인천지방법원 2024타경52586. 김포시 북변동 스타힐스 5층 건물 중 3층 303호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 표면상 최저매각가는 20,754,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 가격은 최저가만으로 계산할 수 없습니다. 임차인 구원회는 2020년 12월 16일 전입했고, 말소기준인 2021년 3월 15일 국세 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
구원회의 임차보증금은 209,000,000원입니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외하고 임차인에게 예상 배당되는 금액은 19,980,428원에 불과하며, 부족분 189,019,572원은 매각물건명세서에 따라 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 총부담은 낙찰대금 20,754,000원 + 인수액 189,019,572원 = 209,773,572원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경52586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 봉화로 157-13, 3층 303호 (북변동, 스타힐스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호 |
| 건물 현황 | 2019.11.05. 사용승인 · 12세대 · 승강기 · 개별난방 도시가스 · 자주식 주차 9대 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.12.14. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 20,754,000원 (7회 유찰, 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구원회 / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸하지만 임차보증금은 남는다
등기상 말소기준은 2021.03.15. 남인천세무서 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 안산세무서·동안산세무서 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 구원회의 점유·전입은 말소기준보다 먼저 갖춰졌습니다. 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없어지는 것이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제·승계 모두 해당
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 구원회 | 건물의 전부 · 주거 임차권등기 | 209,000,000원 | 계약 2020.11.06. 확정 2020.12.03. 점유 2020.12.14. 전입 2020.12.16. 배당요구 2023.05.04. | 대항력 有 우선변제 승계 189,019,572원 |
구원회는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금에 크게 못 미치므로 우선변제를 받더라도 부족분이 남습니다. 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 2,075만원이 아니라 2.10억원을 봐야 한다
현재 회차의 최저가는 감정가의 8.24%로 보이지만, 매수인 인수액을 더한 실질취득은 209,773,572원입니다. 이는 감정가 252,000,000원의 약 83.2%입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 20,754,000원 | 189,019,572원 | 209,773,572원 |
| 8회 유찰 시 | 14,527,800원 | 195,133,700원 | 209,661,500원 |
| 9회 유찰 시 | 10,169,460원 | 199,413,590원 | 209,583,050원 |
낙찰가가 2,075만원에서 1,453만원, 1,016만원으로 내려가도 임차인 미배당액이 그만큼 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 약 209,580,000원~209,770,000원 범위에서 거의 고정됩니다. 이 사건은 유찰을 더 기다린다고 총매입비가 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 773,572원 |
| 1. 임차인 구원회 보증금 | 209,000,000원 | 19,980,428원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 구원회 | 209,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 773,572원을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되는 추정입니다. 그럼에도 임차보증금 부족분 189,019,572원이 남아 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제는 미반영된 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 303호이며, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 김포서초등학교 남동측 인근의 재정비촉진지구 내 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 중봉1로 등 간선도로변 버스정류장이 인근에 있습니다. 북동측 근거리에 걸포북변역이 소재합니다.
- 토지·도로. 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며, 서측으로 세로의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구·재정비촉진지구·성장관리권역·진입표면구역·장애물제한표면구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없으며, 급배수·급탕·위생·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 환금성. 12세대 규모이며, 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.6회, 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건은 이미 7회 유찰됐습니다.
- 토지 지표. 토지면적 528㎡, 공시지가 1,297,000원/㎡이며 자주식 주차 9대가 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 임차보증금 인수액을 합친 약 2.10억원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 당해세 확인. 남인천세무서·안산세무서·동안산세무서 압류의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차 진정성 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 구원회입니다. 임대차계약서, 보증금 송금자료, 점유자료와 신청채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 명도·임차권등기. 임차권등기가 말소되더라도 보증금 잔액 승계와 실제 점유 상태는 별개이므로 인도 가능 시점과 협의 조건을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.03.15. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 매각조건을 직접 대조해야 합니다.
- 환금성 검토. 12세대 다세대주택이며 현재 7회 유찰됐습니다. 재매각 기간과 금융기관 담보평가 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실질취득 약 2.10억원과 비교할 인근 동일 용도·면적·준공연도 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서와 체납세금 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “2,075만원 낙찰”이 아니라 “2.10억원 취득”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저매각가 20,754,000원입니다. 감정가의 8.24%라는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 189,019,572원을 더하면 현재 실질취득은 209,773,572원입니다. 한 회차, 두 회차 더 유찰돼도 총부담은 약 2.10억원에 머뭅니다.
여기에 국세 압류 3건의 당해세 변수, 임차인과 경매 신청채권자가 동일한 구조, 12세대 다세대주택의 낮은 환금성, 7회 유찰 이력이 겹칩니다. 실거래 가격과 세금·임대차 원본을 확인해 실질취득액의 안전마진을 입증하지 못한다면 최저가가 낮다는 이유만으로 접근하기 어려운 고위험 인수형 물건입니다.