인천지방법원 2026타경30852. 부천 원미구 심곡동 한양펠리스 3층 302호로, 공부상 다세대주택(도시형생활주택·원룸형)입니다. 전용면적은 33.97㎡이고, 2014년 사용승인된 12세대 건물의 6층 중 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 윈티안과 윤정안으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

경매를 신청한 채권자는 주식회사 씨티파이낸스대부입니다. 2019.11.27 설정된 채권최고액 105,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 국세·지방세 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 앞선 근저당권들은 이미 등기부상 말소되어 있습니다.

다만 근저당권의 말소와 임차인 보증금의 인수 여부는 별개의 문제입니다. 감정평가서에는 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계를 알 수 없다는 취지가 기재되어 있습니다. 따라서 배당계산상 매수인 인수액이 0원이라도 실제 점유자와 임차인의 대항력은 아직 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 별도 확인

권리의 중심은 2019.11.27 씨티파이낸스대부 근저당권입니다. 과거 부천제일새마을금고·남부천새마을금고 근저당과 디에스대부, 양영석 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수할 선순위 근저당으로 남아 있지 않습니다.

말소기준 이후의 국세·지방세 압류 3건은 윤정안 지분 및 윈티안 지분에 각각 설정되어 있습니다. 압류등기는 매각으로 소멸할 예정이지만, 세금채권의 배당순위는 등기순위만으로 단정할 수 없습니다. 법정기일과 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당금액이 달라질 수 있습니다.

확인된 등기권리만 놓고 보면 매수인에게 승계되는 별도의 선순위 담보권은 나타나지 않습니다. 다만 이는 임차관계·법정 인수사항까지 확인됐다는 뜻은 아닙니다. 실제 취득비용은 입찰가에 더해 확인되는 인수금과 명도·부대비용을 반영해야 합니다.

② 시세 비교 — 숫자는 유리하지만 표본이 약하다

한양펠리스의 확인된 실거래는 3건이며, 전체 평균 거래가는 198,000,000원입니다. 마지막 확인 거래는 2025.04의 200,000,000원이고, 최저매각가 182,000,000원은 이 거래가격의 91.0%입니다.

거래가격 전체 평균 대비 최저매각가 비율은 91.9%이며, 최근 거래 비교지표로 기재된 평균 200,000,000원 대비로는 91.0%입니다. 가격 추세 지표는 +1.5%로 표시되어 하락 추세를 나타내지는 않습니다.

마지막 실거래보다 낮은 최저가는 가격 검토의 출발점이 될 수 있습니다. 그러나 과거 거래가가 지금도 실현 가능한 매도가격이라는 보장은 없습니다. 특히 12세대 소규모 다세대주택이고 거래 표본도 제한적이므로, 현재 유사 면적 매물과 최근 주변 다세대 실거래를 추가 대조해야 실제 할인 여부를 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

채권최고액을 배당 산정 기준으로 사용한 단순 추정입니다. 국세·지방세, 임차인 최우선변제 등 미확인 우선배당 사항은 반영되지 않았습니다. 근저당권부 채권질권의 배당수령 관계도 별도 확인이 필요합니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

신청채권자의 경매 청구금액은 86,828,759원이고, 근저당권 채권최고액은 105,000,000원입니다. 두 금액은 서로 다른 기준입니다. 위 표는 채권최고액 전액이 배당된다고 가정한 것이지, 실제 확정 채권액이 해당 금액이라는 의미는 아닙니다.

유찰 시 가격·배당 시나리오

현재는 신건으로 감정가 전액이 최저매각가입니다. 유찰 시에는 아래와 같은 가격 및 배당 시나리오를 검토할 수 있습니다. 다만 실제 다음 매각기일과 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.

위 시나리오에서는 모든 회차에서 근저당권에 대한 배당 부족액이 0원으로 계산되고, 매수인 인수액도 0원으로 가정됩니다. 그러나 이는 미확인 임차보증금이나 우선배당 세금이 없다는 뜻이 아닙니다. 실제 선순위 대항력 임차인이 확인되면 배당액뿐 아니라 매수인 실질취득비용도 다시 계산해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천대학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 학교와 공원 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다. 사용승인일은 2014.08.14입니다.
• 도로. 건물 북측으로 약 8m 도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 과밀억제권역 및 상대보호구역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,415,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 감정요항표에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 사항이 기재되어 있습니다. 해당 기간은 매각기일보다 앞서 종료되므로 입찰 시점의 지정 상태와 허가 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와 현황의 차이도 기재되지 않았습니다. 다만 내부 상태 및 실제 이용상황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 12세대 소규모 도시형생활주택이며 확인된 실거래가 3건에 그칩니다. 거래가 드문 소형 다세대주택 특성상 매각 소요기간과 실현 가능한 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대, 점유자, 임대차계약, 확정일자 및 대항력 여부를 확인하세요. 현재 인수액 0원은 확인된 등기 및 배당 가정에 한정됩니다.
• 국세·지방세 압류. 남부천세무서 관련 국세 압류와 부천시 압류 2건에 대해 법정기일, 당해세 해당 여부, 교부청구 및 우선배당 가능성을 검토하세요.
• 근저당권부 질권. 청솔대부자산관리주식회사의 질권 설정이 남아 있으므로 배당수령권자 및 말소 관계를 확인하세요. 동일 채권을 중복 채무로 계산해서는 안 됩니다.
• 현재 시세 검증. 마지막 확인 거래는 2025.04이고 대상 면적과도 차이가 있습니다. 전용 33.97㎡와 유사한 최근 거래 및 주변 매물의 실제 거래 가능 가격을 확인하세요.
• 소규모 주택의 환금성. 12세대 건물이라는 점과 거래 표본 부족을 고려하여 향후 매각기간과 적정 매도가격을 보수적으로 설정하세요.
• 명도와 내부 상태. 소유자 거주 여부도 확정되지 않았으므로 현장 점유와 건물 내부 상태, 수리 필요사항을 확인하세요.
• 체납 관리비. 공용부분 관리비 등 승계 가능 비용이 있는지 관리주체에 확인하세요.
• 매각조건 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일변경 여부를 입찰 직전에 대조하세요.

맺으며 — “가격 가능성은 있지만, 안전성은 확인 중”

부천 한양펠리스 302호의 최저가 182,000,000원은 마지막 확인 실거래 200,000,000원의 91.0%입니다. 수치상으로는 검토할 만한 가격 차이가 있습니다. 시세 추세 지표 역시 +1.5%로 표시되어 있지만, 표본은 적고 최근 거래의 시점도 현재와 상당한 차이가 있습니다.

등기부상 말소기준은 명확합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건, 근저당권부 채권질권, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 특히 실제 대항력 임차인이 발견된다면 실질취득비용과 가격 메리트 판단이 함께 바뀔 수 있습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 임차관계를 확인하고, 세금 배당을 재검토하고, 현재 유사 면적의 실거래를 확보해야 합니다. 이 과정에서 인수 위험이 없고 실제 매도가격이 충분히 뒷받침된다는 점이 확인된다면 신건 가격의 경쟁력을 평가할 수 있습니다. 반대로 선순위 임차보증금이나 예상보다 낮은 현재 시세가 확인된다면 입찰가를 낮추거나 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다. 가격은 검토 가능, 권리와 시세는 추가 검증이 우선입니다.