인천지방법원 2026타경31097. 경기도 부천시 원미구 중동 동원아파트 나동 2층 203호의 강제경매 사건입니다. 서울보증보험 주식회사가 124,303,561원을 청구하며 경매를 신청했고, 소유자는 곽동환입니다. 대상 아파트는 1982년 사용승인을 받은 5층 건물에 있으며, 실거래 비교 대상 전용면적은 49.12㎡입니다.

이 사건은 단순히 등기부의 압류가 매각으로 소멸하는지만 살펴봐서는 안 됩니다. 2020년 전입신고와 확정일자를 갖춘 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 있기 때문입니다. 등기 자체는 2025년에 이루어졌지만, 전입신고와 점유개시 시점은 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 해당 임차권이 인수권리로 표시되어 있어, 배당과 확약서의 효력을 함께 검토해야 합니다.

가격 측면에서도 신중한 접근이 필요합니다. 최근 실거래 6건의 평균은 285,000,000원인데 신건 최저가는 315,000,000원입니다. 최신 거래가 320,000,000원으로 높게 형성된 사례는 있지만, 그 거래 한 건만으로 최근 평균보다 높은 최저매각가를 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인의 대항력

등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2022.06.13 영등포구 압류입니다. 이후 국가(동작세무서장)의 압류, 부천시 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 국민건강보험공단의 앞선 압류는 이미 말소된 기록입니다.

그러나 주택임차권은 다르게 보아야 합니다. 한국토지주택공사의 전입신고일은 2020.09.14, 점유개시일은 2020.10.07, 확정일자는 2020.09.10입니다. 이 날짜들이 말소기준 압류보다 빠르므로 대항력 있는 임차권으로 분류됩니다. 임차권등기가 2025.03.26에 이루어졌다는 이유만으로 인수위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

임차인·주택임차권 분석

한국토지주택공사는 보증기관 명의의 권리자로 분류됩니다. 이를 독립된 실거주 임차인으로 세거나, 동일한 보증금에 별도 승계금액을 더해 중복 계산해서는 안 됩니다. 별도로 신원이 확인된 실제 거주 임차인은 0명이며, 실제 점유자가 없는 것으로 확인된 것은 아닙니다. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상이므로 점유관계 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 10.5% 높은 신건

동원아파트(805-6)는 65세대 규모로, 1982년에 사용승인되었습니다. 동일 평형 실거래 기록은 총 7건이며, 이 중 최근 12개월 거래는 6건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래를 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 가격 추세를 우선합니다.

최근 거래에서는 240,000,000원부터 320,000,000원까지 가격 차이가 크게 나타납니다. 특히 2026년 9월 2층 거래는 320,000,000원으로 본건 최저가보다 5,000,000원 높습니다. 반면 2026년 6월과 7월에는 240,000,000원과 245,000,000원의 1층 거래도 존재합니다. 층별 차이와 개별 물건의 상태를 함께 고려해야 합니다.

핵심은 최근 12개월 평균 285,000,000원입니다. 신건 최저가 315,000,000원은 평균보다 30,000,000원 높으며, 최근 평균 대비 110.5%에 해당합니다. 전체 평균 287,142,857원으로 비교해도 109.7%로 높은 수준입니다. 여기에 최근 거래가격 추세가 -5.0%로 하락하고 있다는 점까지 감안하면, 현재 최저가에 가격상 가점을 주기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 현재 매각가 가정에서는 임차보증금과 신청채권이 모두 배당되고 소유자 잔여금 65,486,439원이 발생합니다. 국세·지방세의 우선배당, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 보증기관 명의의 임차보증금은 중복 계상하지 않았습니다.

회차별 매각·배당 시나리오

제시된 회차별 추정에서는 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원이 우선배당되는 것으로 계산되어 매수인 예상 인수액이 모두 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시에는 서울보증보험 주식회사 청구금액 중 46,325,961원이 미배당될 것으로 추정됩니다. 이 미배당 신청채권을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다.

