인천지방법원 2026타경30772. 이번 물건은 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 창고시설과 토지가 포함된 일괄매각 대상입니다. 감정평가상 건물은 2022년 9월경 사용승인된 일반철골구조 1층 건물로, 현재 창고시설 등으로 이용되고 있습니다.

등기상 소유자는 권혁종이며, 2024년 상속 관련 소유권이전과 이후 협의분할에 따른 소유권경정을 거쳤습니다. 이 건물에는 2022년 설정된 신김포농업협동조합 근저당권이 있고, 과거 강제경매개시결정 두 건은 이미 말소되었습니다. 현재 진행 중인 강제경매의 채권자로는 유퍼스트보험마케팅 주식회사가 기재되어 있습니다.

중요한 점은 권리 소멸 여부와 실제로 안전하게 입찰할 수 있는지는 별개라는 사실입니다. 농지취득자격증명 제출의무와 토지 규제, 매각 대상 범위, 실제 점유관계가 입찰 판단을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

말소기준권리는 2022.10.28 접수된 을구 1번 신김포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이고, 채무자는 조효분입니다. 이 근저당권에는 도사리 968-162와 968-170 토지에 관한 공동담보 기재가 있습니다. 다만 공동담보로 기재된 부동산이 모두 이번 매각 대상이라는 뜻은 아니므로 매각목록별 범위를 별도로 대조해야 합니다.

2024.02.23 및 2024.07.19에 접수되었던 강제경매개시결정은 각각 후속 말소등기로 정리되었습니다. 현재 유효한 강제경매개시결정은 2026.04.13 접수된 갑구 7번으로, 말소기준 근저당권 이후의 권리입니다. 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 가격 검토 — 신건 414,483,000원의 의미

현재 최저매각가는 감정가와 같은 414,483,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 입찰가격의 출발점입니다.

다만 이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 달리 창고시설과 토지, 농지취득자격증명 제출의무가 있는 농지를 함께 고려해야 하는 물건입니다. 인근 창고시설의 거래가격, 토지별 거래 사례, 건물과 토지의 개별 평가액, 농지 이용 가능성 등을 종합해야 적정한 입찰가격을 판단할 수 있습니다.

유찰 회차별 금액은 제시된 매각 시나리오이며 실제 향후 매각 진행이나 낙찰가격을 보장하지 않습니다. 인수액 0원도 현재 권리 및 배당분석을 전제로 한 산정치입니다.

③ 예상배당표 (매각가 414,483,000원 가정)

신건 최저매각가로 매각되는 상황을 가정하면 집행비용 6,544,830원, 근저당 관련 배당 180,000,000원, 신청채권 관련 배당 20,643,443원을 반영한 뒤 207,294,727원이 소유자에게 남는 계산입니다.

집행비용은 추정치입니다. 신김포농업협동조합의 180,000,000원은 실제 대출잔액이 아닌 등기상 채권최고액 기준이며, 실제 배당채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 배당순위와 금액, 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시 배당 변화

제시된 시나리오에서는 2회 유찰 시까지 채권자 배당액이 200,643,443원으로 유지되고, 미배당액도 0원으로 계산됩니다. 매각가격이 내려가면서 감소하는 부분은 주로 소유자에게 돌아갈 잔여금입니다.

이는 매각가격과 추정 비용, 채권최고액 등을 사용한 배당계산입니다. 실제 배당절차에서 채권신고금액이나 집행비용, 우선배당권자가 달라지면 결과 역시 달라질 수 있습니다.

⑤ 농지취득자격증명 — 가장 중요한 입찰 조건

이번 사건의 매각물건명세서에는 목록3 농지취득자격증명 제출 필요라는 조건이 명시되어 있습니다. 목록3은 공부상 지목대로 전으로 이용되고 있으며 농작물이 식재되어 있습니다.

감정평가상 토지 관련 제한에는 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·성장관리권역 등이 기재되어 있습니다. 농업진흥구역에서의 농지 이용과 전용 가능성은 일반 토지보다 제한을 받을 수 있으므로, 원하는 용도로 이용할 수 있는지 관계기관 확인이 필요합니다.

