인천지방법원 2026타경31042. 부천시 오정구 고강동에 있는 동화프리미아3차 제2층 제203호, 전용 47.27㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 소유자는 조재현이며 한국주택금융공사가 청구액 283,517,502원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 264,000,000원이고 첫 매각에서는 이 금액이 그대로 최저매각가입니다.

이 사건의 핵심은 근저당권이 아니라 압류보다 먼저 성립한 임차인의 대항력입니다. 말소기준권리는 2024년 8월 20일 부천시 압류인데, 임차인 강미숙은 그보다 앞선 2022년 10월 20일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 2022년 8월 17일 확정일자도 있고 배당요구도 했습니다. 따라서 매각물건명세서에는 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있습니다. 임차권등기가 압류 이후에 이루어졌다는 이유만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 임차인의 대항력

말소기준권리는 갑구 5번 부천시 압류(2024.08.20)입니다. 이후 한국주택금융공사의 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 하지만 임차인 강미숙은 말소기준일보다 먼저 주택을 점유하고 전입했으므로 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 행사도 가능합니다. 현재 최저가 264,000,000원으로 매각되고 예상 배당이 그대로 이루어진다면 보증금 255,000,000원이 전액 변제되어 인수액은 0원이 됩니다. 그러나 유찰되어 배당재원이 부족해지면 대항력 때문에 미배당액은 사라지는 것이 아니라 매수인 부담으로 넘어옵니다.

③ 시세 비교 — 2022년 거래 1건만으로는 부족하다

동화프리미아3차의 전용 47.27㎡에 해당하는 실거래는 2022년 3월 3층, 280,000,000원 거래 1건입니다. 신건 최저가 264,000,000원은 이 과거 거래가의 94.3%입니다. 다만 거래 시점이 2022년이므로 이를 2026년의 최근 시세로 보기는 어렵습니다. 현재 가격이 실제 시장에서 저렴한지 판단하기에는 비교 거래가 부족합니다.

실질취득액 = 입찰가 + 해당 회차의 예상 보증금 인수액. 취득세·등기비용·명도 관련 비용 등은 별도입니다. 유찰 시나리오는 예상치이며 실제 배당순위·집행비용에 따라 변동될 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)

신건 매각가에서는 집행비용 4,496,000원을 제하고 임차인에게 보증금 255,000,000원을 전액 배당할 수 있는 것으로 계산됩니다. 한국주택금융공사에는 4,504,000원이 배당되고, 채권자 미배당액은 279,013,502원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·조세채권의 법정기일 및 우선순위, 최우선변제 여부 등은 별도 확인이 필요합니다. 특히 부천시·국민건강보험공단 압류 관련 실제 배당순위에 따라 임차보증금 배당액이 달라질 수 있으므로, 신건 인수 0원도 확정된 결과는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 고강동 고강초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 같은 유형의 중·소규모 공동주택이 밀집한 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층으로, 승강기·도시가스·개별난방·급배수설비가 설치돼 있습니다. 외벽은 타일 및 석재 붙임 마감입니다.
• 도로. 동측과 남측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 정방형이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 규제의 현재 적용 여부와 대상은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.08 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액 제한 관련 내용이 기재되어 있으므로, 매각 후 등록 상태·행정상 의무·말소 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 12세대 규모의 다세대 건물로, 확인 가능한 동일 면적 거래가 2022년 1건뿐입니다. 현재 거래활동과 재매각 가능성을 판단할 표본이 충분하지 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 강미숙의 전입일 2022.10.20은 말소기준인 부천시 압류 2024.08.20보다 빠릅니다. 대항력 및 보증금 미배당 승계 조항을 반드시 확인하세요.
• 배당 가능액 재검증. 현재 신건에서 임차보증금 전액 배당을 가정하지만 부천시·국민건강보험공단의 조세·공과금 채권 및 법정 우선순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 유찰 후 인수액 계산. 1회 유찰 시 47,556,800원, 2회 유찰 시 89,205,440원의 예상 인수 부담을 입찰가에 반드시 더하세요.
• 실질취득 기준 응찰. 1회 유찰 시 258,756,800원, 2회 유찰 시 258,165,440원이 예상 총부담입니다. 낮아진 입찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 현재 시세 재확인. 확인된 실거래는 2022년 3월의 280,000,000원 한 건입니다. 현재 유사 다세대 실거래와 매물 가격, 주택 상태를 별도로 검증해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유 상태와 보증금 반환·인도 조건을 확인하고, 미배당 보증금이 남는 경우 명도 지연 위험을 반영하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간·등록 말소·매수인에게 적용될 수 있는 행정상 의무를 관할 기관에 확인하세요.
• 관리비·추가 비용. 체납 관리비, 취득세, 등기비용, 인도 관련 비용을 별도로 계산하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당 관련 자료를 최신 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “유찰돼도 총 취득 부담은 크게 줄지 않는다”

동화프리미아3차 203호의 핵심 위험은 대항력 있는 임차보증금 255,000,000원입니다. 신건에서는 임차보증금이 전액 배당되는 것으로 계산되어 인수액 0원이지만, 배당 가정이 달라지거나 유찰되면 그 미배당액이 매수인에게 넘어옵니다.

1회 유찰 시 실질취득액은 258,756,800원, 2회 유찰 시에도 258,165,440원입니다. 낙찰가 자체는 크게 떨어져도 인수액이 증가하기 때문에 총 부담은 보증금 수준에 머무르는 구조입니다. 비교 가능한 280,000,000원 거래도 2022년 사례라 현재 시장에서 가격 우위가 있다고 단정할 근거가 부족합니다.

결론은 조건부 보류입니다. 신건 인수 0원이라는 계산만으로 안전성을 확정해서도 안 되고, 유찰 최저가가 낮아졌다고 저렴한 물건으로 보아서도 안 됩니다. 조세채권의 우선순위와 실제 배당 가능액, 민간임대주택 등록 상태, 현재의 비교 시세를 확인한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 미배당 보증금을 포함한 실질취득액입니다.