반면 대항력 있는 임차보증금이 실제로 미배당되는 경우는 별개입니다. 확약서에 따른 적법한 권리 소멸이나 말소가 확보되지 않는다면, 그 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 단순한 유찰 가격 인하가 곧 실질취득액의 동일한 인하로 이어진다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천서초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변에는 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 인근 차량 접근이 용이하고 버스정류장 및 지하철 중동역이 소재해 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 1982.11.06 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 아파트입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있으나, 내부는 폐문부재로 확인하지 못했습니다.
• 도로. 대상 토지는 2필지 일단의 사다리형 토지이며, 서측과 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역, 송내 역세권 지구단위계획구역, 도심 공공주택 복합지구(부천 중동역 동측), 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 개별공시지가는 2,027,000원/㎡입니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있으며, 제시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 시점의 연장 여부와 적용 범위를 확인해야 합니다. 도심 공공주택 복합지구 지정 역시 향후 권리 및 이용계획 확인이 필요한 요소입니다.
• 환금성. 65세대 규모의 노후 아파트로, 2026년 실거래가 240,000,000원에서 320,000,000원까지 분산되어 있습니다. 최신 고가 거래만으로 환금성과 시장가격을 낙관하기 어려우며, 최근 거래 추세 -5.0%를 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차권 원본 확인. 을구 1번 한국토지주택공사 주택임차권의 전입신고·확정일자·점유개시일과 매각물건명세서상 인수권리 문구를 반드시 대조하세요.
• 말소동의 확약서 확인. 서울보증보험 주식회사가 제출한 말소동의 확약서의 원문, 법적 권한, 적용 대상과 이행 조건을 확인하세요. 말소동의만으로 대항력 포기까지 확정해서는 안 됩니다.
• 실제 임차인·점유자 확인. 보증기관 명의 주택임차권과 실제 거주자는 구별해야 합니다. 별도로 확인된 실거주 임차인은 0명이지만 점유관계는 미확인입니다. 현장조사와 관련 서류 확인이 필요합니다.
• 세금 압류 확인. 영등포구·국가·부천시 압류에 따른 국세·지방세 중 우선배당 대상과 금액을 확인해야 합니다. 실제 세금 배당이 발생하면 임차권자 및 후순위 채권자의 배당액이 변동될 수 있습니다.
• 입찰 상한 조정. 신건 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균 285,000,000원보다 30,000,000원 높습니다. 최신 거래 320,000,000원만 근거로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 252,000,000원, 2회 유찰 가정가 201,600,000원을 비교하되, 각 회차의 실제 배당가능액과 임차보증금 인수 여부를 재계산하세요.
• 내부 상태와 관리비. 폐문부재로 확인되지 않은 내부 상태, 수리 필요성, 점유자 명도 및 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분을 확인하세요.
• 토지·정비 관련 사항. 도심 공공주택 복합지구 및 지구단위계획구역에 따른 사업 추진 상황, 행위 제한, 소유권 취득 이후의 권리관계를 관계기관에서 확인하세요.
• 매각기일 재확인. 2026.10.29 매각에 앞서 법원 공고, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당요구 내역과 매각조건의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “예상 인수 0원이어도, 신건이 싼 것은 아니다”

부천 동원아파트 나동 203호는 권리와 가격을 동시에 따져야 하는 경매입니다. 현재 매각가 315,000,000원을 전제로 한 배당계산에서는 한국토지주택공사 임차보증금 120,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수가 0원입니다. 하지만 매각물건명세서에 임차권이 인수권리로 기재되어 있고 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 만큼, 권리 소멸을 확정하기 위해서는 확약서와 실제 배당·말소 조건을 확인해야 합니다.

가격은 더 분명합니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 285,000,000원인 반면 신건 최저가는 315,000,000원으로 110.5% 수준입니다. 최신 320,000,000원 거래가 있더라도 최근 전체 거래의 추세가 -5.0% 하락한 점과 65세대 노후 아파트의 거래가격 편차를 무시할 수 없습니다.

현재 결론은 신건 입찰 보류, 임차권·세금 위험의 선확인, 유찰 후 가격 재평가입니다. 예상배당상 인수액이 0원이라는 장점은 있지만, 권리 불확실성이 해소되지 않은 상태에서 최근 평균보다 높은 가격에 낙찰받을 만한 확실한 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가 자체보다 최종 인수부담을 확정하고, 하락 추세를 반영한 가격으로 접근하는 것입니다.