광주지방법원 2026타경30807. 광주광역시 남구 주월동 명지아파트 101동 204호, 철근콘크리트조 20층 건물의 2층 아파트입니다. 현재 소유자는 홍덕으로, 2022.04.29 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 등기된 거래가액은 295,000,000원입니다. 같은 날 동운새마을금고의 채권최고액 218,400,000원 근저당권과 밀알신용협동조합의 채권최고액 48,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이후 박원호의 근저당권과 비엔케이캐피탈의 가압류가 추가됐고, 동운새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 189,309,498원입니다. 권리순위는 비교적 분명하지만, 등기상 말소되는 채무와 매수인이 실제로 확인해야 할 점유관계는 별개입니다. 특히 전입자 정은미의 임대차 여부와 계약조건을 확인하지 않은 채 단순히 인수액 0원이라는 추정치만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 전입자는 확인

권리분석의 기준점은 2022.04.29 접수된 을구 15번 동운새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 218,400,000원이며, 이 근저당권을 말소기준으로 그 이후의 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

과거 설정됐던 한일은행·광주은행·남광주농업협동조합·하나은행·화정신용협동조합 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 국민건강보험공단의 과거 압류도 2009.12.14 말소됐으므로 현재의 말소기준권리와 혼동할 필요는 없습니다.

전입자 분석 — 정은미의 권리 확인이 핵심

현황조사 및 매각물건명세서에 정은미가 확인됩니다. 전입일은 2022.04.29로 동운새마을금고 근저당권 설정일과 같습니다. 다만 실제 점유 개시 시점, 임대차계약 성립 여부, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 보수적으로 표시합니다.

정은미 · 전입일 2022.04.29 · 확정일자 미상 · 보증금 미상 · 월차임 미상 · 배당요구 여부 미상. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 전입자 1명으로 파악됩니다. 실제 임차인인지 여부와 임대차 조건은 추가 확인이 필요합니다.

② 가격 검토 — 신건 최저가 307,000,000원

감정가는 307,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 매각이 진행되는 구조입니다.

다만 감정가가 시장가격과 같다는 뜻은 아닙니다. 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 가격이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 20층 건물의 2층이라는 개별 조건을 감안해 동일 단지·유사 층·유사 면적 거래와 비교할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 배당가능액은 301,902,000원입니다. 동운새마을금고와 밀알신용협동조합은 채권최고액 기준으로 전액 배당, 박원호는 일부 배당, 비엔케이캐피탈은 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다.

위 예상배당은 근저당권 채권최고액 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 동운새마을금고의 경매신청 청구액은 189,309,498원으로 채권최고액 218,400,000원과 구별됩니다. 실제 배당은 확정 피담보채권액, 집행비용, 조세채권, 임차인 최우선변제 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않았습니다.

회차별 배당 변화

현재 회차에서는 동운새마을금고에 218,400,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에도 같은 금액이 배당되는 가정입니다. 2회 유찰 시에는 동운새마을금고의 예상배당이 192,929,280원으로 감소하지만, 신청채권액 189,309,498원은 충족하는 시나리오입니다. 단, 이는 실제 채권확정액과 다른 채권의 우선순위 변동을 반영하지 않은 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 주월동 소재 주월동성당 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 소규모 점포, 학교 등이 자리한 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 2층 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 난방설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 사다리형 평지의 아파트 건부지로 이용되고 있으며, 단지 내 포장도로와 접합니다.
• 도시계획. 도시지역·제3종일반주거지역에 해당하고, 소로1류·소로2류·중로1류와 관련된 도로계획 및 교육환경 보호구역 관련 제한사항이 확인됩니다.
• 환금성. 현재 실거래 비교가 확인되지 않았으므로 매도 가능 가격과 거래 속도를 단정할 수 없습니다. 특히 해당 물건이 2층이라는 조건을 반영한 유사 거래 비교가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차관계 원본 확인. 정은미의 전입일 2022.04.29와 동운새마을금고 근저당권 설정일이 같습니다. 임대차계약서·주민등록 관련 자료·실제 점유상황을 대조하세요.
• 보증금 및 우선변제. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력 및 최우선변제 적용 가능성을 확인한 뒤 실질 인수액을 재산정해야 합니다.
• 시세 조사. 신건 최저매각가 307,000,000원을 동일 단지의 최근 실거래와 비교해야 합니다. 특히 2층이라는 개별 조건과 실내 상태를 반영한 가격 검토가 중요합니다.
• 배당표 확인. 예상 미배당액 113,480,858원은 채권최고액 기준의 추정입니다. 실제 채권잔액, 조세채권, 집행비용 및 우선변제 항목을 확인하세요.
• 명도 및 점유. 전입자 정은미의 실제 점유 여부와 점유 원인을 확인해야 합니다. 낙찰 후 인도명령 가능성 및 별도 명도 절차의 필요성을 사전에 검토하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비 및 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용을 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 대조. 2026.10.29 매각기일과 매각조건을 법원 공고로 재확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 대조하세요.

맺으며 — “등기권리 정리와 안전한 매수는 별개”

광주지방법원 2026타경30807 명지아파트 204호는 말소기준권리가 분명하고 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자의 미배당액 113,480,858원이 그대로 매수인 부담으로 전환되는 것도 아닙니다.

그러나 전입자 정은미의 보증금·확정일자·점유관계가 확인되지 않았다는 점은 반드시 해소해야 합니다. 전입일이 말소기준권리 설정일과 같아 관련 원본을 확인하지 않고 인수 위험이 완전히 없다고 단정하기 어렵습니다.

또한 감정가 307,000,000원은 현재 최저매각가일 뿐, 이 가격이 최근 실거래 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 1회·2회 유찰 시의 가격 시나리오도 실거래 검증 없이 투자 기회로 평가해서는 안 됩니다.

결론은 “등기권리 구조는 비교적 명확, 임차관계와 가격 판단은 보류”입니다. 우선 정은미의 임대차 및 대항력 여부를 검증하고, 동일 단지 최근 거래로 적정 입찰가를 확인한 후 접근하는 것이 타당합니다.