인천지방법원 2024타경52586. 김포시 북변동 스타힐스 3층 303호는 철근콘크리트구조 5층 건물에 위치한 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박연숙 씨이며, 임차인 구원회 씨의 임차보증금 반환과 관련된 강제경매가 진행되고 있습니다. 임차인 구원회 씨는 경매신청채권자이기도 합니다. 이 물건을 이해하는 출발점은 낙찰가가 아니라 경매 이전부터 존재한 임차인의 대항력입니다.
구원회 씨의 점유개시일은 2020.12.14, 주민등록일은 2020.12.16이며, 확정일자는 2020.12.03입니다. 모두 말소기준권리인 2021.03.15 국 압류보다 앞서거나 임차권 취득 경위와 연결되는 사항입니다. 따라서 임차인은 선순위 대항력을 갖는 것으로 분석됩니다. 이후 2023.05.04 임차권등기도 이루어졌습니다.
매각물건명세서에는 임차권등기에 따른 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이것이 10회 유찰에도 불구하고 이 물건을 단순한 저가 매각물건으로 볼 수 없는 핵심 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경52586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 봉화로 157-13, 3층 303호 (북변동, 스타힐스) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 303호 |
| 건물 현황 | 스타힐스 · 12세대 · 2019.11.05 사용승인 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.12.14 소유권이전) |
| 감정가 | 252,000,000원 |
| 최저매각가 | 7,119,000원 (10회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매신청채권자 | 구원회 · 청구금액 209,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.15 갑구 5번 국 압류 (남인천세무서장) |
| 임차보증금 | 구원회 · 209,000,000원 · 건물의 전부 |
| 예상 인수보증금 | 202,409,142원 |
| 실질취득 추정 | 209,528,142원 (제시된 배당 추정 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2021.03.15 국 압류입니다. 그 뒤에 등기된 주택도시보증공사의 가압류, 추가 국세 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 과거 무궁화신탁 명의 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다.
그러나 임차인 구원회 씨의 전입신고는 2020.12.16으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 2023.05.04에 이루어진 임차권등기의 등기 순위만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다. 임차권등기 자체의 매각 소멸 여부와 선순위 임차보증금 반환채무의 인수 여부는 구분해야 합니다. 매각물건명세서 역시 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
구원회
건물의 전부 · 주거
|
전입 2020.12.16 확정 2020.12.03 점유개시 2020.12.14
|
209,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
잔액 승계
임차권등기 2023.05.04
|
| 실제 임차인 | 1명 · 구원회 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2020.11.06 |
| 점유개시일 | 2020.12.14 |
| 주민등록일 | 2020.12.16 |
| 확정일자 | 2020.12.03 |
| 임차권등기 | 2023.05.04 · 을구 1번 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리 이전 전입 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 매수인 승계 | 있음 보증금 미배당 잔액 |
③ 실질취득액 — 최저가가 내려가도 거의 같다
이 사건에서 가장 중요한 계산은 낙찰가와 미배당 보증금의 합계입니다. 현재 최저가로 낙찰되고 제시된 예상배당이 그대로 이루어진다면 다음과 같습니다.
낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당도 줄어들고, 매수인이 인수할 미배당 보증금은 늘어납니다. 따라서 입찰가격이 하락해도 실질취득액은 보증금 209,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 현재 추정 총액이 보증금을 조금 웃도는 이유는 낙찰가에서 집행비용이 먼저 차감되기 때문입니다.
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 임차인 배당 | 인수보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 7,119,000원 | 6,590,858원 | 202,409,142원 | 209,528,142원 |
| 11회 유찰 시 | 4,983,300원 | 4,493,601원 | 204,506,399원 | 209,489,699원 |
| 12회 유찰 시 | 3,488,310원 | 3,025,520원 | 205,974,480원 | 209,462,790원 |
회차별 실질취득액은 각 회차의 매각가와 예상 인수보증금을 합산한 값입니다. 실제 낙찰가, 집행비용, 세금 우선배당 및 배당표 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 528,142원 |
| 1. 임차인 · 구원회 우선변제 | 209,000,000원 | 6,590,858원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 구원회 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 추정 배당입니다. 집행비용 528,142원과 임차인 배당 6,590,858원의 합계가 7,119,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제에 따른 변동 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 시세·환금성 — 감정가와 실거래가는 다르다
이 물건의 감정가는 252,000,000원입니다. 그러나 감정가를 현재 시장의 거래 가능 가격으로 간주해서는 안 됩니다. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격과 거래 추세가 확인되지 않아, 실질취득 추정액인 209,528,142원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
특히 현재 최저매각가 7,119,000원을 감정가와 직접 비교하여 큰 폭의 할인이라고 평가하는 것은 부적절합니다. 낙찰 후 부담하게 될 선순위 보증금을 고려한 실질취득액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
| 가격·환금성 지표 | 확인 수치 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 252,000,000원 | 감정평가 기준 금액 |
| 현재 최저가 | 7,119,000원 | 선순위 임차보증금 별도 |
| 실질취득 추정 | 209,528,142원 | 실제 가격 비교 기준 |
| 건물 세대수 | 12세대 | 소규모 다세대주택 |
| 경매 평균 유찰 | 8.3회 | 경매 거래성에 주의 |
| 경매 낙찰률 | 0% | 집계된 경매 통계 기준 |
| 현재 물건 유찰 | 10회 | 반복 유찰에 따른 거래성 위험 |
⑥ 입지·건물·규제 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 북변동 소재 김포서초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 재정비촉진지구 내 주택지대로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다. 중봉1로 등 인근 간선도로에 버스정류장이 있으며, 북동측 근거리에 걸포북변역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물입니다. 외부는 미장스톤·치장벽돌·드라이비트, 내부는 벽지·타일 마감이며 PVC 새시가 설치되어 있습니다.
