광주지방법원 2025타경34693. 광주광역시 남구 월산동 1021-26 소재 연립/다세대 주택 및 토지가 경매에 나왔습니다. 감정가는 165,403,080원, 최저매각가도 같은 신건입니다. 그러나 이 사건은 단순히 낙찰대금만 마련하면 끝나는 구조가 아닙니다. 1층과 2층에 각각 대항력이 있는 임차인이 존재하고, 특히 2층 임차인의 보증금 전액이 매수인에게 넘어오는 것으로 예상배당에 반영되어 있습니다.

1층 임차인 김지혜는 보증금 120,000,000원에 대해 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 배당으로 전액 변제받지 못하는 경우 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 신건 예상배당에서는 전액 변제로 계산되지만, 유찰에 따라 낙찰대금이 줄어들면 추가 인수액이 발생할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 임차관계가 핵심

권리 흐름의 기준으로 기재된 것은 2025.12.18 강제경매개시결정입니다. 그러나 그보다 먼저 2024.04.23 가압류가 있고, 2025.08.12 주택임차권등기가 존재합니다. 두 임차인의 전입신고도 경매개시결정보다 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

두 사람은 각각 다른 층을 점유하는 것으로 조사된 실제 임차인 2명입니다. 보증금은 전유연 100,000,000원, 김지혜 120,000,000원으로 합계 220,000,000원입니다. 다만 보증금 합계가 곧바로 매수인의 인수금액은 아닙니다. 배당으로 변제되는 금액을 제외한 잔액을 구분해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 165,403,080원 가정)

신건 매각가를 가정한 추정배당입니다. 집행비용 3,115,643원, 김지혜 임차보증금 배당 120,000,000원, 조혜숙 가압류 배당 42,287,437원으로 매각대금이 소진됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 김지혜의 채권과 임차보증금 배당의 관계 및 가압류 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 낮아지는 것이 아니다

1회 유찰 시 최저가는 132,322,464원으로 낮아지지만, 전유연의 보증금 100,000,000원을 더하면 실질취득은 232,322,464원입니다.

2회 유찰 시에는 최저가가 105,857,971원으로 내려가지만, 김지혜의 보증금 중 16,424,041원이 배당되지 못하는 것으로 계산되어 매수인 인수액이 116,424,041원으로 증가합니다. 이에 따른 실질취득은 222,282,012원입니다.

각 회차의 예상 인수액과 실질취득금액은 제시된 배당 시나리오를 기준으로 한 단순 합계입니다. 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았으며, 실제 배당순위와 확정 채권액에 따라 변경될 수 있습니다.

⑤ 시세 검토 — 실질취득 대비 가격 검증 필요

이 사건의 가격 경쟁력은 감정가 165,403,080원이 아니라, 매수인이 부담할 보증금까지 반영한 실질취득금액 265,403,080원을 기준으로 평가해야 합니다.

최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 실질취득금액이 주변 거래가격보다 높은지 낮은지는 현재 단정할 수 없습니다. 특히 연립/다세대 주택과 토지의 일괄매각이므로 건물 상태, 대지 가치, 점유관계가 함께 반영된 비교가격을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 월산동 소재 신우아파트 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 등이 소재한 주택지대입니다.
• 교통. 대상 물건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주변에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 지상 2층 주택과 단층 변소 등으로 구성됩니다. 외벽은 벽돌쌓기·몰탈 위 페인팅 마감 등이 적용되어 있고, 내부에는 벽지·타일 등의 마감이 확인됩니다.
• 설비. 일반적인 위생시설, 급배수시설 및 난방시설이 구비되어 있습니다.
• 토지 이용. 제2종일반주거지역 및 전통상업보존구역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 표시되지 않았고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물의 실제 현황과 매각 포함 범위는 확인해야 합니다.
• 환금성. 개별 주택과 토지를 일괄 취득하는 구조이므로 동일한 유형의 실거래 사례와 실제 임대차 부담을 함께 고려해야 합니다. 실질취득비용에 비해 매도 가능한 가격이 충분한지 별도 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전유연 보증금 인수. 2층 임차인의 보증금 100,000,000원 인수 조건, 실제 점유상태 및 반환 의무를 확인하세요.
• 김지혜 임차권등기. 1층 임차권등기와 배당요구, 우선변제금액, 매각물건명세서상 미배당 잔액 인수 조건을 원본으로 대조하세요.
• 선행 가압류. 조혜숙의 2024.04.23 가압류에 대해 말소·인수 여부와 실제 배당순위를 재검토하세요. 가압류 청구금액을 무조건 인수액으로 합산하는 것도, 확인 없이 완전히 소멸한다고 보는 것도 위험합니다.
• 채권자 중복 확인. 임차인 김지혜와 경매신청채권자 김지혜의 동일인 여부, 채권 관계 및 중복 집계 가능성을 확인하세요.
• 배당표 검증. 신건 예상배당에서 임차인 김지혜에게 120,000,000원이 지급되고, 신청채권자 김지혜 항목은 0원으로 계산되어 있습니다. 두 항목의 관계를 포함해 배당순위와 채권액을 검증하세요.
• 실질취득 기준 설정. 응찰 상한을 정할 때 낙찰가에 예상 보증금 인수액을 더하고, 부대비용까지 별도로 고려하세요.
• 일괄매각 확인. 주택·토지·제시외 건물의 매각 범위를 확인하고 1층과 2층의 점유자별 인도 가능성을 검토하세요.
• 원본 및 현황 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약과 실제 점유관계, 최신 실거래 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가 1.65억 ≠ 취득비용 1.65억”

이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가와 실질취득금액이 크게 다르다는 점입니다. 신건 최저매각가는 165,403,080원이지만, 전유연 보증금 인수액을 반영하면 265,403,080원입니다.

1층 김지혜의 임차보증금 120,000,000원은 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 부족액을 인수해야 합니다. 2회 유찰 시나리오에서는 총 인수액이 116,424,041원으로 증가하여, 실질취득금액이 222,282,012원으로 계산됩니다.

게다가 선행 가압류의 처리와 임차인·신청채권자 간 권리관계가 추가 확인 사항으로 남아 있습니다. 현재로서는 최근 시세와의 객관적인 비교도 불가능합니다. 따라서 이 물건은 유찰만 기다리면 저렴해지는 물건이 아니라, 인수금액과 실제 권리관계를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.

결론은 권리 고위험·가격 판단 보류. 신건 입찰에 앞서 임차보증금 인수 조건과 선행 가압류 문제를 검증하고, 전체 실질취득금액이 주변 시세보다 충분히 낮은지 확인하는 것이 우선입니다.