* 인수액 0원은 현재 계산상 수치이며, 임대차·점유 및 미확인 권리의 실제 인수 위험이 해소됐다는 뜻은 아닙니다. 확정 인수액은 입찰 전 별도 검증해야 합니다.

인천지방법원 2026타경30806. 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 있는 ‘김포고촌우방아이유쉘’ 102동 504호입니다. 전용면적은 149.092㎡, 건물은 14층 중 5층이며 2014년 11월 26일 사용승인을 받았습니다. 단지는 347세대로 구성돼 있습니다. 소유자 이영배는 2015년 5월 20일 거래가액 471,472,727원에 소유권을 취득했습니다.

현재 경매는 농업협동조합자산관리회사가 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 332,258,311원이고, 2015년 설정된 농협은행 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이 밖에도 다른 근저당권의 채권양도, 김포시 압류 등이 확인됩니다. 따라서 단순히 임차인 신고가 없다는 이유로 모든 권리 문제가 해결됐다고 판단해서는 안 됩니다.

가격 측면도 경계해야 합니다. 같은 단지·같은 평형의 최신 거래는 2026년 9월 710,000,000원입니다. 본건 최저매각가 777,000,000원은 이보다 67,000,000원 높습니다. 현재 가격에 낙찰되더라도 시세보다 싸게 매수했다고 볼 근거가 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준을 다시 살펴야 한다

이 물건에서 가장 주의할 부분은 말소기준권리의 판단입니다. 김포시의 2024년 2월 6일 압류가 기준권리로 표시돼 있지만, 그보다 앞선 2015년 5월 20일 농협은행 근저당권이 확인되고, 해당 근저당권은 2025년 12월 10일 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역이 있습니다.

근저당권이 채권양도로 이전됐다고 해서 원래 설정일과 담보권의 선순위 지위까지 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 2015년 근저당을 실질적인 선순위 말소기준으로 우선 검토해야 하며, 2024년 김포시 압류를 단독 기준으로 확정하는 것은 부적절합니다.

2015년 농협은행 근저당권의 채권최고액은 416,400,000원이며, 2021년 10월 13일 설정된 오케이저축은행 근저당권의 채권최고액은 434,400,000원입니다. 후자의 근저당권은 2024년 11월 25일 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 내역이 있습니다. 두 채권 모두 현재 명의와 담보권 존속을 정확히 확인할 필요가 있습니다.

한편 김포시 압류는 2024년 2월 6일 접수됐고, 현재 경매개시결정은 2026년 4월 7일 등기됐습니다. 정상적인 매각절차에서 말소되는 후순위 압류·담보권과는 별개로, 당해세 등의 배당 우선순위와 미확인 점유관계는 별도 확인 대상입니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고는 없지만 점유는 미확인

현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 이는 신고된 임차권과 배당상 인수채무가 반영되지 않았다는 의미에 한정됩니다. 실제 점유자가 존재한다면 전입일, 점유개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 우선변제권을 판단해야 합니다.

보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 반대로 임차인이 신고되지 않았다는 사정만으로 대항력 임차인이 없다고 확정할 수도 없습니다. 현재 평가는 점유·대항력 가능성 미상이며, 매각물건명세서와 현황조사서의 점유관계 대조가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최근 시장은 7.1억, 신건은 7.77억

김포고촌우방아이유쉘의 동일 평형 전용 약 149.09㎡ 실거래를 보면, 전체 10건 평균은 738,000,000원입니다. 하지만 이 평균에는 2021년의 890,000,000원 거래 등 과거 고가 사례가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 입찰가를 평가할 때에는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래를 더 중요하게 봐야 합니다.

최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 710,000,000원입니다. 최신 거래인 2026년 9월 거래도 동일하게 710,000,000원입니다. 본건 최저가는 이 최근 평균의 109.4%로, 현재 신건 가격에서 저가 매수 효과를 기대하기 어렵습니다.

실거래 10건의 가격 범위는 630,000,000원~890,000,000원입니다. 다만 최고가 890,000,000원은 2021년 거래로 현재 가격의 근거로 사용하기 어렵습니다. 2026년 실거래는 4층과 14층에서 모두 710,000,000원에 이뤄졌습니다. 분석 대상은 5층으로, 층과 내부 상태에 따른 조정 가능성은 있지만 777,000,000원의 최저가를 정당화할 만한 최근 거래 근거는 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 777,000,000원 가정 · 채권자 배당 미반영)

현재 단순 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 금액이 소유자에게 교부되는 형태로 계산돼 있습니다. 그러나 실제로는 신청채권자의 청구액 332,258,311원이 존재하고, 2015년 및 2021년 설정된 근저당권의 이전 내역도 확인됩니다. 따라서 아래 금액을 실제 예상 배당순위나 소유자 수령액으로 해석하면 안 됩니다.

* 소유자 교부액은 매각가에서 추정 집행비용만 공제한 산술적 잔액입니다. 실제 담보채권, 조세채권 및 기타 배당요구를 반영하지 않은 금액으로, 소유자에게 실제 지급될 금액이 아닙니다. 근저당권의 채권최고액 역시 실제 배당채권액과 동일하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 개선되지만 권리검증은 그대로

현재 회차는 감정가의 100%인 777,000,000원입니다. 제시된 유찰 시나리오는 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%로 설정돼 있습니다. 매각가가 낮아지면 최근 실거래 대비 가격조건은 달라질 수 있지만, 점유관계와 배당순위의 불확실성까지 저절로 해소되는 것은 아닙니다.

