인천지방법원 2026타경31179. 부천시 오정구 원종동의 이든하우스 108동 301호가 경매에 나왔습니다. 2013년 5월 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 다세대주택의 3층 물건입니다. 소유자 유제석은 2021년 5월 18일 거래가액 186,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 88,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 케이뱅크와 인천신용보증재단의 가압류가 이어졌으며, 근저당권을 이전받은 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
매각으로 소멸할 권리를 구분하는 기준은 분명합니다. 2021년 5월 18일 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대내역이 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 대항력 있는 임차인의 존재 여부까지 확정된 것은 아닙니다. 그리고 권리 문제가 해소되더라도 신건 최저가 2.15억이 시장에서 적정한지는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31179 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 129-6 이든하우스 108동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 상오정로184번길 62 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(다세대주택) · 지상 5층 중 3층 · 실거래 비교면적 64.32㎡ |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평슬래브 지붕 · 사용승인 2013.05.03 |
| 단지규모 | 이든하우스(108·109동) · 16세대 |
| 소유자 | 유제석 (2021.05.18 소유권이전 · 거래가액 186,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.05.18 우리은행 근저당권 · 채권최고액 88,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 71,949,450원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 현재 확인된 인수액 | 0원 (실제 점유관계 확인 전제) |
① 권리 흐름 — 근저당 이전과 후순위 소멸
핵심은 우리은행 근저당권의 설정일과 한국주택금융공사로의 권리 이전입니다. 2021년 5월 18일 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 2025년 10월 30일 한국주택금융공사 앞으로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 이전 원인은 2021년 8월 6일 확정채권양도입니다. 이는 기존 근저당권자의 변경이지 별도의 선순위 근저당권이 새로 설정된 것은 아닙니다.
말소기준 이후 설정된 케이뱅크 가압류 40,145,634원과 인천신용보증재단 가압류 25,000,000원은 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 부일새마을금고, 우리은행 및 오정농업협동조합의 근저당권도 이미 말소된 이력이 있어, 현재 권리분석의 중심은 2021년 설정된 근저당권입니다.
② 임차인·점유 위험 — 인수 0원 추정의 전제
현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가상 임대내역은 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 소유자가 직접 점유하고 있는지, 별도의 임차인이나 점유자가 있는지는 확정할 수 없습니다. 특히 임차인이 확인되지 않았다는 사실과 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다는 사실은 다릅니다.
| 확인된 임차인 | 없음 (0명) |
|---|---|
| 임대내역 | 미상 |
| 임차보증금 | 확인되지 않음 |
| 대항력 여부 | 확정 불가 · 실제 점유 및 전입관계 확인 필요 |
| 우선변제권 여부 | 확정 불가 · 확정일자 및 배당요구 확인 필요 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 (확인된 권리 기준) |
| 명도 위험 | 점유자 확인 전 평가 유보 |
주택임차인의 대항력과 우선변제권은 실제 전입·점유·확정일자 등 개별 요건으로 판단합니다. 현재 알려진 사실만으로 임차보증금 인수 여부를 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 2.15억은 높은가?
이든하우스(108·109동)의 최근 12개월 실거래는 3건이며, 평균 거래가는 195,333,333원입니다. 신건 최저가 215,000,000원은 이 평균의 110.1%에 해당합니다. 현재 확인된 권리 인수액을 0원으로 놓으면 권리 인수액 기준 실질취득가도 215,000,000원이므로, 최저가와 실질취득가 어느 기준으로 보더라도 최근 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 64.32㎡ | 3층 | 189,000,000원 |
| 2026.07 | 69.08㎡ | 3층 | 222,000,000원 |
| 2026.06 | 64.32㎡ | 3층 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 195,333,333원 |
가장 주목할 거래는 2026년 8월 189,000,000원입니다. 본건과 실거래 비교면적이 64.32㎡로 같고 층도 3층입니다. 2026년 6월의 같은 면적·같은 층 거래가는 175,000,000원이었습니다. 반면 222,000,000원에 거래된 2026년 7월 사례는 면적이 69.08㎡로 더 커서 직접 비교에 주의해야 합니다.
즉 최근 평균이 195,333,333원이라는 점뿐 아니라, 동일 면적·동일 층의 확인된 거래들이 모두 현재 최저가보다 낮다는 사실이 중요합니다. 가장 최신 거래인 189,000,000원과 비교하면 최저가는 26,000,000원 높습니다. 현재 가격을 시세보다 저렴한 경매가로 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,810,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 2. 가압류 · 케이뱅크 | 40,145,634원 | 40,145,634원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 58,044,366원 |
집행비용 3,810,000원은 추정치입니다. 근저당 88,000,000원은 실제 확정채권액이 아니라 등기상 채권최고액 기준입니다. 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐으므로 실제 배당권자와 지급액은 최종 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 잔여액이 달라질 수 있습니다.
