광주지방법원 2026타경31950. 광주 서구 화정동의 럭키염주아파트 1동 602호, 전용 52.56㎡ 아파트입니다. 1985년 준공된 350세대 단지이며, 해당 세대는 10층 건물 중 6층에 자리합니다. 현재 소유자는 상속으로 소유권을 취득한 이길주 씨입니다. 이 물건의 특징은 선순위 근저당과 상당한 규모의 후순위 채권이 함께 존재하지만, 등기상 매각으로 소멸할 권리가 중심이라는 점입니다.
에스비아이저축은행의 2021년 근저당권은 채권최고액 168,000,000원으로 말소기준권리입니다. 같은 은행이 2022년 추가로 설정한 채권최고액 96,000,000원의 근저당권과 이후 가압류들도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 떠안는 금액은 전혀 다릅니다. 이 사건의 신건 예상 미배당액은 308,466,003원이지만, 그 금액이 곧 매수인 인수금액을 의미하지는 않습니다.
가격은 별도 문제입니다. 전체 거래 평균 191,325,000원과 비교하면 최저가가 상당히 낮아 보이지만, 그 평균에는 2024년의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 실제 가격 판단에는 최근 거래 평균 179,500,000원과 최근 거래 추세 -9.0%를 우선해야 합니다. 신건 가격이 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31950 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 858-2 럭키염주아파트 1동 6층 602호 |
| 도로명주소 | 염화로40번길 20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 52.56㎡ · 10층 중 6층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 아파트 이용 중 |
| 단지규모 / 준공 | 350세대 · 1985.06.14 |
| 소유자 | 이길주 (2024.11.05 상속 · 2025.05.27 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 에스비아이저축은행 |
| 청구금액 | 167,277,945원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2021.04.02 에스비아이저축은행 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 점유 / 임대관계 | 임대관계 미상 · 실제 점유자 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 확인
말소기준권리는 2021.04.02 설정된 에스비아이저축은행의 을구 13번 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 15번 근저당권과 전남신용보증재단·광주은행·석곡농업협동조합·농업협동조합중앙회의 가압류, 현재 경매개시결정등기는 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거의 가압류와 근저당권 중 상당수는 이미 등기부에서 말소되었습니다. 또한 2025타경32759 경매개시결정은 2026.01.29 취하로 말소되었으며, 현재 사건은 2026.06.25 개시된 2026타경31950입니다. 이미 말소된 권리와 현재 살아 있는 권리를 구분하는 것이 중요합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만, 거래 추세는 -9.0%
럭키아파트 동일 면적 52.56㎡의 실거래 12건을 비교하면, 전체 평균은 191,325,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2024년의 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 수준을 판단하는 기준으로 단독 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 기준 집계된 4건 평균 179,500,000원이 더 중요한 비교값입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 52.56㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 52.56㎡ | 9 | 173,000,000원 |
| 2025.07 | 52.56㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2025.05 | 52.56㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 52.56㎡ | 1 | 160,000,000원 |
| 2024.05 | 52.56㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 2024.05 | 52.56㎡ | 10 | 198,000,000원 |
| 2024.04 | 52.56㎡ | 10 | 199,900,000원 |
| 2024.04 | 52.56㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2024.04 | 52.56㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2024.04 | 52.56㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2024.04 | 52.56㎡ | 10 | 199,000,000원 |
| 전체 12건 평균 | 191,325,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 집계 평균 | 179,500,000원 (4건) |
| 최신 거래 | 2025.12 · 185,000,000원 |
| 최근 거래 추세 | -9.0% |
| 전체 거래 최저 / 최고 | 160,000,000원 / 230,000,000원 |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 89.4% (과거 고가 거래 포함) |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 95.3% |
감정가이자 최저가인 171,000,000원은 최근 거래 평균 179,500,000원보다 8,500,000원 낮습니다. 최신 거래 185,000,000원보다도 낮은 수준입니다. 따라서 최근 거래가격과 비교할 때 감정가가 시세보다 높다고 볼 수는 없습니다.
