광주지방법원 2026타경31879. 광주 북구 운암동 수하임아파트 101동 204호, 전용 58.0093㎡의 아파트입니다. 사용승인일은 2017년 4월 26일이며, 지하 1층·지상 19층 건물 중 2층의 남동향 세대입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 청구금액은 168,900,000원으로, 등기된 임차인 신진영의 보증금과 같습니다.

권리구조를 보면 2017년 우리은행 근저당이 말소기준입니다. 임차인 신진영은 2020년에 점유와 주민등록을 시작했으므로 그 근저당보다 후순위입니다. 등기된 임차권 역시 2025년 설정된 것으로, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 보증금 인수액은 0원입니다.

다만 권리 소멸 여부와 배당액의 정확성은 다른 문제입니다. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액은 5,886,000,000원인데, 같은 날 변경등기에는 65,160,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션은 최초 금액을 기준으로 작성되어 있어 실제 채권 범위와 배당순서를 원본으로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 근저당 변경은 확인 대상

권리의 기준점은 2017년 5월 4일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 발생한 임차인의 점유·주민등록, 임차권등기와 강제경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 늦습니다. 현재 확인되는 임차인에 대해서는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 168,900,000원, 선순위 대항력 없음

이 물건에서 확인되는 실제 임차인은 신진영 1명입니다. 임차권등기가 건물 전부에 설정되어 있으며, 임대차계약은 2019.12.23 처음 체결되었습니다. 점유개시는 2020.01.20, 주민등록은 2020.01.22로 기재되어 있습니다.

임차인은 확정일자와 임차권등기를 보유하고 있지만, 대항력의 선후관계를 판단할 때 중요한 것은 말소기준 근저당보다 먼저 대항요건을 갖추었는지입니다. 우리은행 근저당 설정은 2017.05.04, 임차인의 주민등록은 2020.01.22이므로 선순위 근저당보다 늦습니다.

확정일자가 있다고 해서 자동으로 선순위 근저당에 앞서는 것은 아닙니다. 신진영의 확정일자도 말소기준권리보다 늦기 때문에 배당순위와 실제 배당액은 선순위 권리 및 배당요건을 적용해 판단해야 합니다. 현재 배당 시뮬레이션은 임차인에게 돌아갈 금액을 별도 산정하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 거래표본 평균의 98.4%, 할인 폭은 작다

비교 대상으로 확인되는 수하임아파트101동 전용 58.01㎡ 거래는 4건입니다. 거래 시점은 2025년 2월부터 6월까지이며, 모두 분석 대상과 면적이 일치하는 표본입니다. 다만 2026년 10월 현재와 시간 차이가 있어 최신 시세로 그대로 받아들이기는 어렵습니다.

집계된 거래평균은 206,250,000원이고, 최저 거래가는 202,000,000원, 최고 거래가는 210,500,000원입니다. 가장 최근으로 제시된 거래는 2025.06의 210,500,000원입니다. 이에 비해 현재 최저매각가 203,000,000원은 표본 평균의 98.4%입니다.

표면상 평균보다 낮지만 실질적인 가격 메리트가 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 감정 대상은 2층이고, 실거래 표본은 4층과 12층입니다. 층 차이와 개별 상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다. 특히 4층의 202,000,000원 거래보다 현재 최저매각가가 높다는 점은 중요합니다.

단지 규모도 고려해야 합니다. 86세대로 대단지 아파트보다 거래표본이 적어 거래 한 건의 가격이 평균에 미치는 영향이 큽니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.2회이지만, 이 수치만으로 향후 낙찰 가능성이나 적정가격을 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 작성된 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액은 3,642,000원, 우리은행 근저당권 배당 예상액은 199,358,000원입니다. 주택도시보증공사의 예상배당액과 소유자 잔여액은 모두 0원입니다.

기존 근저당 채권최고액을 적용한 배당 추정치입니다. 변경등기, 실제 채권액, 임차인 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등은 재검토 대상입니다. 예상배당액은 법원의 확정 배당액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커지지만 매수인 인수는 0원

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 제시된 가격 시나리오에는 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원이 포함되어 있습니다.

여기서 반드시 구분할 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다르다는 것입니다. 채권자가 배당받지 못한 금액이 존재한다고 해서 그 금액을 낙찰자가 자동으로 부담하는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미회수 채권액은 매수인의 부동산 인수채무와 구분됩니다.

