인천지방법원 2026타경31008. 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 '부천역 청담 더 마크' 101동 8층 804호 아파트입니다. 2023년 사용승인된 건물로, 지상 19층 중 8층에 해당합니다. 소유자 정융빈은 2024년 5월 매매계약을 체결하고 2024년 6월 24일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 465,000,000원입니다.

소유권 이전과 같은 날 주식회사우리은행 앞으로 채권최고액 401,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 부천시 압류가 등기되었다가 해제됐고, 2026년 4월 30일 임의경매가 개시됐습니다. 경매개시결정의 채권자는 우리은행으로부터 채권을 양수한 이에이에스제십오차유동화전문 유한회사로 표시되어 있습니다.

권리분석의 핵심은 2024년 6월 24일 우리은행 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사에서 확인된 박서영의 점유 및 임대차 조건과 실제 입찰가격에 대해서는 별도 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

2023년 6월 설정된 새마을금고 관련 공동담보 근저당권들은 2024년 6월 24일 등기상 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 핵심이 되는 근저당은 을구 7번 주식회사우리은행 근저당권입니다.

부천시의 압류는 2026년 3월 10일 등기됐지만 2026년 3월 16일 이미 말소됐습니다. 이후 2026년 4월 30일 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상, 대항력 없음

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 박서영의 점유 및 배당요구 관련 사항이 확인됩니다. 해당 임차인의 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다.

실제 확인된 임차인은 1명입니다. 박서영의 전입일은 2025년 3월 28일로, 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2024년 6월 24일보다 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 임차관계에서는 매수인에게 대항할 수 없는 후순위 임차인으로 분석됩니다.

배당요구는 2026년 5월 27일 접수됐으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 우선변제 가능 여부 및 배당액은 확정하기 어렵습니다. 보증금 미상은 곧 보증금이 없다는 의미가 아니며, 매수인 인수액 0원이라는 추정과 실제 임차인의 배당·명도 문제는 구분해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 481,000,000원의 검증

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 481,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았으므로 감정가의 100%에서 입찰이 시작되는 신건입니다.

등기상 소유자의 2024년 취득 거래가액은 465,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 해당 거래가액보다 높지만, 과거 한 건의 매매가격만으로 현재 시세를 단정할 수는 없습니다.

특히 단지의 거래 비교 면적과 실제 경매 호수의 전용면적 일치 여부가 확실하지 않아, 실거래 평균이나 최근 시세 대비 할인율을 산정하기 어렵습니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 481,000,000원 가정)

위 배당은 매각가 481,000,000원 및 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 추정입니다. 집행비용은 약 1.5% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

주의할 점은 근저당권의 등기상 명의자가 우리은행이지만, 경매개시 채권자는 이에이에스제십오차유동화전문 유한회사로 기재되어 있다는 사실입니다. 신청채권자의 청구액은 376,813,156원입니다. 위 배당표의 근저당권 배당액이 곧 해당 신청채권자에게 실제로 지급되는 금액이라는 의미는 아닙니다. 채권양도·승계 및 실제 채권계산서를 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지고 미배당은 증가

신건에서는 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 예상 배당이 전액 충족되고 소유자에게 72,290,000원이 남는 것으로 추정됩니다.

반면 1회 유찰 시에는 22,887,200원, 2회 유찰 시에는 98,769,760원의 채권 미배당이 발생하는 것으로 계산됩니다. 하지만 이 미배당 채권이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 권리관계에서는 매수인 인수액이 0원으로 추정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동, 부천대학교 남동측 인근입니다. 주위에는 공동주택·근린생활시설·업무시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장과 전철역인 부천역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 19층 건물로 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 도로. 북측 약 12m, 남측 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 사항은 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 공시지가 5,258,000원/㎡, 토지면적 1,722.4㎡로 확인됩니다. 해당 면적은 단지 관련 토지면적이며 개별 경매 호수의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 2023년 사용승인된 72세대 규모의 아파트입니다. 부천역 접근성은 입지상 장점이 될 수 있지만, 실제 환금성과 매도 가능 가격은 최근 거래 및 매물 현황을 확인해야 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 박서영의 계약조건. 보증금·확정일자·실제 점유 범위와 배당요구 내용을 확인하세요. 후순위 전입으로 대항력은 없지만 명도 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
• 채권승계 확인. 등기상 주식회사우리은행 근저당권과 이에이에스제십오차유동화전문 유한회사의 경매신청 관계를 원본 서류로 대조하세요.
• 시세 검증. 101동 804호와 면적·층·향이 유사한 최근 실거래를 확인하세요. 감정가 481,000,000원을 적정 시세로 곧바로 받아들이지 마세요.
• 실내 상태. 건물 사용승인일이 비교적 최근이더라도 실제 내부 마감, 누수, 설비 상태, 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비와 세금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 당해세·최우선변제 관련 사항을 별도로 확인하세요.
• 토지이용 규제. 일반상업지역, 방화지구 및 토지거래허가 관련 사항이 입찰·취득 절차에 미치는 영향을 최신 기준으로 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 가격은 검증 전”

부천역 청담 더 마크 804호는 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 확인된 임차인의 전입도 그 이후라는 점에서 권리 인수 구조는 비교적 단순합니다. 기존 선순위 공동담보 근저당은 이미 말소됐으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 박서영의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 현장 점유와 명도 조건은 별도로 살펴봐야 합니다. 무엇보다 최저매각가 481,000,000원이 현재 실거래 시세 대비 유리한 가격인지는 확인되지 않았습니다.

유찰 후 가격이 낮아지는 구조는 존재하지만, 그것만으로 수익성이나 가격 메리트가 확보되는 것은 아닙니다. 권리 인수 위험은 비교적 낮고, 임차관계와 가격 적정성은 확인이 필요한 물건. 이 사건의 핵심은 권리 소멸 여부 자체보다 임차인 조사 보완과 객관적인 시세 검증 후 입찰 여부를 결정하는 것입니다.