그러나 최근 거래 추세가 -9.0%라는 사실이 중요합니다. 전체 평균과 비교한 89.4%라는 숫자만 보고 상당한 할인이라고 판단하면, 2024년 고가 거래가 현재 시세를 과대평가하는 문제를 놓칠 수 있습니다. 최근 평균 대비 95.3%라는 가격도 하락장에서는 충분한 가격 안전마진이라고 단정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다는 가정하에 집행비용을 먼저 공제하면, 나머지 배당재원은 선순위 에스비아이저축은행 근저당권에 배분됩니다. 후순위 근저당권과 가압류 채권자는 배당받지 못하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,194,000원 |
| 1. 을구 13번 · 에스비아이저축은행 근저당 | 168,000,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 을구 15번 · 에스비아이저축은행 근저당 | 96,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 22번 · 전남신용보증재단 | 49,779,285원 | 0원 |
| 4. 갑구 23번 · 광주은행 | 14,835,105원 | 0원 |
| 5. 갑구 25번 · 석곡농업협동조합 | 6,606,803원 | 0원 |
| 6. 갑구 26번 · 농업협동조합중앙회 | 125,529,233원 | 0원 |
| 7. 갑구 28번 · 광주은행 | 15,521,577원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액을 바탕으로 산출한 예상배당입니다. 집행비용 3,194,000원은 추정치이며, 실제 배당은 확정 채권액·우선순위·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 별도 청구금액은 167,277,945원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수 추정은 0원
매각가격별 배당구조를 비교하면, 최저매각가가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당액은 증가합니다. 하지만 현재 확인된 등기상 권리 구조에서는 각 시나리오의 매수인 예상 인수액이 모두 0원입니다. 이는 선순위 임차권 등 별도 인수권리가 없다는 가정하의 수치입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 171,000,000원 | 167,806,000원 | 308,466,003원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 136,800,000원 | 134,084,800원 | 342,187,203원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 109,440,000원 | 107,107,840원 | 369,164,163원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 매각가격과 예상배당을 비교한 것이며, 실제 유찰이나 이후 매각가격을 보장하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정남초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 상가 및 아파트단지가 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다. 단지 내 포장도로와 연결되는 진입로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 10층 건물 중 6층입니다. 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역(염주지구) 등에 해당하며 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경 관련 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공시지가. 토지 관련 공시지가 자료는 1,074,000원/㎡이며, 토지의 이용상황은 아파트입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않으며, 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 350세대 단지로 1985.06.14 준공되었습니다. 최근 거래 추세가 -9.0%이고 전체 평균에 과거 고가 거래가 포함되어 있어 매도 가능 가격을 보수적으로 추정할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계·대항력 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약, 확정일자와 말소기준권리 이전의 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 을구 13번 에스비아이저축은행 근저당권(2021.04.02)이 말소기준권리인지 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 과거 경매와 현재 사건 구분. 2025타경32759는 취하로 말소되었으며, 현재 진행 사건은 2026타경31950입니다. 해당 사건의 매각절차 및 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 최근 시세 중심의 입찰가 산정. 전체 평균 191,325,000원보다 최근 거래 평균 179,500,000원과 최신 거래 185,000,000원을 우선 검토하고, 거래 추세 -9.0%를 보수적으로 반영하세요.
- 노후 아파트 점검. 1985년 준공 건물인 만큼 누수, 배관, 창호, 난방, 승강기 및 공용시설 유지관리 상태를 확인하세요.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납액과 관리규약상 부담관계를 확인해 예상 취득비용에 반영해야 합니다.
- 명도계획. 실제 거주자와 점유 권원이 확인되지 않았으므로 낙찰 이후 인도명령 가능 여부 및 명도 절차를 사전에 검토하세요.
- 입찰 자금. 법원 매각공고에서 입찰보증금, 매각조건 및 준비서류를 확인하고 취득세·수리비·명도비용 등의 추가 지출을 별도로 검토하세요.
- 최종 원본 확인. 2026.10.29 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격과 점유는 아직 확인 대상”
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 에스비아이저축은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 근저당·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전체 미배당액이 308,466,003원에 이르더라도 그 금액이 매수인에게 자동 승계되지는 않습니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 곧바로 안전한 입찰이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 임대관계가 미상이므로 선순위 대항력 있는 임차권이나 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 이 부분이 해결되지 않으면 인수액 0원이라는 판단도 조건부로 남습니다.
가격 역시 신중한 접근이 필요합니다. 신건 최저가 171,000,000원은 최근 거래 평균 179,500,000원의 95.3%로, 최근 평균을 소폭 밑돕니다. 하지만 거래 추세가 -9.0%인 상황에서는 그 차이만으로 충분한 투자수익이나 가격 안전마진을 기대하기 어렵습니다. 전체 거래 평균 대비 89.4%라는 숫자만으로 저평가 물건이라고 평가해서도 안 됩니다.
결론은 ‘권리 구조는 긍정적이나, 점유 확인 전 입찰 판단은 보류’입니다. 실제 임차관계와 점유 상태를 먼저 해소하고, 하락 추세를 반영한 가격을 설정하는 것이 이 물건에 대한 합리적인 접근입니다. 유찰 가능성만 기대하기보다 신건 응찰가격의 안전마진을 엄격하게 검토해야 합니다.
