인천지방법원 2026타경30871. 부천시 오정구 오정동 소재 청산그린아파트 3층 303호, 전용 115.95㎡ 아파트입니다. 경인고속도로 부천IC 북동측 근거리에 자리한 19세대 규모의 주거용 건물로, 2002년 준공된 8층 건물 중 3층에 해당합니다.

현재 소유자는 이영숙으로, 2021년 6월 29일 소유권을 취득했습니다. 등기에 기재된 당시 거래가액은 368,000,000원입니다. 이후 2024년 10월 오정농업협동조합 근저당이 설정됐고, 2025년 7월 주식회사성지캐피탈대부의 후순위 근저당과 전세권이 설정됐습니다. 성지캐피탈대부는 2026년 4월 임의경매를 신청했습니다.

핵심은 근저당이나 전세권의 금액이 크다는 사실 자체보다 어떤 권리가 매각 후 남는가입니다. 확인되는 근저당·전세권은 말소기준권리와 그 후순위에 있어 소멸 예정입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기록돼 있으므로, 등기상 인수액이 없다는 판단과 실제 점유·명도의 안전성을 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리 소멸

말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 오정농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원입니다. 그 이후 설정된 성지캐피탈대부의 근저당권과 전세권, 경매개시결정 등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 임차·점유 관계 — 등기상 인수와 실제 명도는 별개

확인된 실제 임차인 0명. 별도로 확인되는 주택 임차인의 보증금·전입일·확정일자 기록은 없습니다. 반면 감정평가 요항표는 임대관계 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사실만으로 현재 점유자가 없거나 모든 대항력 문제가 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

특히 실제 점유자가 누구인지, 전입세대가 존재하는지, 전세권과 별개의 임대차관계가 있는지는 입찰 전 확인해야 합니다. 실제 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 명도가 간단하다고 판단하거나 미확인 보증금을 0원으로 확정하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 평균을 웃도는 신건

청산그린아파트 전용 115.95㎡에 대해 확인되는 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 351,666,666원이며, 상대적으로 최근 거래 2건의 평균은 347,500,000원입니다. 거래 추세는 이전 거래 대비 -3.5%로 집계됩니다.

전체 평균 351,666,666원만 보면 최저가 350,000,000원이 소폭 낮아 보일 수 있습니다. 실제로 전체 평균 대비 최저가 비율은 99.5%입니다. 하지만 이 전체 평균에는 2021년의 360,000,000원 거래가 포함돼 있어 최근 가격을 판단하는 기준으로는 한계가 있습니다.

최근 거래 2건의 평균은 347,500,000원으로, 최저가 350,000,000원은 이 평균의 100.7%입니다. 확인되는 최신 거래인 2025년 4월 거래가 350,000,000원과도 정확히 같은 가격입니다. 따라서 신건 최저가가 최근 실거래보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)

채권최고액과 전세금 기준의 단순 예상배당입니다. 채권자 배당 합계 281,000,000원, 소유자 잔여 추정 63,300,000원입니다. 실제 채권 잔액·피담보채권의 관계·근저당부채권 질권·집행비용·당해세·우선변제권 등에 따라 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 동일 채무의 중복 배당 여부도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당과 인수는 다르다

현재 신건 가격에서는 산정상 채권액이 전액 배당되고 소유자에게도 63,300,000원이 남습니다. 1회 유찰 시 채권자 미배당액은 5,720,000원, 2회 유찰 시에는 60,936,000원으로 늘어납니다.

다만 미배당액이 증가한다고 해서 그 금액이 매수인 인수액으로 바뀌는 것은 아닙니다. 확인된 등기상 권리는 매각으로 소멸하므로, 시나리오별 매수인 인수 추정액은 모두 0원입니다. 이는 미확인 점유자나 별도 법정 부담까지 없다고 확정한 뜻은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 오정구 오정동, 경인고속도로 부천IC 북동측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 정비된 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로에 접하고, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2002.07.13 준공, 철근콘크리트구조의 8층 건물입니다. 위생·급배수·전기·난방·소화·승강기설비 등이 있으며 아파트로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 기재된 외국인 등 대상 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로, 매각기일 기준 적용 여부와 대상 범위를 별도 확인해야 합니다.
• 공부 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 토지는 대체로 가로장방형이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 19세대 소규모 단지로 거래 표본이 적습니다. 2021년 및 2025년 거래가 확인되지만 최신 시세를 직접 검증할 만큼 충분하지 않아 향후 매도기간과 매각가격에 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 을구 11번 오정농업협동조합 근저당(2024.10.11, 채권최고액 60,000,000원)이 말소기준권리인지 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서로 확인하세요.
• 근저당부채권 질권. 성지캐피탈대부 근저당과 엠지캐피탈주식회사 질권의 관계, 담보채권 잔액, 배당금 수령권자 및 말소 처리 관계를 확인하세요.
• 전세권과 실제 점유. 성지캐피탈대부의 전세금 5,000,000원 전세권은 후순위 소멸 대상이지만, 실제 거주자와 점유 원인 및 별도 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 자료 갱신. 확인되는 최신 거래가 2025년 4월이므로, 2026.10.29 매각 전에는 같은 면적의 신규 실거래·매물·현장 호가를 점검하세요.
• 소규모 단지 환금성. 19세대 단지 특성을 고려해 인근 경쟁 물건, 매도 소요기간, 층·향·내부상태에 따른 가격 차이를 확인하세요.
• 유찰 시 가격. 신건 350,000,000원, 1회 유찰 시나리오 280,000,000원, 2회 유찰 시나리오 224,000,000원을 구별해 검토하되, 시나리오상 가격이 실제 다음 매각기일에 확정된 가격이라고 간주하지 마세요.
• 관리비·점유 비용. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 점유자 인도 절차, 명도비용을 확인하세요.
• 규제·원본 대조. 토지거래허가 관련 현재 적용 여부, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 배당 요구 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 가격은 보류”

부천 청산그린아파트 303호는 권리 구조 자체만 보면 비교적 단순한 물건입니다. 2024년 10월 오정농업협동조합 근저당을 말소기준으로 후순위 성지캐피탈대부 근저당과 전세권이 매각으로 소멸할 예정이기 때문입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 소멸한다는 이유만으로 신건 가격이 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 감정가이자 최저매각가인 350,000,000원은 최근 거래 평균 347,500,000원의 100.7%이고, 확인된 최신 거래와 동일합니다. 최근 거래 추세도 -3.5% 하락으로 집계됩니다.

여기에 19세대 규모·부족한 거래 표본·오래된 최신 거래일·임대관계 미상이라는 불확실성이 남아 있습니다. 따라서 등기상 인수액이 없더라도 실제 점유와 시세 확인까지 끝난 안전한 저가 매물로 평가하기는 어렵습니다.

결론은 권리 조건부 양호, 가격 메리트 부족, 신건 입찰 신중. 현재는 성급하게 감정가에 응찰하기보다, 최신 거래가격과 실제 점유를 확인하고 충분한 가격 여유가 확보되는지를 먼저 판단해야 합니다.