광주지방법원 2026타경30195. 광주광역시 동구 금남로4가에 있는 로머스파크주건축물 제9층 제917호입니다. 감정평가상 25층 건물의 오피스텔로 이용 중인 호실이며, 경매상 용도는 근린시설로 표기되어 있습니다. 소유자는 이은주이고, 등기상 소유권이전 거래가액은 124,340,000원입니다. 해당 매매의 원인일은 2018.06.22, 소유권이전 등기일은 2021.08.27입니다.

현재 경매는 망 장유진 상속재산의 파산관재인이 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 95,000,000원이지만, 선행 가압류 채권액이 매우 커 예상배당에서는 신청채권자에게 돌아갈 금액이 0원으로 계산됩니다. 이는 채권자 사이의 배당 문제이지, 미배당 채권액이 그대로 낙찰자에게 넘어간다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임대주택등기에 주목

이 사건의 말소기준권리는 2024.03.26 접수된 갑구 6번 가압류입니다. 권리자는 고흥군수산업협동조합이고 청구금액은 1,729,470,710원입니다. 그 뒤에 설정된 농협은행 가압류, 강제경매개시결정, 국가 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

임차인 및 점유관계 — 확인된 신고 0명, 임대관계는 미상

신고된 임차인이 확인되지 않았다는 것과 실제 임차인이 없다는 것은 다릅니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 선순위 임차인의 대항력 및 보증금 인수 가능성을 현 단계에서 완전히 배제할 수 없습니다.

말소기준인 2024.03.26보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 존재한다면, 배당 여부에 따라 미반환 보증금이 매수인에게 승계될 위험이 있습니다. 반대로 그러한 임차인이 없다면, 현재 예상배당에서 나타난 매수인 인수 0원이라는 판단이 유지될 수 있습니다.

② 가격 분석 — 신건 115,000,000원, 시세 메리트 판단은 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 115,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 과거 거래가액 124,340,000원은 확인되지만, 매매 원인일이 2018.06.22이므로 현재 시세를 판단할 직접적인 비교 기준으로 사용하기는 어렵습니다.

최근 동일 건물의 실거래가격과 대조하지 않은 상태에서는 115,000,000원이 시세보다 저렴하다거나 투자 매력이 높다고 평가할 근거가 부족합니다. 특히 오피스텔로 이용되는 근린시설 표기 물건은 공부상 용도, 실제 사용 형태, 임대수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

* 임대차 인수 가능성이 확인되지 않은 상태의 배당 시뮬레이션 수치입니다. 각 회차 금액은 가정이며 실제 차회 최저매각가와는 달라질 수 있습니다. 채권 미배당은 매수인 인수금이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 집행비용 2,410,000원을 제외한 112,590,000원이 고흥군수산업협동조합 가압류 채권에 배정됩니다. 농협은행과 경매신청채권자의 예상배당은 각각 0원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

다만 이 표는 제시된 배당 순서에 따른 단순 추정입니다. 실제 가압류 채권자 간 안분배당 가능성, 법정 우선채권, 배당요구 적법성 및 범위 등에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 특히 가압류의 등기 순서가 곧 모든 일반채권자 사이의 확정적 배당 우선순위를 의미하지는 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 광주광역시 동구 금남로4가역 남측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 근린상가, 학교, 숙박시설 등이 혼재한 도심 상업지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 금남로4가역이 있습니다. 건물 북동측은 왕복 6차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2021.05.12 사용승인된 철근콘크리트구조의 25층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 그러나 경매상 용도는 근린시설로 표기되어 있어 건축물대장의 실제 용도와 적법한 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 용도지역·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.
• 토지현황. 관련 토지의 면적은 2,108.3㎡, 공시지가는 4,312,000원/㎡입니다. 해당 수치는 개별 호실의 대지권 면적이나 호실별 토지가치를 의미하지 않습니다.
• 건물 위반사항. 감정 관련 조사에서 위반건축물 표시사항은 확인되지 않습니다. 다만 현재 이용상태가 공부상 용도와 부합하는지는 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 도심 역세권 입지는 접근성 측면에서 장점이지만, 실거래가격·거래량 및 임대수요를 확인하지 않고 매각가격 대비 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 조사. 현황조사서 원본, 전입세대 확인, 상가건물 임대차 관련 현황, 점유자의 계약서 및 사업자등록 여부 등을 점검하세요. 보증금과 대항요건 성립 시점이 중요합니다.
• 민간임대주택등기 검토. 2021.10.15 등기의 등록 상태, 의무임대기간, 말소 가능 여부, 임대차계약 현황 및 경매 매수인에게 미칠 영향을 관할기관에 확인하세요.
• 공부상 용도 확인. 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태의 일치 여부를 집합건축물대장 및 건축물현황도 등으로 확인하세요. 실제 용도에 따른 사용·임대·금융 조건도 살펴야 합니다.
• 말소기준 및 선순위 권리. 2024.03.26 가압류가 말소기준으로 제시되어 있습니다. 그보다 앞선 등기와 제3자 대항력이 있는 권리가 남는지 매각물건명세서로 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 동일 건물 및 유사한 용도의 최근 거래, 실제 호실의 층·상태·면적·임대수익을 비교하세요. 과거 거래가액 124,340,000원만으로 현재 최저가 115,000,000원이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 배당순위 검증. 예상 총 미배당액이 1,750,871,625원입니다. 가압류 채권자 사이의 실제 배당관계, 우선채권 및 조세채권 존재 여부를 확인하세요.
• 명도 및 미납 관리비. 현재 점유자와 임대관계를 확인하고 인도절차, 명도 협의 가능성, 공용부분 체납관리비 등 추가 지출 위험을 점검하세요.
• 경매서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 최신 권리변동 내역을 입찰 전에 교차 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 추정 ≠ 입찰 위험 0”

광주 로머스파크 917호는 등기상 근저당권이 없고, 2024.03.26 가압류를 기준으로 후순위 압류·가압류 및 경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준 매수인 인수금액은 0원이며, 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 크다는 사실 자체가 매수인의 추가 채무를 의미하지는 않습니다.

하지만 이번 사건의 핵심은 등기상 채권액보다 말소기준보다 먼저 등기된 민간임대주택 관련 사항과 확인되지 않은 임대관계입니다. 여기에 근린시설 표기와 오피스텔 이용상태의 차이까지 있어 취득 후 사용·임대 가능성을 검토해야 합니다.

또한 신건 최저가 115,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지 판단할 만한 최근 거래 검증이 선행되지 않았습니다. 현재 단계에서 가격이 저렴하다는 결론이나 적극적인 입찰 판단을 내리기는 어렵습니다.

결론은 권리소멸 구조는 비교적 명확하나, 임대차·용도·시세 확인 전에는 입찰 보류가 타당하다는 것입니다. 특히 선순위 임차인 존재 여부와 민간임대주택등기의 법적 효과를 확인한 뒤, 실제 취득총액을 다시 계산해야 합니다.