* 각 회차 인수액은 신고된 인수채무가 없는 것으로 계산된 수치입니다. 실제 점유자와 미배당 보증금이 확인될 경우 달라질 수 있습니다. 유찰 시나리오는 가격 계산이며 실제 유찰·차기 매각기일을 확정하는 내용은 아닙니다.

1회 유찰 시 제시된 최저가 621,600,000원은 최근 12개월 평균 710,000,000원보다 낮습니다. 2회 유찰 시 497,280,000원으로 추가 하락합니다. 다만 현재 거래 추세가 -4.7%이고, 실제 매수인의 취득총액은 인수채무 여부에 따라 달라지므로 낮아진 최저가만 보고 안전한 매수라고 결론 내릴 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 위치하며, 고촌역 북서측 인근입니다. 주변에 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 고촌역이 있습니다. 인접도로 및 단지 내 도로를 이용합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 14층 건물 중 5층 504호입니다. 사용승인일은 2014.11.26이며 위생설비와 급배수시설 등이 구비돼 있습니다.
• 토지. 공동주택 부지로 이용 중이며, 부정형 토지입니다. 제2종일반주거지역이고 개별공시지가 기준은 2,353,000원/㎡입니다.
• 규제. 고도지구, 공항 관련 수평표면구역·장애물제한표면구역, 철도보호지구, 침수위험지구, 지구단위계획구역 등 토지이용상 제한과 저촉 사항이 확인됩니다. 필지별 실제 적용 범위를 원본 지도로 대조해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도로 조사해야 합니다.
• 환금성. 347세대 아파트이며 동일 평형 거래 이력은 확인됩니다. 그러나 최근 12개월 거래가 2건으로 많지 않고 가격 추세도 하락하고 있어, 과거 최고가보다 최근 체결가격을 우선하는 보수적 판단이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2015.05.20 농협은행 근저당권과 2025.12.10 농업협동조합자산관리회사 이전등기를 연속해서 확인해야 합니다. 2024.02.06 김포시 압류만을 기준으로 삼지 마세요.
• 추가 근저당권 존속 확인. 2021.10.13 오케이저축은행 근저당권과 2024.11.25 소상공인자영업자새출발기금주식회사 이전등기의 관계를 확인해야 합니다.
• 배당 재산정. 신청채권자 청구액 332,258,311원, 근저당 채권최고액, 실제 채권잔액 및 김포시 압류채권을 반영해 배당순위를 확인해야 합니다. 소유자 교부액 766,830,000원을 확정 배당액으로 사용해서는 안 됩니다.
• 점유자·임차인 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 주민등록 전입세대 확인, 확정일자 부여현황 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
• 인수 위험 재검증. 실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 매수인 부담이 발생할 수 있습니다. 인수액 0원은 검증 완료 전까지 잠정 계산입니다.
• 시세 기준 설정. 최근 평균과 최신 거래가 모두 710,000,000원이며 최저가 777,000,000원은 그보다 높습니다. 하락 추세 -4.7%를 감안해 응찰가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
• 관리비·세금 점검. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분과 당해세 등의 배당 및 부담 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지이용규제 검토. 침수위험지구·철도보호지구·고도제한·토지거래허가 관련 적용 여부와 범위를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “신건은 비싸고, 권리는 재확인이 먼저다”

김포고촌우방아이유쉘 504호는 고촌역 인근의 347세대 아파트로, 주거 입지와 기존 거래 이력이라는 장점이 있습니다. 그러나 경매투자에서 중요한 것은 좋은 입지에 있다는 사실만이 아니라 실질취득가격이 현재 시장가격보다 경쟁력이 있는지입니다.

현재 최저매각가 777,000,000원은 최근 동일 평형 실거래 평균 710,000,000원의 109.4%입니다. 여기에 최근 가격 추세는 -4.7%로 하락하고 있습니다. 과거 전체 평균 738,000,000원이나 2021년 최고가 890,000,000원을 근거로 현 시점의 가격 메리트를 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

권리 측면에서도 신고된 임차인 0명과 계산상 인수액 0원만으로 안전하다고 단정할 수 없습니다. 2015년 근저당권과 그 이후의 채권양도, 2021년 근저당권 이전, 2024년 압류의 순위 관계를 확인해야 합니다. 담보권자 배당이 반영되지 않은 배당 추정은 실제 배당표로 사용해서는 안 되며, 감정평가상 임대관계 미상이라는 점도 해소해야 합니다.

결론은 신건 입찰 보류 및 권리·점유관계 선확인입니다. 1회 또는 2회 유찰 시 제시된 가격은 현재 최근 거래와 비교해 경쟁력이 개선되지만, 그때도 인수채무가 없는지와 실제 시장가격이 유지되는지를 다시 검증해야 합니다. 현재는 가격보다 먼저 배당과 말소기준을 바로잡아야 하는 사건입니다.