광주지방법원 2025타경34750. 광주 광산구 쌍암동 첨단센트럴파크2차 201동 905호, 전용 41.83㎡의 집합건물입니다. 물건 용도는 근린시설로 표기되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 소유자는 플랜비주식회사이고, 2022년 김승희 명의로 설정된 전세금 170,000,000원의 전세권이 존재합니다. 김승희는 전입신고에 의한 대항력도 인정되는 임차인이며, 동시에 현재 임의경매를 신청한 채권자입니다.

권리의 시간순서가 핵심입니다. 김승희의 전세권 설정과 전입신고는 2022.04.20, 말소기준으로 분류된 광산구 압류는 2024.07.08입니다. 따라서 선순위 전세권과 임차인의 대항력 문제를 후순위 압류처럼 단순히 소멸한다고 처리할 수 없습니다. 더욱이 매각물건명세서에는 김승희의 전세사기피해자 우선매수권도 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심이다

최초 소유권보존은 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁이었고, 이후 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기를 거쳐 플랜비주식회사의 소유권 이력이 형성되었습니다. 기존 신탁 관련 등기는 말소 처리되어 있습니다. 현재 확인해야 할 핵심은 과거 신탁 자체보다 2022년 설정된 선순위 전세권과 임차인의 대항력입니다.

2024.06.07 서효정 채권자의 강제경매개시결정이 있었으나 2024.09.27 취하되었고, 해당 등기는 2024.10.04 말소되었습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025.12.29 김승희가 신청한 임의경매입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

김승희는 임차인인 동시에 등기부상 전세권자이자 경매 신청채권자입니다. 이들이 각각 별개의 임차인을 의미하는 것은 아닙니다. 임차보증금 170,000,000원과 같은 사람의 전세권 170,000,000원을 서로 다른 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

전입일이 2022.04.20이므로 2024.07.08 말소기준 압류보다 앞서며, 대항력이 인정되는 것으로 정리됩니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 임차인 자격의 우선변제권을 확정하기 어렵습니다. 예상배당에서는 별도로 설정된 전세권에 대한 배당을 반영하고 있습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

첨단센트럴파크2차 동일 전용면적 41.83㎡의 실거래입니다. 전체 확인 거래는 12건이고, 그중 최근 12개월 평균에 반영된 거래는 8건입니다. 전체 평균에는 2024년 거래도 포함되므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래에 더 높은 비중을 두어야 합니다.

단순한 최저가 비교부터 이미 불리합니다. 165,000,000원은 최근 12개월 평균 144,031,250원의 114.6%로, 현재 신건 최저가 자체가 최근 시세를 웃돕니다. 최신 거래가인 140,000,000원보다도 높습니다.

실질취득 기준으로 보면 격차는 더욱 커집니다. 보증금 수준인 170,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 118.0%, 최신 거래가의 약 121.4%입니다. 최근 거래 평균과 비교하면 약 25,968,750원, 최신 거래와 비교하면 30,000,000원 높은 수준입니다. 선순위 인수 위험을 반영했을 때 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 낙찰된다는 가정입니다. 집행비용을 제외한 매각대금이 김승희의 전세권에 배당되는 구조로 산정되어 있습니다. 아래 예상배당은 최종 배당표가 아니며, 실제 전세권 소멸 및 임차보증금 인수 범위는 경매신청·배당요구의 효과와 법원의 매각조건에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 3,110,000원은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당순위 및 인수액은 법원 배당표와 매각조건에 따라 달라질 수 있습니다. 김승희의 임차보증금과 전세권은 동일 채권에 관한 것으로 중복 합산하지 않습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가

1회 유찰되면 최저매각가는 132,000,000원으로 낮아지지만 미배당액은 40,648,000원으로 커집니다. 2회 유찰 시 매각가는 105,600,000원까지 내려가는 대신, 미배당액이 66,678,400원까지 증가합니다.

