인천지방법원 2026타경30877. 김포시 양촌읍 양곡리의 '김포한강 신원 아침도시 고다니마을' 702동 12층 1203호 아파트입니다. 17층 건물의 12층에 위치하고, 해당 단지는 380세대 규모로 2010년 7월 준공됐습니다. 현재 등기상 소유자는 장영국이며, 2018년 12월 14일 거래가 257,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 신한은행 명의로 채권최고액 192,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

그 뒤 2021년 기업은행 근저당이 추가됐고, 2024년부터 카드사 및 캐피탈 채권자의 가압류가 이어졌습니다. 신한은행 근저당권은 채권양도를 통해 한국주택금융공사를 거쳐 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 결국 한국자산관리공사가 2026년 4월 17일 임의경매를 신청한 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 164,054,979원입니다.

핵심은 채무가 많다는 사실과 낙찰자가 채무를 인수한다는 사실은 다르다는 점입니다. 이 물건에 설정된 후순위 담보권과 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하므로, 채권자에게 배당되지 않은 돈이 있다고 해서 그 부족액을 낙찰자가 자동으로 부담하지는 않습니다. 그러나 임대관계가 확정되지 않았고 현재 시장가격도 검증되지 않았다는 점은 별도의 위험으로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸하지만 점유 확인은 남는다

이 사건의 말소기준권리는 2018년 12월 14일 접수된 을구 8번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 192,500,000원이며, 이후 근저당권이 한국주택금융공사를 거쳐 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이지 새로운 선순위 담보권이 중복 설정된 것은 아닙니다.

2021년 5월 18일 설정된 중소기업은행 근저당권 120,000,000원과 그 뒤 설정된 현대카드·롯데카드·하나카드·엔에이치농협캐피탈의 가압류는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다.

등기부에는 2010년 10월 1일 연안알루미늄주식회사 명의로 전세금 100,000,000원의 전세권이 설정된 이력이 있습니다. 그러나 해당 전세권은 2012년 10월 15일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이 과거 전세권의 전세금을 현재 매수인이 인수할 금액으로 계산해서는 안 됩니다.

2024년 11월 1일 설정됐던 아이엠캐피탈 가압류 307,291,828원 역시 2026년 4월 29일 말소됐습니다. 채권액이 크지만 이미 말소된 권리이므로 현재 배당채권이나 매수인 인수채무에 합산하지 않습니다.

현재 확인된 등기상 인수금액은 0원으로 계산되지만, 이는 실제 점유조사와 매각물건명세서 검토까지 완료됐다는 의미는 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 확인된다면 보증금 미배당분의 인수 여부를 별도로 판단해야 하므로 입찰 전 확인이 필수입니다.

② 가격 분석 — 최저가 3.49억을 시세라고 볼 수 없다

이 물건의 감정가는 349,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가도 같습니다. 그러나 감정가가 현재 시장에서 실제 거래될 수 있는 가격과 일치한다고 보장할 수는 없습니다.

특히 가격 판단에서 중요한 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지 계산할 수 없으며, 가격 할인율을 근거로 입찰 매력을 부여하기도 어렵습니다.

현재 소유자가 2018년 거래가 257,000,000원으로 취득한 이력은 참고할 수 있습니다. 다만 이 가격은 과거 소유권이전 당시의 거래가격으로, 현시점의 동일 면적 시장가격을 대신할 수 없습니다. 시간이 흐르는 동안의 시장 변화와 개별 호수의 상태가 반영되지 않았기 때문입니다.

③ 예상배당표 (매각가 349,000,000원 가정)

최저매각가인 349,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용을 차감한 예상 채권자 배당액은 343,314,000원입니다. 배당채권 합계는 396,619,129원으로, 채권 전액을 충족하지 못합니다.

배당표는 집행비용 추정치와 등기상 채권최고액·청구금액을 적용한 계산입니다. 신한은행 설정 근저당권은 한국자산관리공사로 이전된 동일 권리이며 별도 중복채권으로 계산하지 않았습니다. 실제 확정채권액, 배당순위, 배당요구, 당해세, 우선변제권 등에 따라 법원의 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 특히 신청채권자 청구액 164,054,979원과 근저당 채권최고액 192,500,000원은 서로 다른 개념입니다.

배당표에서 주목할 채권자는 엔에이치농협캐피탈입니다. 청구금액은 55,017,426원이지만 현재 가격 가정에서는 1,712,297원만 배당됩니다. 나머지 채권 부족액이 발생하더라도, 이 가압류는 말소기준권리 이후 설정된 후순위 권리이므로 원칙적으로 매수인이 승계할 부담이 아닙니다.