한편 토지 항목상 지목은 창고용지, 토지이용상황은 전창고로 기재되어 있습니다. 이는 농지취득자격증명이 요구되는 목록3의 전과 구분해 검토해야 합니다. 창고용지와 농지가 혼재된 매각구조에서 개별 목록의 면적·경계·이용 상태를 구분하지 않고 전체를 동일한 용도의 토지로 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 제시외 건물·컨테이너 — 무엇을 취득하는가

• 일괄매각. 건물과 관련 토지가 함께 매각되는 구조이며, 각 매각목록의 개별 대상을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 포함. 감정평가서에서 매각에 포함된 제시외 건물의 구조와 현황, 위치 및 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 컨테이너 박스 제외. 목록2 지상의 컨테이너 박스 1개동은 이동이 용이하여 매각 및 감정평가에서 제외됩니다.
• 목록3 농지. 공부상 지목대로 전으로 이용되며 농작물이 식재되어 있습니다. 농지취득자격증명 제출 대상입니다.
• 공동담보 확인. 근저당권에는 도사리 968-162 및 968-170 토지 관련 공동담보 기재가 있으므로, 이번 매각목록과 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.

⑦ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 김포시 통진읍 도사리 소재 도사1 사거리 남서측 인근입니다. 주변에는 일반주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.
• 접근성. 각종 차량의 출입이 가능하며 버스정류소가 근거리에 위치하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물. 2022년 9월경 사용승인을 받은 일반철골구조 준불연판넬지붕 1층 건물입니다. 외벽은 판넬붙임 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며 급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 현황. 토지 항목에는 면적 495.0㎡, 공시지가 116,800원/㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 접면으로 기재되어 있습니다. 해당 수치가 매각 대상 토지 전체 면적을 의미하는지는 목록별 확인이 필요합니다.
• 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·성장관리권역 등이 기재되어 있어 활용 가능 용도와 인허가 제한을 별도로 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련. 감정요항에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약허가구역 기재가 있으며, 기재된 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다. 매각기일 기준 적용 여부와 실제 허가대상은 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 건축물의 현황과 제시외 건물의 적법성은 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 주거용 부동산과 달리 창고시설, 농지, 토지 이용 제한이 결합되어 있어 매수 대상자의 범위와 재매각 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 목록3에 대해 입찰 전에 관계기관에 발급 요건과 제출 절차를 확인하세요. 매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환 조건이 적용됩니다.
• 매각목록 및 토지 경계 대조. 토지별 지목, 면적, 위치, 경계, 공동담보 관계를 확인하고 일괄매각 대상 전체를 정확히 파악하세요.
• 제시외 건물 현황. 매각에 포함되는 시설물의 범위와 실제 이용 가능 상태, 인허가 관계를 확인하세요.
• 컨테이너 제외 사항. 목록2 지상의 컨테이너 박스 1개동은 매각 대상이 아니므로 낙찰 후 소유 및 철거·이동 문제를 확인하세요.
• 점유자 및 임대차 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 사용자가 소유자 또는 임차인인지, 점유 권원과 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 농지 이용 및 규제. 농업진흥구역에 따른 이용 제한, 농작물 현황, 농지전용 및 시설 이용 가능성을 확인하세요.
• 입찰가격 검증. 창고시설과 토지, 농지에 대한 유사 실거래 사례를 확인한 후 낙찰가 상한을 결정하세요. 유찰되더라도 가격 메리트가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
• 현장 관리 상태. 건물 상태, 급배수설비, 시설물의 사용 가능 여부, 미납 공과금 및 관련 부담을 조사하세요.
• 등기 및 배당 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권신고 내용과 배당순위 등을 확인하세요.
• 매각 진행 확인. 2026.10.29 매각기일을 기준으로 사건 진행상태와 매각조건 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸보다 취득 가능성이 먼저다”

이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2022년 신김포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 과거 강제경매 두 건은 이미 말소되었으며, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.

그러나 이를 곧바로 안전한 입찰로 연결해서는 안 됩니다. 목록3 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출하지 못하면 보증금을 반환받지 못하는 위험이 명시되어 있기 때문입니다. 여기에 제시외 건물 포함, 컨테이너 제외, 임대관계 미상, 농업진흥구역 등의 이용 제한까지 고려해야 합니다.

현재 최저매각가는 414,483,000원입니다. 유찰 시 331,586,400원과 265,269,120원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 거래시세와 실제 활용가치를 확인하지 않은 상태에서는 어느 가격대도 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

결론은 ‘등기상 권리는 비교적 명확, 농지 취득과 이용은 신중 검토, 가격 판단은 보류’입니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 일괄매각 대상 범위를 먼저 확정하고, 실제 점유 및 토지 이용 제한을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.