인천지방법원 2026타경31105. 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치한 계룡펠리스 2층 201호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김혜림으로, 2018년 6월 15일 소유권을 취득했으며 등기부상 거래가액은 166,000,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 110,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 채권자로 기재된 임의경매가 진행되고 있습니다.
권리 구조에서 먼저 살펴볼 것은 근저당권 이후 설정된 황재익 명의 소유권이전청구권가등기입니다. 등기상 말소기준권리보다 뒤에 있고 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다. 다만 별도로 담보가등기 여부를 확인해야 한다는 검토사항이 있어, 등기 목적과 실제 법적 성격을 확인한 후에 인수 위험을 확정해야 합니다. 또한 부천시의 압류가 있어 예상배당과 별개로 조세채권 확인도 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31105 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 인천지방법원 부천지원 등기과 |
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 43-12 계룡펠리스 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 수도로206번길 16-24 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김혜림 (2018.06.15 소유권이전, 거래가액 166,000,000원) |
| 말소기준권리 | 2018.06.15 국민은행 근저당권, 채권최고액 110,000,000원 |
| 근저당권 승계 | 한국주택금융공사 (2026.01.14 이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 (양도 전 국민은행) |
| 경매 청구액 | 95,225,275원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리가 핵심
말소기준권리는 2018년 6월 15일 국민은행 근저당권입니다. 2012년 설정된 기존 국민은행 근저당권(60,000,000원)은 2018년 6월 4일 이미 말소됐으므로 현재 매각에서의 말소기준이 아닙니다. 이후 발생한 가등기, 신한카드·롯데카드·애플자산관리대부·서울보증보험의 가압류, 부천시 압류, 임의경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 분류되어 있습니다.
② 점유·임차 및 시세 — 확인 전 단정 금지
현재 확인된 임차인 명세에는 임차인이 기재되어 있지 않습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자가 누구인지, 전입한 임차인이 있는지, 보증금이나 확정일자가 존재하는지는 별도 확인이 필요합니다. 현 단계에서 대항력 있는 임차인이 전혀 없다거나 명도가 간단하다고 확정할 수 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 205,000,000원 | 경매 감정가 |
| 현재 최저매각가 | 205,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 매수인 실질취득 | 205,000,000원 | 최저가 낙찰·인수 0원 가정, 부대비용 제외 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 가격 메리트 판단 보류 |
이 물건의 감정가는 205,000,000원이며, 현재 최저매각가도 동일합니다. 실제 매수에 따른 취득세와 등기비용, 명도·수리비용 등을 제외하고 계산상 인수액이 0원이라는 전제라면 최저가 낙찰 시 실질취득금액은 205,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인하지 못했으므로 이 금액을 주변 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,670,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행(한국주택금융공사 승계) | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 7,020,714원 | 7,020,714원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 | 6,259,031원 | 6,259,031원 |
| 4. 가압류 · 애플자산관리대부 | 38,725,850원 | 38,725,850원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 16,299,975원 | 16,299,975원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,024,430원 |
현재 회차의 계산상 집행비용 3,670,000원, 채권자 배당합계 178,305,570원, 소유자 잔여 23,024,430원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 부천시 압류에 따른 조세채권의 실제 배당순위와 금액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수와 미배당을 구분
| 회차 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 205,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 164,000,000원 | 17,401,570원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 131,200,000원 | 49,742,370원 | 0원 |
현재 제시된 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 매각대금이 줄어들수록 채권자에게 전액 배당되지 못하는 금액은 증가합니다. 이는 채권자의 배당 부족 문제이지, 소멸하는 채권을 낙찰자가 자동으로 승계한다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 환경. 부천시 원미구 도당동 도당중학교 북측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물로, 외벽은 치장벽돌·미장스톤 등으로 마감됐으며 PVC샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 접도. 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 장방형입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 소로2류 접합, 항공표면, 교육환경 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래허가구역으로 기재되어 있으며 해당 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다. 매각기일 당시의 적용 여부와 규제 변경사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 내부상태와 누수·수리 필요성까지 확인된 것은 아닙니다.
- 환금성. 다세대주택의 매매가격은 개별 건물과 호실의 상태에 민감합니다. 현재 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 매각 소요기간이나 환금성을 수치로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 갑구 4번 황재익 가등기의 매매예약 원인과 담보가등기 해당 여부, 매각에 따른 말소 여부를 등기부 및 관련 원인서류와 대조해야 합니다.
- 임차·점유관계 확인. 현재 확인된 임차인 명세는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 확인해 대항력이나 보증금 인수 문제가 없는지 검증해야 합니다.
- 부천시 압류 확인. 갑구 9번 부천시 압류와 관련된 조세채권이 예상배당에 미치는 영향, 당해세 및 법정기일을 확인해야 합니다.
- 채권승계 검토. 국민은행 근저당권의 한국주택금융공사 승계와 신청채권자 청구액·배당 귀속을 대조해 중복 계산이나 누락이 없는지 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 지역의 유사 다세대주택 실거래가격, 전용면적·건축연도·층수·주차조건을 비교해 205,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
- 현장 확인. 건물 외벽·옥상·공용계단·주차여건·누수 및 내부 수리 필요성을 점검해야 합니다.
- 관리비 확인. 미납 관리비와 공용부분 관련 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 유찰 시 재분석. 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원으로 계산되나, 실제 다음 회차의 최저가·기일·매각조건은 법원 공고로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “소멸 대상 권리와 안전한 낙찰은 구분해야 한다”
이 사건은 2018년 국민은행 근저당권을 말소기준으로, 이후 가등기·가압류·압류가 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원으로 나타납니다. 하지만 이것만으로 바로 안전하고 저렴한 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다.
특히 2022년 황재익 가등기의 법적 성격, 임대관계 미상에 따른 점유·대항력 문제, 부천시 압류와 관련한 조세채권은 확인이 필요합니다. 여기에 실거래 비교 근거가 없어 감정가 205,000,000원의 가격 경쟁력도 아직 판단할 수 없습니다.
결론은 권리상 소멸 구조는 긍정적이나, 가등기·점유·시세 검증 전에는 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 신건 가격 자체를 저렴하다고 볼 근거가 없으므로, 후순위 권리의 소멸 확인과 실거래 검증을 완료한 뒤 매수가격을 판단하는 접근이 필요합니다.