1회 유찰 시 최저가가 279,200,000원, 2회 유찰 시 223,360,000원으로 낮아지는 시나리오에서는 채권자 미배당액이 증가합니다. 그러나 확인된 등기상 인수권리는 없는 것으로 가정돼 각 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 이 계산은 미확인 대항력 임차인 등 별도 인수사유가 발견되지 않는다는 전제에 따른 것입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 김포시 양촌읍 양곡리의 신양초등학교 서측 인근입니다. 주변에 아파트 등 공동주택과 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내부 도로를 통해 외부 공도로 연결되며 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 12층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 PVC 샷시이며 승강기·도시가스·급배수·위생설비와 열병합지역난방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 양곡택지개발지구에 속합니다. 학교 관련 절대·상대보호구역 등도 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,709,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련 확인. 감정요항표에 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있으며, 표기된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 이 기간은 지났으므로 입찰 시점의 재지정 여부와 적용대상은 별도로 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 개별 호수의 내부 유지관리 상태와 실제 점유상황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 380세대 규모의 2010년 준공 단지입니다. 단지 경매 통계에 평균 6.2회 유찰, 매각률 0%가 표시돼 있으나 통계 표본과 집계 범위를 확인해야 합니다. 현재 실거래 수준이 검증되지 않아 매도 시 회수 가능 가격이나 소요기간을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 자료를 대조하고 실제 점유자를 확인해야 합니다. 점유자가 발견되면 전입일·점유 개시·확정일자·보증금 및 배당요구를 확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 2018.12.14 신한은행 근저당의 등기순위와 한국주택금융공사·한국자산관리공사로의 권리이전 내역을 최신 등기사항증명서에서 재확인하세요.
• 후순위 권리 확인. 중소기업은행 근저당과 카드사·캐피탈 가압류의 소멸 여부를 매각물건명세서와 대조하세요. 아이엠캐피탈 가압류는 이미 말소된 이력으로 구분해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 실거래, 가장 최근 거래, 층별 가격 차이 및 거래 추세를 확인하세요. 감정가나 과거 소유권이전 거래가만으로 적정 입찰가를 결정하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 신건 349,000,000원, 1회 유찰 시 279,200,000원, 2회 유찰 시 223,360,000원입니다. 다만 각 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 검증해야 합니다.
• 점유 및 명도. 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 그 밖의 점유자인지 확인하세요. 매수인에게 대항할 권리가 없더라도 점유 형태에 따라 인도 및 명도 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
• 관리비·조세. 공용부분 체납관리비, 당해세 및 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있는 권리·채권을 별도로 확인하세요. 현재 배당표에는 이들 항목이 확정 반영되지 않았습니다.
• 토지이용 제한. 토지거래허가구역 재지정 여부, 학교환경 관련 제한 및 감정평가서상 토지이용계획의 현행 적용 내용을 확인하세요.
• 배당표 검증. 신청채권자 청구액 164,054,979원과 근저당 채권최고액 192,500,000원을 구별하고, 실제 채권계산서 및 배당요구 현황으로 예상 배당액을 다시 검증하세요.
• 원본 서류 대조. 2026.10.29 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 실거래자료를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 좋은 입찰가격”

이 사건은 등기상 권리의 소멸관계가 비교적 명확한 아파트 경매입니다. 2018년 신한은행 근저당권이 말소기준이며, 현재 권리자인 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 이후 설정된 기업은행 근저당과 카드사·캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 전세권 및 아이엠캐피탈 가압류 역시 이미 말소됐습니다.

예상배당표상 채권자 미배당액은 53,305,129원이지만 이를 낙찰자가 부담하는 구조는 아닙니다. 따라서 확인된 등기상 인수액은 0원으로 추정되고, 현재 최저가에 낙찰받는다면 부대비용을 제외한 예상 실질취득액은 349,000,000원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 이 금액은 대항력 있는 미확인 점유자가 없다는 전제에서만 성립합니다.

가격 측면에서는 보수적인 판단이 필요합니다. 최근 실거래와 가격 추세가 검증되지 않아 349,000,000원이 시세보다 저렴한지 판단할 수 없으며, 단지 경매 통계의 평균 6.2회 유찰도 주의할 신호입니다. 그렇다고 유찰 뒤 가격이 자동으로 저렴해지는 것도 아닙니다. 시세 검증 없이 감정가 할인율만 보고 입찰하는 전략은 피해야 합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 등기상 인수권리 소멸 구조는 긍정적이나, 임대관계 미확인과 최근 실거래 근거 부족, 높은 평균 유찰 통계를 감안해 신건 입찰 매력은 제한적으로 평가합니다. 권리의 틀은 확인됐지만, 점유와 가격은 아직 확인해야 하는 물건입니다. 이 사건의 핵심은 무조건 낮은 낙찰가가 아니라 대항력 여부를 확정하고 검증된 시장가격 아래에서 취득할 수 있느냐입니다.