인천지방법원 2026타경30805. 김포시 구래동 중일라크리움 4층 411호 오피스텔입니다. 구래역 서측 인근에 위치하고, 감정가와 최저매각가가 모두 87,000,000원인 신건입니다. 등기부상 소유자 박성월은 2022년 4월 1일 이 물건을 거래가액 118,048,000원에 취득했습니다. 이후 가압류와 압류, 강제경매개시결정이 이어진 상황입니다.

그런데 이 물건은 등기부상 가압류가 얼마인지보다 누가 먼저 전입했는지가 훨씬 중요합니다. 주현서는 2024년 4월 30일 전입하고 같은 날 점유를 시작했습니다. 확정일자는 2024년 4월 15일입니다. 반면 말소기준이 되는 한국장학재단의 가압류는 2024년 11월 11일입니다. 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞서므로, 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않으면 부족분을 낙찰자가 부담하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 먼저 전입한 임차인이 핵심

이 사건의 말소기준은 2024년 11월 11일 한국장학재단 가압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등은 매각에 따라 소멸하는 권리로 정리됩니다. 종전 전북신용보증재단의 강제경매개시결정등기는 이미 말소되었습니다.

하지만 임차인 주현서의 전입과 점유는 말소기준보다 앞섭니다. 주택임차권등기는 2025년 5월 30일에 이루어졌지만, 기존 전입·점유와 확정일자에 기초한 권리관계까지 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 매각물건명세서도 미변제 보증금 인수를 명시하고 있으므로, 단순히 임차권등기일이 말소기준보다 늦다는 이유로 안전하다고 판단할 수 없습니다.

② 임차인 권리분석 — 보증금 1.03억이 가격의 기준

실제 임차인 1명. 임차권등기: 을구 1번, 2025.05.30. 배당요구 있음. 주택도시보증공사는 가압류 채권자로 기재되어 있으며 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.

특히 주의할 점은 유찰이 곧 실질취득가의 큰 폭 하락으로 이어지지 않는다는 사실입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당액은 줄고 인수액은 늘어납니다. 결국 매수인의 부담은 대체로 임차보증금 103,000,000원과 집행비용 수준에 묶이게 됩니다.

③ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로

각 회차의 최저가와 예상 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정에 따라 실질취득 부담에 소폭 차이가 발생하며, 실제 배당 결과에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.

1회 유찰되면 최저매각가는 69,600,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 35,052,800원으로 증가합니다. 2회 유찰에서도 최저매각가는 55,680,000원으로 낮아지는 반면 인수액은 48,722,240원으로 늘어납니다. 따라서 낙찰가만 보고 할인율을 계산하는 것은 잘못된 접근입니다.

④ 시세 판단 — 과거 취득가와 현재 시세는 다릅니다

등기부에 확인되는 과거 거래가액은 소유자 박성월이 2022년 취득할 당시의 118,048,000원입니다. 그러나 이 금액은 과거의 개별 거래가격일 뿐, 현재 중일라크리움 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 아닙니다. 이를 곧바로 현재 시세로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.

현재의 경제적 취득 부담은 신건 기준 104,966,000원입니다. 이를 과거 거래가액 118,048,000원과 단순 비교하면 금액 차이가 존재하지만, 그 차이를 현재 시세보다 저렴하다는 근거로 사용할 수는 없습니다. 최근 실거래와 매물 가격, 오피스텔의 용도 및 개별 상태를 확인하기 전까지는 가격상의 이점이 입증되지 않은 상태로 보는 것이 타당합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)

예상배당액은 신건 최저가를 매각가로 가정한 추정치입니다. 임차보증금 미배당 17,966,000원은 매수인 인수로 산정됩니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당표 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 소재 구래역 서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 있습니다. 대중교통 접근 여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2021.04.08 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 15층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지 서측 및 동측으로 각각 약 35m 및 약 12m 내외의 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)·성장관리권역·택지개발지구에 해당하며, 철도보호지구 저촉 등 토지이용상 제한사항이 있습니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 역 인근 오피스텔이라는 접근성 장점은 있으나, 동일 건물의 최근 실거래와 공실·임대수요 자료가 확인되지 않아 실제 환금성은 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확정. 주현서의 103,000,000원 보증금과 미배당 인수 구조가 핵심입니다. 매각물건명세서 원본과 배당요구 및 임차권등기 자료를 다시 확인해야 합니다.
• 실질취득가 기준 입찰. 신건 최저가 87,000,000원이 아니라 예상 인수액을 합산한 104,966,000원으로 수익성과 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
• 유찰 효과 착시 방지. 1회·2회 유찰 시에도 예상 실질취득 부담이 각각 104,652,800원, 104,402,240원으로 유지되는 구조를 반영해야 합니다.
• 임차인 명도 및 보증금 반환. 주현서의 실제 점유 상태, 배당 수령 여부, 보증금 부족분의 반환과 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 갑구 5-1번 민간임대주택등기의 현재 등록 상태, 임대의무기간 및 낙찰 후 관련 절차를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 확인. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익성을 확인한 뒤 실질취득 부담과 비교해야 합니다. 과거 소유권 취득가만으로 저가 낙찰 여부를 판단해서는 안 됩니다.
• 기타 비용. 관리비 체납, 취득 관련 세금, 명도비용 및 미확인 우선채권을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,700만원에 낙찰받아도 8,700만원짜리 물건은 아니다”

이 사건의 본질은 단순합니다. 임차인 주현서는 말소기준보다 먼저 전입하고 확정일자를 확보한 대항력 임차인입니다. 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수해야 하므로, 신건 최저가 87,000,000원에 낙찰받더라도 예상 실질취득 부담은 104,966,000원입니다.

1회, 2회 유찰되더라도 낮아진 낙찰가만큼 임차인 인수액이 늘어납니다. 다시 말해 이 경매는 일반적인 유찰 할인 구조가 아니라 보증금이 사실상 취득 부담의 하한을 형성하는 구조입니다. 과거 거래가액 118,048,000원이 확인되지만 최근 시세의 근거로 삼기는 부족합니다.

결론은 인수 위험 명확, 가격 메리트 미확인, 입찰 판단 보류입니다. 먼저 최근 오피스텔 실거래와 임차보증금 정산 가능성을 확인해야 합니다. 이 사건에서 가장 경계해야 할 숫자는 낮아 보이는 최저가가 아니라, 낙찰 후까지 이어지는 실질취득 부담입니다.