10,170,000원
인천지방법원 2024타경52586. 김포시 북변동 스타힐스 3층 303호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박연숙이고, 경매신청채권자는 구원회, 청구액은 209,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 먼저 봐야 할 날짜는 최저가가 아니라 2020.12.16입니다. 임차인 구원회의 주민등록일이 2020.12.16이고 점유개시일은 2020.12.14, 확정일자는 2020.12.03입니다. 반면 말소기준권리는 2021.03.15 남인천세무서의 압류입니다. 즉 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 을구 1번 임차권등기에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 취지의 인수권리가 명시돼 있습니다. 현재 최저가 10,170,000원에서 집행비용 583,060원을 먼저 차감하면 임차인에게 돌아갈 예상배당은 9,586,940원뿐입니다. 보증금 209,000,000원 중 나머지 199,413,060원이 매수인 부담으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경52586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 봉화로 157-13, 3층303호 (북변동,스타힐스) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 10,170,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구원회 / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 건물 정보 | 스타힐스 · 12세대 · 2019.11.05 준공 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
말소기준은 2021.03.15 압류입니다. 그보다 뒤에 설정된 주택도시보증공사 가압류, 추가 국세 압류, 2023년 임차권등기, 2024년 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸 처리됩니다. 그러나 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 구원회의 전입은 2020.12.16으로 말소기준보다 빠르고, 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 임차권등기 자체가 후순위라는 이유로 보증금 인수위험까지 없어지는 사건이 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 구원회 주거 · 임차권등기 | 건물의 전부 | 209,000,000원 | 전입 2020.12.16 확정 2020.12.03 배당요구 2023.05.04 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 거의 그대로
이 사건은 대항력 인수형의 전형적인 가격 착시가 나타납니다. 최저매각가는 회차가 내려갈수록 10,170,000원 → 7,119,000원 → 4,983,300원으로 낮아지지만, 그만큼 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 인수할 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가만 내려간다고 실제 취득원가가 같은 폭으로 내려가지 않습니다.
| 시나리오 | 최저가 | 임차보증금 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰 · 감정가 4.04% | 10,170,000원 | 199,413,060원 | 209,583,060원 |
| 10회 유찰 시 감정가 2.83% | 7,119,000원 | 202,409,142원 | 209,528,142원 |
| 11회 유찰 시 감정가 1.98% | 4,983,300원 | 204,506,399원 | 209,489,699원 |
세 시나리오의 실질취득 부담은 모두 약 209,000,000원대입니다. 이것이 “보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 실질취득이 보증금 수준에 고정된다”는 의미입니다. 감정가 252,000,000원보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서도 안 됩니다. 감정가는 시세 그 자체가 아니며, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 먼저 인수 포함 실질취득액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 583,060원 |
| 1. 임차인 구원회 보증금 | 209,000,000원 | 9,586,940원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 구원회 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 583,060원 차감 후 임차인에게 9,586,940원이 배당되고, 보증금 부족분 199,413,060원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 중 당해세가 우선 차감될 경우 임차인 배당이 더 줄어 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 김포서초등학교 남동측 인근의 재정비촉진지구 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 중봉1로 등 인근 간선도로변에 버스정류장이 있으며 북동측 근거리에 걸포북변역이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·급탕·위생·도시가스·승강기설비가 있고 도시가스 개별난방 방식입니다. 자주식 주차는 9대입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·재정비촉진지구·성장관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 부정형 평지, 대지 528.0㎡이며 공시지가는 1,297,000원/㎡입니다. 서측으로 포장도로와 접합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 환금성. 스타힐스는 12세대 규모이며 2019.11.05 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 7.4회이고 매각률은 0.0%로 나타납니다. 본건도 현재 9회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단은 10,170,000원이 아니라 인수 예상액 199,413,060원을 합친 실질취득 209,583,060원을 기준으로 해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 구원회의 임대차계약일 2020.11.06, 점유개시 2020.12.14, 전입 2020.12.16, 확정일자 2020.12.03, 임차권등기 2023.05.04를 등기부·계약서·명세서와 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 구원회가 강제경매 신청채권자와 동일인이므로 가장임차인 또는 관계인 가능성에 대한 원본 검토가 필요합니다. 확인 전에는 대항력 인수액을 0원으로 취급하면 안 됩니다.
- 세금 확인. 국세 압류가 3건 존재합니다. 당해세가 매각대금에서 우선 차감되면 임차인 미배당과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- HUG 가압류 구분. 주택도시보증공사의 5,224,000,000원 가압류가 있으나, 현재 임차인 구원회는 보증기관 승계 임차인으로 표시되지 않습니다. 보증금과 HUG 가압류 청구액을 합산해 임차보증금으로 해석하면 안 됩니다.
- 명도보다 보증금. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는 구조에서는 단순 인도명령 문제보다 보증금 반환·인수관계가 선행 핵심입니다.
- 시세 판단 분리. 감정가 대비 4.04%라는 할인율만으로 “싸다”고 판단하지 말고, 실질취득액 기준으로 별도의 시세 검증을 해야 합니다.
맺으며 — “9회 유찰 = 96% 할인”이 아니다
이 사건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 252,000,000원이 9회 유찰돼 최저가가 10,170,000원까지 떨어졌기 때문입니다. 그러나 권리분석을 붙이면 숫자의 의미가 완전히 달라집니다. 구원회의 보증금은 209,000,000원이고 전입은 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 예상배당 9,586,940원을 제외한 199,413,060원은 매수인 인수로 남아, 낙찰가와 합친 실질취득 부담이 209,583,060원이 됩니다.
더 유찰돼도 구조는 바뀌지 않습니다. 10회 유찰 가정의 실질취득은 209,528,142원, 11회 유찰 가정은 209,489,699원입니다. 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 총액은 거의 같은 수준에 머뭅니다. 여기에 당해세가 선순위로 빠지면 임차인 배당이 더 줄어 인수액이 커질 수도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마나 낮은가”가 아니라 “보증금 미배당을 포함해 실제 얼마를 부담하는가”입니다. 권리와 환금성 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
