인천지방법원 2026타경31518. 부천시 오정구 원종동 대운주택 가동 3층2호, 전용 38.64㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 한수연 씨로, 2020년 9월 21일 거래가 98,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구금액 111,684,107원으로 신청한 강제경매입니다. 단순히 근저당권이 많아서 진행된 경매는 아닙니다. 기존 금융기관 근저당권은 이미 말소돼 있지만, 그보다 중요하게 살펴볼 2024년 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 남아 있습니다.

권리분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2024년 등기된 보증금 107,000,000원의 임차권은 2026년 강제경매개시결정보다 선순위이므로 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 둘째, 매각물건명세서에는 그 임차권과 함께 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 따라서 확약서의 효력에 따라 매수인의 위험이 크게 달라집니다. 특히 서울보증보험의 말소동의만으로 한국토지주택공사의 대항력과 보증금반환청구권까지 포기되는지는 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

과거 한국주택은행의 근저당권, 국민은행 근저당권, 한국스탠다드차타드은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 김송자 명의의 과거 주택임차권 30,000,000원 역시 2013.09.13 말소됐으므로 현재 인수대상으로 중복 계산하지 않습니다. 현재 문제의 중심은 을구 9번 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계 신고는 중복 제외

실제 임차인은 한찬희 1명으로 집계합니다. 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계 관련 임차권등기 명의자이므로 107,000,000원을 한찬희의 별도 보증금에 다시 더하지 않습니다. 임차권등기상의 선순위 권리는 별도로 검토합니다.

한찬희는 2026.07.01 전입해 말소기준인 2026.06.24보다 늦으므로 기재된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구도 접수돼 있습니다. 한국토지주택공사 임차권의 확약 효과와 한찬희의 실제 점유·임대차관계는 구분해서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 과거 거래보다 171.8%, 최신 시세는 별도 검증

대운주택가동은 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 비교거래는 2022년 2월, 전용 38.64㎡, 지하 1층, 71,000,000원입니다. 현재 경매물건은 3층이므로 층 조건이 다르며, 해당 거래는 2026년 매각기일 기준으로 오래된 사례입니다. 따라서 71,000,000원을 현재 시세로 확정하거나 최근 12개월 실거래라고 해석해서는 안 됩니다.

현재 최저가 122,000,000원은 과거 비교거래 71,000,000원보다 51,000,000원 높고, 거래가의 171.8%입니다. 실거래 사례가 지하층이라는 차이는 있지만, 이 정도 차이가 있다는 사실을 무시한 채 가격이 저렴하다거나 시세 대비 할인된 물건이라고 평가할 근거는 부족합니다. 최근 거래의 추가 확보와 층별·상태별 가격 보정이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)

신건 매각가 122,000,000원에서는 추정 집행비용 2,508,000원을 제외한 뒤 한국토지주택공사 임차보증금 107,000,000원이 전액 우선배당됩니다. 남은 12,492,000원이 서울보증보험 주식회사에 배당되고, 신청채권의 미배당액은 99,192,107원입니다. 이는 신청채권자의 배당 부족액이지 매수인이 곧바로 인수하는 채무를 의미하지 않습니다.

집행비용과 배당금은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신건에서는 선순위 임차보증금 전액 배당이 예상되지만, 유찰 후에는 미배당 보증금 인수 문제가 다시 중요해집니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락은 아니다

이 사건에서 유찰 시나리오를 볼 때는 선순위 보증금 미배당액과 확약서 적용 후 실질 인수액을 구분해야 합니다. 확약서가 유효하게 적용된다면 해당 임차권 인수는 0원으로 평가할 수 있지만, 그렇지 않다면 보증금의 미배당 부분이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.