현재 매각가 215,000,000원을 전제로 한 예상 배당에서는 집행비용을 제외한 채권자 배당 합계가 153,145,634원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 58,044,366원으로 계산됩니다. 다만 경매신청인 한국주택금융공사의 청구금액은 71,949,450원으로, 근저당권 채권최고액과 다릅니다. 채권양도 후 실제 채권잔액·배당요구·배당권자 명의가 일치하는지 별도 검증해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 변화
현재는 0회 유찰된 신건입니다. 아래는 매각가격이 감정가의 80%, 64%로 바뀌는 경우의 예상 배당과 매수인 인수액을 비교한 결과입니다. 실제 유찰 여부나 향후 매각가격이 확정된 것은 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 215,000,000원 | 0원 | 58,044,366원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 172,000,000원 | 0원 | 15,646,366원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 137,600,000원 | 18,272,034원 | 0원 | 0원 |
가격만 보면 1회 유찰 가정가격인 172,000,000원은 최근 평균 195,333,333원과 최신 거래 189,000,000원보다 낮습니다. 현재 신건과 달리 시세 비교상 검토할 여지가 생기는 가격대입니다. 그러나 실제 매물 상태, 임대차, 명도, 거래량을 확인하지 않고 이를 적정 입찰가나 기대 낙찰가로 확정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 원종동 원종고등학교 북측 인근의 기존 주거지역입니다. 다세대주택과 아파트, 각종 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2013.05.03 사용승인된 철근콘크리트조 5층 다세대주택입니다. 도시가스·난방·급배수·위생설비와 9인승 승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대지입니다. 토지 공시지가는 1㎡당 1,748,000원이고, 토지이용 관련 사항에 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 규제. 감정요항표에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재돼 있습니다. 입찰 및 취득 시 적용되는 현재 규제와 허가 필요 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시돼 있고, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 현장 상태 및 건축물대장과의 대조는 필요합니다.
- 환금성. 이든하우스 108·109동은 16세대의 소규모 주택입니다. 최근 12개월에 확인된 실거래도 3건으로, 대단지 공동주택과 같은 수준의 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 같은 면적·같은 층에서도 거래금액 차이가 있어 처분가격에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세 재확인. 현재 최저가 215,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.1%입니다. 최신 동일면적·동일층 거래가 189,000,000원을 기준으로 가격 적정성을 다시 검토해야 합니다.
- 점유자 및 임대차 조사. 임대내역 미상인 물건입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서 및 점유관계를 확인해 대항력 있는 임차인이 존재하는지 살펴야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 우리은행의 2021년 근저당권이 2025년 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 채권양도 내역과 실제 경매신청인·배당권자를 일치시켜 확인해야 합니다.
- 실제 채권액 확인. 근저당 채권최고액 88,000,000원과 경매 청구금액 71,949,450원은 다릅니다. 예상배당액을 실제 확정 배당액으로 취급해서는 안 됩니다.
- 유찰 가격 비교. 1회 유찰 가정가격 172,000,000원, 2회 유찰 가정가격 137,600,000원을 최신 시세와 비교하고 실제 진행 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 및 관리상태. 외벽 드라이비트 마감, 내부 상태, 누수·결로, 승강기 유지관리 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 토지·건축 규제. 제2종일반주거지역, 항공표면, 상대보호구역 및 토지거래허가 관련 사항이 실제 취득과 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 구조는 단순하지만, 가격은 보류”
부천 이든하우스 108동 301호는 말소기준권리가 분명합니다. 2021년 우리은행 근저당권을 기준으로 이후의 가압류와 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하며, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대내역 미상이므로 실제 점유와 임차인의 대항력 여부는 입찰 전에 해소해야 합니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 신건 최저가 215,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 195,333,333원의 110.1%이고, 2026년 8월 동일 면적·동일 층의 최신 거래가인 189,000,000원보다도 높습니다. 거래 표본이 많지 않은 16세대 소규모 다세대주택이라는 점까지 고려하면 현재 가격을 매력적인 경매가격으로 평가하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급. 권리상 확인된 인수 부담이 없는 점은 긍정적이지만, 현재 최저가가 최근 시세를 초과하고 점유관계·환금성 확인 과제가 남아 있습니다. 현재 신건 가격에서는 입찰을 보류하고, 실제 점유관계 확인과 시세 대비 가격 조정 여부를 우선 점검하는 접근이 합리적입니다.
