광주지방법원 2026타경31716. 광주광역시 광산구 신가동 ‘수완지구호반베르디움1차아파트’ 105동 702호, 전용면적 84.884㎡ 아파트입니다. 소유자는 정시면 씨이고, 2012년 7월 20일 준공된 총 1,175세대 규모 단지입니다. 현재 신건이라 감정가와 최저매각가가 모두 629,000,000원입니다.
권리만 보면 구조는 명확합니다. 말소기준권리는 2020년 1월 10일 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 을구 4번 근저당권이고, 그 뒤에 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 기존 2012년 신탁과 2016년 삼성화재해상보험주식회사 근저당도 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 임차인 명세상 임차인은 없고, 따라서 대항력·우선변제·승계에 따른 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31716 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신가동 1058 수완지구호반베르디움1차아파트 105동 7층702호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.884㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상24층 중 7층 702호 |
| 소유자 | 정시면 |
| 감정가 / 최저가 | 629,000,000원 / 629,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 222,382,555원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 단지 | 수완지구호반베르디움1차 · 1,175세대 · 2012.07.20 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.01.10 을구 4번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사한국스탠다드차타드은행, 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이후 갑구의 가압류 5건과 2026.05.28 임의경매개시결정은 자료상 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
2025.02.27에는 을구 4번 근저당권의 변경 기록이 있고 채권최고액이 243,000,000원으로 기재되어 있습니다. 다만 예상배당은 자료상 을구 4번 근저당권의 300,000,000원을 기준으로 산정되어 있으므로, 입찰 전 원본 등기부와 배당관계를 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득액이 최근 시세보다 높다
같은 단지인 수완지구호반베르디움1차의 동일 면적대(84.88~84.92㎡) 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 578,416,666원이며, 최신 거래는 2026.04 · 588,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.88㎡ | 11 | 588,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 11 | 619,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 3 | 535,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 19 | 571,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 1 | 550,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 1 | 550,000,000원 |
| 2026.03 | 84.88㎡ | 8 | 605,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 3 | 535,000,000원 |
| 2026.02 | 84.88㎡ | 10 | 583,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 23 | 645,000,000원 |
| 2026.01 | 84.88㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 578,416,666원 |
최근 12개월 실거래는 520,000,000원~645,000,000원에 분포합니다. 신건 실질취득액 629,000,000원은 최근 12개월 평균보다 50,583,334원 높고, 평균의 108.7%입니다. 최신 거래 588,000,000원과 비교해도 41,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차는 ‘싸다’고 볼 수 없고, 권리의 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 629,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,690,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 광주어룡신용협동조합 | 80,400,000원 | 80,400,000원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 13,509,482원 | 13,509,482원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 60,475,520원 | 60,475,520원 |
| 7. 갑구 6번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 19,301,954원 | 19,301,954원 |
| 8. 갑구 7번 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 30,073,344원 | 26,623,044원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,195,231원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 채권 총 청구액은 632,955,531원, 예상 채권 배당액은 620,310,000원, 미배당액은 12,645,531원입니다. 하나캐피탈은 3,450,300원이 미배당되고, 갑구 9번 신한카드 가압류는 9,195,231원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 교부액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 큰별초등학교 북서측 인근의 수완지구호반베르디움1차아파트 105동 7층 702호입니다. 주변은 대규모 아파트단지가 소재하는 주거지대로 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 주변에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용도 무난한 것으로 평가됐습니다. 서측 왕복 11차선, 남측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 택지개발지구에 포함됩니다. 보행자전용도로와 중로2류에 접하고, 절대보호구역에 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 24층 중 7층 702호입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있으며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 1,175세대 단지에서 최근 12건의 동일 면적대 실거래가 확인되며 거래가격은 520,000,000원~645,000,000원입니다. 다만 경매 비교군의 평균 유찰 횟수는 0.7회, 매각률은 0.0%로 확인되어 경매 가격에는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
- 임대관계. 임차인 명세상 없음으로 인수 위험은 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가와 실질취득액이 629,000,000원으로 최근 12개월 평균 578,416,666원의 108.7%입니다. 현재 가격만 보고 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 588,000,000원으로 신건 실질취득액보다 41,000,000원 낮습니다. 최신 거래와 평균을 함께 기준으로 상한을 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰은 503,200,000원, 2회 유찰은 402,560,000원입니다. 각각 최근 12개월 평균의 87.0%, 69.6%이므로 현재 신건과 별도의 가격 전략을 세울 수 있습니다.
- 권리 확인. 2020.01.10 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 대조. 을구 4번 근저당은 예상배당에서 300,000,000원을 기준으로 반영됐지만, 2025.02.27 변경 기록에는 243,000,000원이 기재되어 있으므로 등기부 원본과 배당관계를 반드시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 명세상 없더라도 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 현장 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하고 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하다 ≠ 신건이 싸다”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 상당히 단순합니다. 임차인 명세상 없고, 매수인 인수액도 0원이며, 2020.01.10 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정도 자료상 매각으로 소멸합니다. 반면 신건 가격은 전혀 다른 문제입니다.
현재 실질취득액 629,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 578,416,666원의 108.7%이고 최신 거래 588,000,000원보다도 높습니다. 경매 비교군의 매각률도 0.0%로 나타나 현재 회차에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 1회 유찰 시 503,200,000원, 2회 유찰 시 402,560,000원으로 내려가는 만큼, 이 사건의 핵심은 권리보다 회차와 가격입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류.