제시된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 예상액은 203,000,000원이고, 유찰 이후에도 매수인 인수액이 동일하게 0원이라면 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가격에 따라 내려가는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 운암동 경양초등학교 북동측 인근입니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 소규모 점포가 혼재한 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근과 진출입이 용이하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 2017.04.26 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지하 1층·지상 19층 중 2층, 남동향 계단식 세대입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 20m의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다. 토지는 인접지 및 도로와 대체로 평탄하며 아파트부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 기준은 997,100원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 86세대 규모로 동일 면적 거래표본이 4건에 그칩니다. 매각 시점에 따라 비교 거래가 부족할 수 있으므로 대단지 아파트와 같은 수준의 거래 유동성을 가정해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 우리은행 근저당 변경등기 원본 확인. 을구 1번의 채권최고액 5,886,000,000원과 을구 1-1번 변경등기의 65,160,000원·공동담보 해제 관계를 확인해야 합니다. 해당 부동산에 적용되는 담보 범위 및 피담보채권액을 명확히 구분해야 합니다.
• 배당표 재검증. 우리은행에 199,358,000원 전액을 배당하는 기존 시뮬레이션은 근저당 변경 내용이 정확히 반영되었는지 재확인이 필요합니다. 실제 선순위 채권액, 조세채권, 배당요구 및 임차인 우선변제 관계를 검토해야 합니다.
• 임차권등기와 명도. 신진영의 임차권등기 원인, 점유 여부, 주민등록 및 배당요구 상태를 확인해야 합니다. 매수인 인수액이 0원이더라도 점유자가 있는 경우 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
• 주택도시보증공사 채권 관계. 강제경매 청구액 168,900,000원과 임차보증금 168,900,000원의 관계를 확인하고 대위변제·채권양도·임차인 지위 승계 여부를 원본 증빙으로 검증해야 합니다.
• 민간임대주택 등록과 금지사항등기. 민간임대주택등기 및 임차인 동의 관련 제한 기재가 경매 매각 이후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다. 말소 여부와 관련 의무를 자동으로 소멸한다고 가정해서는 안 됩니다.
• 가격 상한 검토. 현재 최저매각가 203,000,000원은 2025년 거래평균 206,250,000원의 98.4%입니다. 대상은 2층이므로 4층·12층 거래와의 가격 차이를 반영하고, 더 최근 거래를 확보한 뒤 응찰가격을 검토해야 합니다.
• 소규모 단지 환금성. 86세대 단지의 거래량과 매도 시 수요를 점검해야 합니다. 비교 거래표본이 적어 환금가격을 한 개의 평균값으로 확정하기 어렵습니다.
• 관리비·점유 현황. 체납 관리비 중 매수인에게 문제 될 수 있는 부분과 실제 점유 상태, 내부 하자 및 인도 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 확인하고, 2026.10.29 매각기일과 최저매각가의 변동 여부를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 0원, 그러나 배당표와 가격은 재검증”

광주 수하임아파트 204호의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 임차인 보증금 168,900,000원이 곧 매수인 인수액을 의미하지 않는다는 점입니다. 실제 임차인은 신진영 1명이고, 주민등록은 2017년 우리은행 근저당보다 늦습니다. 임차권등기도 후순위이므로 확인된 권리관계에 따른 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 여기서 곧바로 안전한 투자라고 결론내리기는 어렵습니다. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 5,886,000,000원과 변경등기의 65,160,000원 사이에는 반드시 검토해야 할 차이가 있습니다. 기존 배당표는 최초 금액 기준으로 우리은행이 매각대금을 대부분 배당받는 것으로 계산했지만, 변경등기가 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인하기 전에는 배당 결과를 확정할 수 없습니다.

가격 메리트도 제한적입니다. 감정가이자 신건 최저가 203,000,000원은 거래표본 평균 206,250,000원의 98.4%에 해당합니다. 그나마 해당 실거래는 2025년 자료이고, 대상은 비교 거래보다 낮은 2층입니다. 평균 대비 소폭 낮은 가격만으로 충분한 안전마진이 있다고 판단하기는 어렵습니다.

종합하면 권리상 예상 인수액은 0원이지만, 변경등기 검증과 시세 재확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 소규모 단지의 환금성, 민간임대주택 관련 등기, 보증기관 청구와 임차인 보증금의 관계까지 감안하면 현재 신건에서 적극적으로 응찰할 근거는 부족합니다. 권리 인수는 낮은 위험, 배당 정확성은 확인 필요, 가격 매력은 제한적 — 종합 C등급.