원칙상 인수 추정액은 확약서를 적용하지 않은 회차별 배당·인수 시나리오 수치입니다. 마지막 열은 확약서가 해당 선순위 임차권의 인수 문제를 완전히 해소하는 경우에만 적용됩니다. 취득세·명도비·수리비 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 원종동 오정초등학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위 여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 1987.03.11 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있으나 폐문부재로 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다.
• 도로. 남동측 약 3미터 내외 도로를 통해 출입합니다. 도로 폭 및 실제 차량 접근 여건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면 및 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지 전체 면적은 217.8㎡, 공시지가는 1,903,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음으로 조사됐습니다. 다만 내부 확인이 이뤄지지 않아 실제 유지보수 상태는 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 8세대의 오래된 소규모 다세대주택이고, 확인되는 동일 면적 거래가 2022년 지하층 거래 한 건뿐입니다. 매도 시 거래사례 부족에 따른 가격 판단 불확실성이 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 최우선 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 한국토지주택공사의 선순위 임차권과 보증금 인수 문제를 실제로 해소하는지 확인해야 합니다. 확약서의 작성자, 권리자 동의, 적용 범위와 조건을 대조하세요.
• 선순위 임차권 말소 조건. 을구 9번 주택임차권등기 107,000,000원이 매각 후 어떻게 처리되는지, 미배당액에 대한 대항력 포기와 등기말소가 확정적인지 확인하세요.
• 실제 임차인 1명 확인. 한찬희는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 기재돼 있지만, 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 배당요구 내용, 실제 점유 관계를 확인하세요. 확약서 밖의 권리관계는 별도로 검토해야 합니다.
• 대위·승계 중복 계산 방지. 한국토지주택공사 명의의 보증금 107,000,000원을 실제 임차인의 별도 보증금으로 합산하지 마세요. 다만 등기된 선순위 임차권 자체의 효력은 반드시 검토해야 합니다.
• 유찰가와 실질취득액 구분. 확약 효력이 불명확하면 1회 유찰 시 11,556,800원, 2회 유찰 시 30,725,440원의 원칙상 인수 추정액을 고려해야 합니다.
• 현재 시세 재조사. 2022.02 지하층 거래 71,000,000원만으로 2026년 3층 물건의 적정가격을 단정할 수 없습니다. 주변 유사 다세대주택 거래와 매물, 층별 가격 차이를 검증하세요.
• 노후 건물·내부 상태. 내부 미확인 물건이므로 누수, 설비, 난방, 창호 및 수리비 부담 가능성을 현장 조사하세요.
• 관리비·점유 정리. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 명도 절차 및 이사 협의 비용을 별도로 확인하세요.
• 매각물건명세서 원본. 선순위 임차권과 확약 관련 기재는 입찰 직전 최신 명세서·등기부·현황조사서 및 제출 문건으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서는 기회이지만, 가격은 별개의 문제”

이 물건은 단순한 무인수 경매로 판단하기 어렵습니다. 107,000,000원의 선순위 주택임차권이 있고, 그 인수 문제를 해소할 수 있는 말소동의 확약서가 제출된 구조입니다. 확약서의 효력이 유효하게 확인된다면 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있지만, 현재 확인되는 사실만으로 임차권자의 대항력 포기와 보증금반환청구권 소멸을 확정할 수는 없습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 122,000,000원은 확인된 2022년 거래 71,000,000원의 171.8%입니다. 물론 지하층과 3층의 차이를 고려해야 하므로 과거 거래가를 현재 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다. 그러나 최근 비교거래가 충분하지 않고, 건물은 노후했으며, 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다. 가격이 매력적이라는 적극적인 근거는 확인되지 않습니다.

결론은 신건 입찰 신중, 확약 효력과 현재 시세 확인 우선입니다. 확약서가 유효하지 않다면 유찰 후에도 상당한 보증금 인수액이 발생할 수 있고, 확약서가 유효하더라도 낮아진 낙찰가가 적정 시세라는 보장은 없습니다. 권리 인수 해소 여부와 실질취득액, 현재 환금가치를 모두 확인한 뒤 판단해야 하는 고위험·가격검증형 다세대 경매입니다.