- 설비. 급배수·급탕·위생·도시가스·승강기 설비가 있으며, 도시가스를 사용하는 개별난방 방식입니다. 자주식 주차시설은 9대 규모입니다.
- 토지·접도. 부정형의 다세대주택 건부지이며 서측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 528.0㎡이고 공시지가는 1,297,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지 전체의 면적을 개별 호수 전용면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 김포 재정비촉진지구, 성장관리권역, 공항 관련 고도·장애물·진입표면 제한 등이 적용됩니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부와 행위 제한은 관계기관 확인이 필요합니다.
- 건축물 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 현장 상태 및 불법 증개축 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택으로 대규모 공동주택과 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 집계된 경매 평균 유찰 횟수 8.3회, 현재 물건 10회 유찰이라는 지표는 매수 수요 및 환금성에 보수적으로 접근할 근거입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금. 구원회 씨의 보증금 209,000,000원과 예상 인수액 202,409,142원을 반드시 별도 비용으로 계산하세요. 최저매각가만으로 투자수익률을 산정하면 안 됩니다.
- 배당표와 매각물건명세서. 임차권등기 인수 문구, 예상배당액, 조세채권의 우선순위와 최종 미배당액을 입찰 전에 확인하세요. 예상배당은 확정배당이 아닙니다.
- 임대차의 실체. 임차권자와 경매신청채권자가 같은 구원회 씨인 점을 고려하여 계약서, 보증금 지급자료, 점유·전입 사실, 임차권등기명령 및 집행권원을 대조하세요.
- 인수보증금 정산. 보증금 반환의 상대방, 임차권 말소와 점유 이전의 조건, 배당 후 정산금액을 확인하고 명도 협의에 반영하세요.
- 세금 체납. 남인천세무서장·안산세무서장·동안산세무서장 관련 압류를 확인하고, 조세채권의 법정기일 및 당해세 해당 여부를 검토하세요.
- 주택도시보증공사 가압류. 5,224,000,000원의 가압류 청구금액이 등기되어 있습니다. 채권의 범위 및 배당참가 관계를 확인하되 이를 곧바로 매수인 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.
- 실거래 시세 검증. 김포 북변동 및 유사 다세대주택의 최근 거래가격·거래 추세를 확인하세요. 비교 기준은 최저가가 아니라 약 209,000,000원 수준의 실질취득액입니다.
- 현장·건축물 확인. 실제 점유자, 내부 상태, 누수·하자, 주차, 불법 증개축, 관리비 체납, 건축물대장 및 대지권 상태를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 현재 등록 상태와 임대사업자 관련 의무, 경매 취득 후 처리 절차를 확인하세요.
- 입찰 전 최신 원본. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류를 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “7,119,000원에 낙찰받아도 7,119,000원짜리 물건이 아니다”
이 물건의 최대 함정은 10회 유찰된 최저매각가입니다. 감정가 252,000,000원의 다세대주택이 7,119,000원에 나온 것을 보면 매우 저렴해 보일 수 있습니다. 그러나 선순위 대항력을 갖춘 임차인 구원회 씨의 보증금 209,000,000원 중 미배당 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.
현재 추정에 따른 실질취득액은 209,528,142원입니다. 이후 유찰 회차에서도 그 금액은 거의 변하지 않습니다. 권리인수 부담을 해소하지 못한 상태에서는 최저가 하락이 실질적인 취득비용 감소로 이어지지 않습니다.
여기에 10회 유찰, 소규모 다세대주택의 환금성, 국세 압류에 따른 배당 변동 가능성, 임대차 실체 검증 필요성이 겹칩니다. 또한 최근 실거래와 직접 비교할 근거가 없으므로 실질취득액 209,528,142원이 시장가격보다 유리하다고 평가할 수도 없습니다.
결론은 '저가 매수 기회'가 아니라 '선순위 보증금 인수에 따른 고위험 경매'입니다. 임차보증금 인수 문제와 실제 시세를 먼저 검증하기 전에는 최저가만을 근거로 입찰할 물건이 아닙니다.