낙찰가가 하락하는 만큼 인수할 수 있는 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 따라서 보증금 170,000,000원을 중심으로 실질취득액이 사실상 고정됩니다. 회차별 집행비용 추정치가 달라 매각가와 미배당액을 직접 합한 현금부담은 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있으나, 핵심은 유찰로 표면가격이 낮아져도 최근 시세보다 높은 취득구조가 개선되지 않는다는 점입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 쌍암공원 남동측 인근입니다. 주변에는 도시형생활주택, 상업용 건물, 병원 등이 분포하는 상가지대이며, 감정상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남측 왕복 2차선 도로를 통해 단지에 진입하며, 일반적인 교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 18층 건물 중 9층 905호입니다. 일반적인 위생·급배수·난방·승강기 설비와 주차타워 설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태와 용도. 물건의 분류는 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 공부상 용도, 건축물대장상 현황, 실제 사용방식의 일치 여부를 확인해야 합니다. 아파트와 동일한 용도·대출·환금성 조건을 전제해서는 안 됩니다.
• 토지 및 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·국가산업단지에 해당하며, 도로와 중로2류에 접합니다. 토지는 평지의 정방형 주상용 부지이며 공시지가는 1,541,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부도 신고된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 관리상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 268세대 규모의 소형 도시형생활주택 성격 물건이며, 최근 실거래 평균 144,031,250원, 최근 가격 추세 -2.7%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 3.5회도 참고할 필요가 있습니다. 용도 표기 차이와 선순위 보증금·우선매수권은 외부 매수 수요를 더욱 제한하는 요인입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 먼저 계산. 신건 최저가 165,000,000원만 기준으로 투자성을 평가하지 마세요. 김승희의 170,000,000원 보증금과 배당 부족분을 포함한 실질취득 구조를 먼저 확인해야 합니다.
• 선순위 전세권 말소 여부. 2022.04.20 설정된 전세권이 현재 경매와 배당요구에 따라 어떤 범위에서 소멸하는지 법원 매각조건으로 확인하세요. 전세권 존속기간은 변경등기상 2026.04.19까지입니다.
• 임차보증금 잔존 채무. 김승희의 전입일 2022.04.20과 배당요구일 2026.02.24를 확인하고, 실제 배당액·확정일자·우선변제관계·대항력 유지 여부를 대조하세요. 전세권과 임차보증금을 이중으로 계산하지 않아야 합니다.
• 우선매수권 행사 가능성. 전세사기피해자 특별법 제20조에 따른 김승희의 우선매수권이 명시되어 있습니다. 외부 최고가매수신고인이라도 최종 취득이 제한될 수 있으므로 행사 절차와 매각조건을 확인해야 합니다.
• 임차인·전세권자·경매신청자 동일인. 김승희의 지위가 중첩되어 있습니다. 실제 임대차계약, 점유관계, 보증금 지급 사실 및 경매신청 원인을 확인해 권리의 실질을 검증해야 합니다.
• 신탁 및 소유권 이력. 한국자산신탁·코리아신탁 관련 과거 신탁등기와 말소 이력, 플랜비주식회사의 현재 소유권 및 신탁재산 귀속 내용을 등기부와 신탁원부로 대조하세요.
• 압류 및 체납 관계. 광산구 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 등기상 소멸 예정 권리라도 실제 배당에 영향을 주는 조세·공과금 및 당해세 관련 자료는 별도로 확인해야 합니다.
• 용도와 주소 확인. 근린시설 분류와 감정상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장과 대조하세요. 등기 발급 자료의 행정구역 표기와 사건 소재지 표기도 동일 부동산인지 지번·동·호수 기준으로 확인하세요.
• 최근 시세 중심으로 판단. 최근 12개월 평균 144,031,250원, 최신 거래 140,000,000원, 하락 추세 -2.7%를 기준으로 보세요. 과거 176,000,000원 고가 거래를 현재 가치의 근거로 삼지 마세요.
• 유찰 시나리오 재검토. 1회 유찰 시 미배당 40,648,000원, 2회 유찰 시 미배당 66,678,400원으로 증가합니다. 선순위 인수 관계가 유지된다면 표면 최저가 하락은 실질취득비용의 하락을 의미하지 않습니다.
• 명도·관리비. 대항력 있는 점유자의 인도 및 보증금 반환관계, 주차타워 이용조건, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서· 배당요구서·경매기록을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰되어도 실질취득이 싸지지 않는다”

이 사건은 낮아 보이는 경매 최저가를 그대로 믿으면 안 되는 전형적인 선순위 대항력 보증금 인수위험형 물건입니다. 신건 최저가는 165,000,000원이지만 보증금이 170,000,000원이고, 현재 회차 예상배당의 미배당액은 8,110,000원입니다. 배당 부족분이 매수인에게 승계되는 구조라면 유찰될수록 그 부족분이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준에 머무릅니다.

이 실질취득 기준은 최근 12개월 실거래 평균 144,031,250원과 최신 거래 140,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 거래 추세 역시 -2.7%이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.5회입니다. 시세 및 환금성 관점에서 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.

여기에 김승희의 전세사기피해자 우선매수권은 외부 낙찰자가 실제 취득할 수 있는 가능성을 제한합니다. 선순위 전세권의 법적 소멸과 대항력 보증금의 잔존 범위는 별도 확인이 필요하지만, 현재 전제하에서는 높은 실질취득액·하락 중인 시세·우선매수권·다회유찰 통계· 용도 불확실성이 중첩되어 있습니다.