광주지방법원 2026타경31816. 광주광역시 광산구 산정동 부영애시앙 제210동 제4층 제405호가 경매에 나왔습니다. 전용면적 약 84.82㎡의 아파트로, 17층 건물 중 4층에 위치합니다. 현재 소유자는 나선나·최동길이며 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.

이 사건의 권리관계는 국민은행 근저당을 기준으로 그 이후 여러 채권자의 권리가 설정된 구조입니다. 말소기준권리의 채권최고액은 195,800,000원이고, 경매개시결정의 채권자는 국민은행으로부터 채권을 양도받은 것으로 기재된 유아이제사십이차유동화전문유한회사입니다. 신청채권자의 청구액은 164,369,086원입니다.

매각으로 소멸하는 권리가 많다는 점은 매수인에게 유리하지만, 권리의 소멸과 배당의 확정은 별개입니다. 압류된 조세·건강보험 관련 채권의 실제 금액과 우선순위, 담보채권 양도관계, 임대관계를 확인해야 합니다. 또한 신건 최저가가 최근 거래 평균과 거의 같아 권리 정리의 이점만으로 가격 경쟁력을 높게 평가하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 소멸

권리분석의 출발점은 2020.01.13 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 195,800,000원이며, 등기상 이전에 설정됐던 신한은행·하나은행 등의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.

말소기준권리 이후 설정된 티플레인대부 근저당권, 광주신용보증재단·오케이저축은행 가압류, 국민건강보험공단·광산구·국의 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 티플레인대부 근저당권부 채권에는 덕양신용협동조합의 질권도 설정되어 있으므로, 해당 채권의 실제 배당 수령관계와 권리 처리 내용을 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 99.6%

부영애시앙2차 동일 면적대인 전용 84.82㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래기간은 2025년 12월부터 2026년 4월까지이며, 최근 12개월 평균은 277,041,666원입니다. 신건 최저매각가는 이 평균의 99.6%입니다.

실거래 최저가는 240,000,000원, 최고가는 317,000,000원으로 거래가격 차이가 큽니다. 최신 거래는 2026년 4월 14층의 294,000,000원이며, 신건 최저가보다 높습니다. 하지만 이 최신 거래 한 건만으로 4층인 본 물건의 가격이 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

현재 최저가 276,000,000원은 최근 12개월 평균보다 약 0.4% 낮은 수준입니다. 사실상 최근 평균 가격과 비슷하므로, 취득 과정의 비용과 점유·권리 확인 부담을 고려하면 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 276,000,000원 가정)

집행비용 4,664,000원을 반영한 추정 배당입니다. 국민은행 채권은 채권최고액 기준이며, 실제 채권잔액과 배당 수령명의는 확인이 필요합니다. 조세·건강보험 관련 압류채권의 실제 우선배당 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

신건 가정에서는 채권자 배당 합계가 248,753,830원이고, 소유자 잔여액은 22,582,170원으로 계산됩니다. 다만 경매개시 채권자가 기존 국민은행 채권의 양수인으로 기재되어 있어 실제 채권자별 배당명의와 채권양도 관계를 대조해야 합니다. 배당표상 금액은 확정 배당이나 실제 채무 변제액을 의미하지 않습니다.

유찰 시 가격·미배당 시나리오

유찰 회차별 금액은 가정 시나리오입니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다르며, 실제 매각기일·최저가·배당은 법원 공고 및 확정자료를 기준으로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 산정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다. 단지 남측으로 차량진입로가 개설되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 17층 건물 중 4층입니다. 일반적인 위생·급배수설비, 소방설비, 개별난방 및 승강기가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역과 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다. 택지개발지구, 비행안전제6구역 등의 지정 사항이 있으며, 교육환경 보호구역 및 역사문화환경보존지역 등과의 저촉 사항도 확인됩니다. 공시지가는 910,900원/㎡입니다.
• 단지·환금성. 부영애시앙2차는 957세대 규모로, 2008.11.20 준공되었습니다. 최근 동일 평형 거래 12건이 확인되지만 거래가격 범위가 240,000,000원부터 317,000,000원까지 넓어 개별 호실의 가격 판단에는 주의가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 기준 입찰가 설정. 신건 최저가 276,000,000원은 최근 12개월 평균 277,041,666원과 거의 같습니다. 취득비용과 점유 확인 부담을 감안해 입찰가 상한을 보수적으로 설정하세요.
• 점유·임대관계 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 확정일자와 보증금 존재 여부를 확인하세요. 확인되지 않은 점유자의 대항력을 단정해서는 안 됩니다.
• 조세·건강보험 채권 확인. 압류 4건의 채권액과 법정기일, 당해세 여부 및 교부청구 내용을 확인해야 합니다. 실제 배당순위와 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
• 채권양도·질권 확인. 국민은행에서 유아이제사십이차유동화전문유한회사로 연결되는 채권관계와 티플레인대부 근저당권에 설정된 덕양신용협동조합의 질권을 확인하세요.
• 매각 범위 확인. 현재 소유자는 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 매각공고에서 매각대상 범위를 반드시 확인하세요.
• 관리비·건물 상태. 공용부분 미납 관리비, 내부 하자, 수리 필요 여부를 관리사무소 및 현장조사로 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 가격은 220,800,000원, 2회 유찰 가정 가격은 176,640,000원입니다. 실제 회차별 최저가는 법원 공고를 기준으로 판단해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.10.15 발급된 등기사항전부증명서와 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 채권 관련 자료 및 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “권리 정리 가능성과 가격 메리트는 별개”

이 물건은 2020년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 다수 권리가 원칙적으로 매각으로 정리되는 구조입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계가 확정되지 않았고, 세금·건강보험 관련 압류 4건과 채권양도·질권관계가 있어 무조건 안전하다고 단정할 수는 없습니다.

가격도 신중하게 봐야 합니다. 신건 최저가 276,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 277,041,666원의 99.6%입니다. 최근 평균보다 조금 낮지만 그 차이가 작아 충분히 저렴한 낙찰 기회라고 평가하기 어렵습니다. 같은 평형 내 가격 편차가 큰 만큼, 본건의 4층 위치와 실제 상태를 반영한 가격 검토가 필요합니다.

결론은 권리 조건부 양호, 신건 가격 메리트 제한적입니다. 후순위 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 원본 권리 확인을 마친 뒤 충분한 할인 폭을 확보할 수 있는 경우에 접근하는 것이 바람직합니다. 신건에서 무리하게 경쟁하기보다는 유찰 이후 가격을 재검토할 여지가 있는 물건입니다.