인천지방법원 2026타경30741. 김포시 구래동 스위트엠아크라시티3차 3층 316호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 이숙자이고, 신청채권자는 한국주택금융공사입니다. 청구금액은 76,664,508원입니다.

권리분석에서 중요한 것은 과거 하나은행 근저당이 아닙니다. 해당 근저당은 이미 말소되었고, 현재 남아 있는 핵심 권리는 박신후의 선순위 주택임차권등기입니다. 임차인의 전입신고일과 확정일자는 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 파악됩니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기부상 과거 장미희 명의의 주택임차권등기와 하나은행 근저당은 각각 말소되어 현재 인수 대상으로 보지 않습니다. 반면 2025.08.29 등기된 박신후의 주택임차권은 말소되지 않았습니다. 임차인의 전입신고는 2023.08.28, 확정일자는 2023.08.16로 강제경매개시결정일 2026.03.30보다 빠릅니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

박신후는 전입신고와 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 임차인입니다. 따라서 배당을 먼저 받을 수 있지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 미배당 보증금에 대한 매수인의 인수 책임이 사라지는 것은 아닙니다. 실제 점유 여부와 보증금 정산 상황은 입찰 전 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 최저가보다 실질취득이 중요하다

현재 최저매각가는 100,000,000원입니다. 예상배당표에 따르면 집행비용 2,200,000원을 제외한 후 임차인에게 보증금 75,000,000원이 전액 배당됩니다. 이 가정에서는 매수인이 별도로 인수할 보증금이 0원입니다.

그러나 유찰에 따라 매각대금이 감소하면 배당 가능 금액도 줄어듭니다. 임차보증금 75,000,000원이 낙찰가보다 커지는 시점부터 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환될 수 있습니다.

이 물건의 가격 메리트는 단순히 감정가 대비 할인율로 판단할 수 없습니다. 인근 동일 용도·유사 면적의 실거래 평균과 최신 거래 수준을 확인한 뒤, 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득금액으로 비교해야 합니다. 현재는 거래가격을 객관적으로 비교할 수 있는 시세 수치가 확인되지 않아 신건과 유찰 회차 모두 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

신건 최저가 기준 임차보증금은 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 한국주택금융공사의 예상 미배당액은 53,864,508원이며, 이는 임차인의 미배당 보증금과 구별됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

회차별 배당과 인수 위험

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 감정평가상 주변은 지식산업센터, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다. 다만 위치 설명에 양촌읍 유현리와 양촌역이 기재되어 있어, 구래동 소재 경매 대상과의 일치 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 주변에 버스정류장이 있습니다. 감정요항표에는 김포골드라인 양촌역 인근으로 기재되어 있으나, 실제 대상 호실 기준 접근성은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 10층 건물입니다. 사용승인일은 2021.01.22이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재경보 및 소화전설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다. 공시지가는 2,275,000원/㎡이며, 토지이용계획상 관련 제한사항이 존재합니다.
• 공부·이용상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 사건상 근린시설이라는 용도와 실제 오피스텔 이용상태를 함께 고려하여 적법한 사용·임대 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 오피스텔 이용 물건으로서 주거용 아파트와 매수층 및 임대수요 구조가 다를 수 있습니다. 거래사례에 의한 가격 검증 전에는 환금성과 수익성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 을구 5번 박신후 주택임차권등기의 대항력, 확정일자, 배당요구 및 말소조건을 매각물건명세서와 대조하세요.
• 실제 배당 가능액 확인. 신건 예상 인수액 0원은 임차보증금 전액 배당을 전제로 합니다. 당해세 등 우선배당 항목으로 임차인 배당액이 달라지지 않는지 확인해야 합니다.
• 유찰 후 인수액 재산정. 2회 유찰 시 예상 인수액은 12,552,000원, 실질취득금액은 76,552,000원입니다. 최저가만으로 수익률을 계산하면 안 됩니다.
• 실거래 시세 검증. 김포 구래동의 유사 오피스텔·근린시설 실거래와 최신 거래 수준을 확인하고, 반드시 낙찰가와 인수액을 합산한 금액을 기준으로 비교하세요.
• 점유·명도 확인. 주택임차권등기 존재와 현재 실제 점유는 별개의 문제입니다. 점유자와 보증금 반환·명도 관계를 직접 확인하세요.
• 이용 가능 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 실제 오피스텔로 사용 중이므로 건축물대장상 세부 용도와 적법한 임대·이용 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·추가 비용. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 항목, 취득 관련 비용 및 필요한 수선비를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하고, 권리 변동과 배당 조건을 검토하세요.

맺으며 — “유찰가가 낮아도 실질취득은 낮지 않을 수 있다”

이 사건의 가장 중요한 숫자는 감정가 1억원보다 선순위 임차보증금 75,000,000원입니다. 신건에서는 임차보증금 전액 배당을 전제로 인수액이 0원이지만, 유찰이 진행되면 미배당 보증금이 매수인의 부담으로 바뀝니다.

2회 유찰 시 최저가는 64,000,000원으로 떨어지지만, 인수액을 더한 실질취득금액은 76,552,000원입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 시세 검증이 없는 현재 단계에서 저가 매수라고 단정할 수도 없습니다.

결론은 조건부 접근입니다. 신건에서는 임차보증금 전액 배당 여부를, 유찰 후에는 인수액과 실질취득금액을 우선 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 선순위 임차인의 미변제 보증금을 포함해 실제 얼마에 취득하는가입니다.