 주택구조·공업용 건물이 함께 경매에 나온 사건입니다. 토지는 668.0㎡이며, 건물 중 일부는 공부상 창고이지만 실제 주택구조로 사용될 수 있는 형태입니다. 다른 부분은 가구손잡이 제조 용도로 기재되어 있으나 내부에 적치물이 있고 시건장치가 되어 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 2019.04.25 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 480,000,000원입니다. 이후 마블마켓·전문건설공제조합·하나은행을 비롯한 여러 채권자의 가압류와 국세 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 말소기준보다 앞선 전입자의 주택임대차상 권리는 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 점유는 별개

현재 유효한 말소기준 근저당권과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 과거 국민은행 등 명의의 근저당권과 종전 압류·가압류 중 상당수는 이미 등기부에서 말소되었습니다. 따라서 오래된 등기 이력이 많다는 사실만으로 모두 인수되는 것은 아닙니다.

② 점유·임차관계 — 이 사건의 최대 변수

현황조사와 매각물건명세서에 기재된 인원은 3명입니다. 보증금과 확정일자는 모두 확인되지 않았습니다. 특히 선순위 전입자에게 실제 보호되는 임차보증금이 존재하는지, 그 범위가 얼마인지가 낙찰 후 실질취득비용을 결정할 수 있습니다.

이 물건의 건물 일부는 주택구조이지만 다른 부분은 공업용으로 기재되어 있습니다. 주택임대차보호법상 보호 여부는 건축물대장상의 명칭만이 아니라 실제 주거 이용, 인도·점유, 주민등록, 임대차계약의 실질에 따라 검토해야 합니다. 현황조사에서 공실 또는 비사용으로 파악된 사실과 전입자들의 주민등록 내역도 현장에서 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 600,117,520원 가정)

최저매각가에 낙찰된다는 가정의 배당 시뮬레이션입니다. 계산상 집행비용과 중소기업은행 근저당, 일부 가압류 채권에 배당한 뒤 매각대금이 소진됩니다. 단, 실제 배당에서는 가압류 채권자 간 배당관계, 조세채권의 법정기일, 채권양도, 임차인의 우선변제권 등을 따져야 하므로 아래 배당액과 순위는 확정된 법정 배당 결과가 아닙니다.

채권최고액 및 청구금액 기준의 기계적 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 조세채권의 우선순위·임차인 배당·실제 채권잔액·가압류 채권자 간 배당관계는 확정 반영되지 않았습니다. 경매신청채권자는 중소기업은행으로부터 양수한 유더블유아이유동화전문유한회사로 기재되어 있으므로 실제 채권귀속과 배당명의를 확인해야 합니다.

회차별 매각가와 배당 시나리오

④ 토지·건물 현황과 입지·환금성 메모

• 위치와 주변 환경. 김포시 통진읍 동을산리운동장 북동측 직선거리 약 470미터에 위치합니다. 주변은 공장·창고·일부 단독주택·농경지가 혼재한 소규모 공장지대입니다.
• 토지. 면적 668.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 공업용입니다. 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 433,100원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 도로. 지적도상 맹지이나 현황은 자체 토지 중 북동측 일부를 포함한 폭 약 5미터의 진입도로를 이용합니다. 실제 진입도로의 법적 통행권, 경계, 차량 진출입 및 도로 확보 가능성을 확인해야 합니다.
• 주택구조 건물. 공부상 84㎡ 창고이지만 현황은 방3·거실·주방·화장실 등이 있는 주택구조입니다. 실제 이용에 따른 건축법상 적법성 및 용도변경 필요 여부를 점검해야 합니다.
• 공업용 건물. 111.8㎡의 가구손잡이 제조시설로 기재되어 있으며 내부 적치물과 시건장치가 확인됩니다. 인도 범위, 적치물 소유관계, 시설 가동 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
• 건물 구조. 경량철골조 판넬지붕 단층이며 1993.01.21 사용승인되었습니다. 건물별 상태와 유지보수 비용에 차이가 있을 수 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 시내버스 정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려한 교통상황은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
• 지역 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역·군사시설 제한보호구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 표기도 있어 실제 적용 대상과 이용계획을 확인해야 합니다.
• 환금성. 공업용 토지, 주택구조 창고, 제조시설이 결합되어 매수층이 제한될 수 있습니다. 현황도로 문제와 임차관계가 정리되지 않으면 매도나 담보대출 과정에서도 불확실성이 커질 수 있습니다.

⑤ 입찰 전 필수 체크리스트

• 황종식의 법적 지위. 종전 소유권자·채무자와 전입자 사이의 관계를 확인하고, 실제 임대차계약의 성립 및 보증금 지급 사실을 검증해야 합니다.
• 이정안의 선순위 전입. 실제 점유 부분, 계약기간, 보증금, 전입 유지, 임차권 승계 및 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 안규영의 권리. 전입일은 말소기준 이후이지만 실제 임대차관계와 최우선변제 해당 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당요구·보증금 인수. 임차인별 배당요구 여부, 확정일자, 보증금 및 변제 가능액을 확인한 뒤 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 조건과 실제 구조물의 범위를 감정평가서, 지적도, 건축물대장 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 진입도로. 지적도상 맹지와 현황 약 5미터 진입도로의 차이를 확인하고, 통행권 및 장래 이용제한 가능성을 검토해야 합니다.
• 건물 용도. 공부상 창고가 주택구조인 부분의 적법성, 제조시설의 허가·사용 가능성 및 원상회복 부담을 확인해야 합니다.
• 시건장치·적치물. 공업용 건물 내부의 적치물과 점유자를 확인하고 명도·보관·처리 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.
• 조세·배당. 김포세무서 압류와 당해세, 우선권 있는 채권의 범위 및 채권양도에 따른 실제 배당권자를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 매수인이 인수할 권리, 임차인 관련 비고, 특별매각조건 및 변경사항을 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
• 대출·재매각 가능성. 공업용 토지와 주택구조 건물의 혼합 이용, 도로 문제, 점유관계가 담보평가와 환금성에 미치는 영향을 금융기관과 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 채권보다 남을 수 있는 점유권리가 더 중요하다”

이 사건은 말소기준권리가 명확하고 이후 다수의 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이것만으로 권리가 깨끗한 물건이라고 평가할 수 없습니다. 황종식과 이정안은 말소기준보다 앞서 전입했으며, 실제 임대차의 성립 여부와 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들의 대항력이 인정되고 보증금이 남는다면 매수인의 실질취득비용은 최저매각가를 초과할 수 있습니다.

여기에 지적도상 맹지, 주택구조와 공업용 건물의 혼재, 적치물·시건장치, 실거래가격 비교의 어려움까지 겹칩니다. 현재는 권리인수액도 시세 대비 가격경쟁력도 확정하기 어려운 상태입니다. 유찰에 따른 최저매각가 인하만으로 투자 매력이 생긴다고 판단해서는 안 됩니다.

결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 선순위 전입자의 실제 보증금과 대항력, 인수 범위, 도로의 법적 이용 가능성 및 건물 용도 문제를 해소한 다음에야 실질취득비용과 적정 응찰가를 산정할 수 있습니다.