광주지방법원 2026타경5010. 광주 동구 계림동 중앙로 313에 있는 SG빌리지 8층 802호입니다. 사건상 물건 분류는 근린시설이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 해당 호실은 8층에 위치합니다. 소유자는 손성미이고, 2018년 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 149,000,000원입니다.

2020.01.10 국민은행이 채권최고액 60,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 케이비국민카드의 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준 이후의 해당 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 호실에는 보증금 25,000,000원, 월세 550,000원의 임차인이 있습니다. 권리를 인수하지 않는다는 것과 점유자를 바로 인도받을 수 있다는 것은 별개의 문제입니다.

가격을 보면 신건 최저가 120,000,000원은 2026년 1월 확인된 같은 건물의 최신 실거래가와 같습니다. 최근 12개월 평균도 동일한 120,000,000원이지만, 그 평균을 구성하는 거래는 1건뿐입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 임차인은 그 이후

권리분석의 출발점은 2020.01.10 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 60,500,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 발생한 케이비국민카드 가압류 10,197,157원과 국민은행 임의경매개시결정은 정상적인 매각을 전제로 소멸합니다. 현대카드 가압류 5,255,605원은 2025.11.12 해제로 이미 말소됐습니다.

과거 국제자산신탁 명의의 신탁등기도 있었으나 2018.12.27 말소됐습니다. 따라서 신탁 자체를 현존하는 매수인 인수권리로 볼 사정은 나타나지 않습니다. 다만 소유권이전 및 신탁말소의 경위는 등기 원본과 대조하는 것이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유는 남는다

실제 임차인은 박현수 1명입니다. 보증금 대위변제나 보증기관 승계신고가 아니라 802호 점유 임차인으로 파악됩니다. 전입신고일은 2020.07.14로 말소기준인 2020.01.10보다 늦습니다. 따라서 제시된 조사결과상 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 분석됩니다.

③ 시세 비교 — 최신 가격과 같고, 전체 평균보다 높다

SG빌리지는 56세대 규모로, 비교 가능한 면적대의 실거래가 총 5건 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 1건이며, 2026년 1월 전용면적 48.42㎡, 9층이 120,000,000원에 거래됐습니다. 해당 가격이 현재 신건 최저가와 같습니다.

전체 5건 평균은 94,754,000원으로, 최저가 120,000,000원은 전체 평균의 126.6%입니다. 다만 이 평균에는 2023~2024년의 상대적으로 낮은 거래가 포함돼 있으므로, 그것만으로 현재 시세를 단정할 수는 없습니다.

최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선하면 판단은 달라집니다. 현재 신건 최저가는 둘 다와 동일한 120,000,000원이며, 최근 시세 대비 100.0%입니다. 최근 거래가격은 이전 기간 대비 35.7% 상승한 것으로 집계됐습니다. 하락 추세라기보다 최근 거래가가 과거 표본보다 높아진 형태이지만, 최근 가격을 뒷받침하는 거래가 1건뿐이라는 점은 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다는 가정하에 집행비용을 제외하고 국민은행 근저당권, 케이비국민카드 가압류 순으로 배당하는 단순 계산입니다. 채권액은 등기된 채권최고액 또는 청구금액을 기준으로 반영했습니다.

집행비용은 2,480,000원으로 추정한 금액입니다. 국민은행 배당은 채권최고액 60,500,000원을 기준으로 계산했으며, 사건 청구금액은 52,596,404원입니다. 실제 확정채권액·당해세·임차인의 최우선변제·배당순위는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 권리 부담보다 가격 변화가 핵심

현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 아래는 최저매각가가 회차별로 조정된다고 가정한 가격·배당 비교입니다. 각 회차의 최저가를 실제 낙찰가로 확정한다는 의미는 아닙니다.

회차별 배당액은 소액임차인 최우선변제·당해세 등을 제외한 추정치입니다. 실제 배당과 유찰 후 매각조건은 달라질 수 있습니다.

현재 신건 가격 120,000,000원은 최신 거래와 같지만, 1회 유찰 가격 가정인 96,000,000원은 최신 거래보다 낮습니다. 2회 유찰 가격 가정은 76,800,000원입니다. 등기상 권리 인수액은 세 경우 모두 0원으로 계산되므로, 이 물건에서는 매각가가 내려가면 그만큼 권리 인수액을 제외한 실질취득금액도 내려가는 구조입니다.

⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 및 거래 자료 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 계림동 소재 광주고등학교 북서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설 등이 분포한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 802호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅·치장벽돌 등으로 마감됐고, 위생·급배수·소방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 사건상 분류인 근린시설과의 관계는 건축물대장상 해당 호실 용도, 실제 사용 및 금융취급 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 사다리형 평지입니다. 대상 토지 면적은 496.0㎡, 공시지가는 1㎡당 1,328,000원으로 기재돼 있습니다.
• 규제. 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 및 전통상업보존구역 관련 사항이 있습니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시가 없습니다. 다만 실제 이용상태와 건축물대장상 용도는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. SG빌리지는 56세대 규모이며 비교 가능한 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 실거래가 1건에 그쳐 거래가 활발한 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 기준 재확인. 신건 최저가 120,000,000원은 최신 실거래 및 최근 12개월 평균과 동일합니다. 전체 평균 대비 126.6%라는 점도 함께 고려하되, 과거 평균 하나만으로 현재 적정가를 판단하지 마세요.
• 임차인 박현수의 점유 확인. 실제 임차인 1명, 보증금 25,000,000원, 월세 550,000원입니다. 전입일 2020.07.14가 말소기준권리보다 늦다는 사실을 최신 주민등록 및 현황조사 자료와 대조하세요.
• 임차인 배당·최우선변제 검토. 배당요구일은 2026.07.30입니다. 확정일자, 소액임차인 최우선변제 요건, 배당요구의 효력, 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 인도 및 명도. 보증금 인수가 없는 임차인이라도 실제 점유하고 있다면 낙찰 이후 이사 협의, 인도명령 또는 인도집행 문제가 발생할 수 있습니다.
• 용도 불일치 검토. 사건 분류는 근린시설, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건축물대장과 해당 호실의 실제 용도, 임대 가능 형태 및 금융조건을 확인하세요.
• 실거래의 비교 가능성. 2026.01 거래는 9층 48.42㎡이고 본건은 8층입니다. 호실별 면적·상태·향·임대조건 차이를 확인해 가격을 조정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재는 신건입니다. 1회 유찰 시 96,000,000원, 2회 유찰 시 76,800,000원이라는 가격 가정을 비교하되 실제 후속 매각조건은 재확인하세요.
• 체납관리비·세금. 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 체납액과 당해세, 임차인 최우선변제 등이 실제 취득비용 및 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 2026.10.29 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장을 확인하고 변경된 권리 또는 점유관계가 없는지 살펴보세요.

맺으며 — “인수 0원”은 장점, “시세 대비 할인 없음”은 약점

광주지방법원 2026타경5010의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박현수의 전입도 말소기준권리보다 늦어 매수인이 임차보증금 25,000,000원을 승계하지 않는 구조입니다. 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그렇다고 완전히 부담 없는 물건은 아닙니다. 실제 임차인 1명이 점유하고 있으며, 확정일자와 최우선변제 해당 여부는 확인이 필요합니다. 임차인 인도 과정에 드는 시간과 비용도 매수인이 고려해야 합니다.

가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 최저가 120,000,000원은 최신 실거래 120,000,000원 및 최근 12개월 평균 120,000,000원과 동일합니다. 전체 거래 평균 94,754,000원보다도 높습니다. 최근 거래가격이 이전 기간보다 35.7% 상승했다는 집계는 있으나, 최근 거래가 단 1건이므로 현재 가격대의 지속성을 확신하기 어렵습니다.

여기에 근린시설이라는 사건상 분류와 도시형생활주택(원룸형)이라는 실제 이용상태의 차이, 56세대 규모, 제한적인 실거래 표본까지 감안하면 신건에 적극적인 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.

종합 판단은 C등급입니다. 권리 인수 위험은 낮은 편이지만, 점유 임차인에 대한 확인과 용도·환금성 검토가 필요합니다. 권리는 비교적 양호하나 현재 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 최저가 120,000,000원이 아니라, 실제 용도와 점유 위험을 확인한 뒤 시장가격보다 충분한 여유를 두고 취득할 수 있는지에 있습니다.