광주지방법원 2026타경31770. 광산구 월계동 대우아파트 108동 15층 1503호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김난주 씨로 2020.07.30. 거래가 385,000,000원에 취득했습니다. 2022.08.22. 밀알신용협동조합이 채권최고액 514,800,000원의 근저당을 설정했고, 이것이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다. 2023.05.30. 설정된 강훈애의 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2026.06.05. 임의경매개시결정이 내려졌습니다. 현재 등기상 매수인이 인수할 권리는 0원입니다.
권리관계의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리보다 앞선 주요 담보권들은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 남아 있는 기준권리인 밀알신용협동조합 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등록된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·임대관계는 현장에서 한 번 더 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 월계동 755-2 대우아파트 108동 15층1503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 15층 건물 내 15층 1503호 |
| 소유자 | 김난주 (2020.07.30. 거래가 385,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 470,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀알신용협동조합 / 447,649,393원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 등기부 발행 | 2026.10.15 · 광주지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하고 인수는 0원
현재 권리분석의 기준점은 2022.08.22. 을구 14번 밀알신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 514,800,000원이며 매각으로 소멸합니다. 2020.08.18. 양동새마을금고 근저당권과 2021.12.14. 양동새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.05.30. 강훈애 근저당권 역시 이미 말소된 상태입니다. 2026.06.05. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 4.70억, 시세 비교는 보류
이 사건에는 확인된 실거래가 자료가 없어 470,000,000원이 시세보다 싼지 여부를 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 470,000,000원입니다. 따라서 최저가가 감정가보다 낮아진 물건처럼 가격 메리트를 전제해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 470,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,100,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 밀알신용협동조합 | 514,800,000원 | 462,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 470,000,000원에서 집행비용 7,100,000원을 제외한 462,900,000원이 밀알신용협동조합에 배당되고, 채권최고액 514,800,000원 대비 51,900,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자 교부액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월계동 소재 월계중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 상가 등이 혼재한 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 본건 단지 동측 및 서측으로 왕복 4차로 포장도로에 접하고 있으며, 동측 및 서측으로 차량 진입로가 개설되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 15층 건물이며, 일반적인 위생설비·급배수설비·승강기설비·도시가스에 의한 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 공부·하자. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역, 국가산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, 중로1류, 완충녹지, 전통상업보존구역 등의 사항이 확인됩니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 등록된 임차인은 확인되지 않으므로 실제 점유·임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 감정가와 최저매각가가 모두 470,000,000원입니다. 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 376,000,000원, 2회 유찰 시 300,800,000원입니다. 각 회차별로 시장가격과 물건 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 인수 위험. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이며, 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원입니다.
- 점유 확인. 등록된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 직접 확인하세요.
- 배당 확인. 신건 가정에서는 집행비용 7,100,000원과 밀알신용협동조합 462,900,000원이 배당되고 51,900,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.10.15.입니다. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 현장 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 가장 큰 장점은 권리상 인수 부담이 없다는 점입니다. 말소기준권리는 2022.08.22. 밀알신용협동조합 근저당권으로 명확하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 등록된 임차인도 확인되지 않았으며, 2023.05.30. 강훈애 근저당권 역시 등기부상 이미 말소됐습니다.
반면 현재는 470,000,000원 신건입니다. 확인된 실거래 자료가 없기 때문에 이 가격이 시세보다 싼지 비싼지 판단할 수 없으며, 감정가와 최저매각가가 동일한 만큼 가격 메리트를 권리분석만으로 만들어낼 수는 없습니다. 1회 유찰 시 376,000,000원, 2회 유찰 시 300,800,000원으로 내려가더라도 실제 시장가격과 비교한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
결론은 간단합니다. 권리는 합격, 가격은 검증 필요. 신건 470,000,000원에서 바로 결정하기보다 실제 점유관계와 시장가격을 확인하고, 유찰 회차별 가격을 함께 놓고 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
