광주지방법원 2026타경31980. 광주 남구 노대동 740-9에 위치한 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 사건의 물건분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 3층이며, 2012.04.27 사용승인되었습니다. 지상의 조경수와 옥상 태양광시설도 일괄매각에 포함됩니다.
소유자는 김부단이며, 2014년 설정된 비아농업협동조합의 근저당권이 현재 경매의 말소기준입니다. 근저당 채권최고액은 480,000,000원, 경매 청구액은 415,163,915원입니다. 2019년에 국세·지방세 관련 압류가 차례로 붙었고, 2023년 한 차례 임의경매가 개시되었다가 취하됐습니다. 이후 2026.07.01 다시 경매개시결정이 등기된 흐름입니다.
따라서 이 사건의 핵심은 단순히 후순위 등기가 말소되는지를 보는 데서 끝나지 않습니다. 세금 압류가 실제 배당에 얼마나 영향을 미치는지, 그리고 1,132,479,000원이라는 신건 가격이 부동산 자체의 시장가치에 부합하는지를 따로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 노대동 740-9 |
| 도로명주소 | 효우로116번길 34-26 |
| 등기부 소재지 표기 | 전남광주통합특별시 남구 노대동 740-9 주건축물제1동 |
| 물건분류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정상 이용상태 | 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층 |
| 사용승인 | 2012.04.27 |
| 소유자 | 김부단 (단독소유) |
| 감정가 | 1,132,479,000원 |
| 최저매각가 | 1,132,479,000원 (감정가 100%, 신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 광주비아농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 415,163,915원 |
| 말소기준권리 | 2014.08.27 비아농업협동조합 근저당권 (채권최고액 480,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 지상 조경수 및 옥상 태양광시설 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 세금 압류는 별도 확인
가장 먼저 볼 것은 2014.08.27 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 비아농업협동조합이 채권최고액 480,000,000원으로 설정한 근저당권으로, 이 사건의 말소기준권리입니다.
이보다 앞서 설정된 국민은행의 2012년 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준 뒤에 남아 있는 서광주세무서, 광주세무서 및 광주광역시 남구 관련 압류 3건과 2026년 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
또한 2023.03.10 개시됐던 과거 임의경매는 2023.03.22 취하를 원인으로 2023.03.28 경매개시등기가 말소됐습니다. 이번 사건은 2026.07.01 새로 경매개시결정이 등기된 사건입니다. 과거 경매 취하는 현재 사건의 말소기준을 바꾸지 않지만, 실제 입찰에서는 취하 경위와 현재 채무 상태를 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 분석 — 최저가 11.32억이 곧 시세는 아니다
현재 감정가는 1,132,479,000원이며 최저매각가도 동일합니다. 유찰이 없는 신건으로 감정가의 100%에서 출발합니다. 예상 인수액 0원을 적용하면 권리 인수 기준 실질취득금액도 1,132,479,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 지출은 이 금액에 포함되지 않습니다.
다만 감정가만으로 이 물건이 저렴한지, 비싼지 판단할 수는 없습니다. 특히 이 건물은 감정상 단독주택으로 이용되고, 토지와 건물을 함께 매각하는 물건입니다. 일반적인 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다. 인근 유사 용도 부동산의 최근 실거래, 토지조건, 건물 상태 및 유동성을 비교한 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 예상 인수 | 예상 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,132,479,000원 | 0원 | 1,132,479,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 905,983,200원 | 0원 | 905,983,200원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 724,786,560원 | 0원 | 724,786,560원 |
유찰 시나리오는 감정가의 100%·80%·64%를 적용한 조건부 계산입니다. 실제 다음 매각가격이나 유찰 발생을 확정하는 의미가 아닙니다. 실질취득은 각 시나리오의 매각가에 예상 권리 인수액만 반영한 금액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,132,479,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 13,724,790원 |
| 1. 근저당 · 비아농업협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 638,754,210원 |
현재의 단순 배당계산에서는 집행비용 13,724,790원을 먼저 차감하고, 비아농업협동조합의 채권최고액 480,000,000원을 배당한 다음, 소유자에게 638,754,210원이 남습니다. 이 계산에서 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 0원입니다.
다만 480,000,000원은 근저당 채권최고액이지 확정된 실제 채무잔액은 아닙니다. 경매 청구액은 415,163,915원이며, 정확한 배당은 채권계산서와 배당순위에 따라 달라집니다.
④ 유찰 시 배당 변화와 매수인 부담
| 회차 | 채권자 예상배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 480,000,000원 | 638,754,210원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 480,000,000원 | 414,523,368원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 480,000,000원 | 235,138,694원 | 0원 |
주어진 회차별 배당 가정에서는 매각가격이 낮아지더라도 근저당 채권최고액 480,000,000원은 전액 충당되고, 매수인에게 인수되는 금액도 계속 0원으로 계산됩니다. 대신 매각가격이 낮아질수록 소유자에게 돌아갈 잔여금이 감소합니다.
하지만 이것은 어디까지나 세금 우선배당과 실제 채권 확정액을 반영하기 전의 시뮬레이션입니다. 회차별 근저당 미배당액이 0원이라는 결과만으로 전체 배당관계가 최종 확정됐다고 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 위치와 주변환경. 노대제 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 주거용 나지 등으로 형성되어 있습니다. 일반적인 공동주택 대단지와는 다른 주거환경입니다.
- 교통. 물건까지 제반 차량 접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 무난한 수준입니다.
- 건물 규모와 구조. 철근콘크리트조 3층 건물로 2012.04.27 사용승인됐습니다. 외벽은 노출콘크리트·적벽돌쌓기·징크판넬 마감 등이며, 내벽은 편백나무·벽지·타일 마감 등이 사용됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비와 시스템에어컨, 태양광설비가 설치되어 있습니다. 옥상 태양광시설과 지상 조경수는 매각에 포함됩니다.
- 토지이용 규제. 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류 접함, 상대보호구역, 택지개발지구에 해당합니다. 향후 증축이나 용도변경을 검토한다면 관련 제한을 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 현상과 관리상태는 무난하며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 외관상 평가와 실제 설비 작동상태는 구분해야 합니다.
- 환금성. 실제 이용상태가 단독주택이고 토지와 건물을 함께 취득하는 물건이므로, 표준화된 아파트보다 비교 가능한 거래사례 선정이 중요합니다. 향후 재매각 가능성과 매수수요는 개별 건물상태·토지조건·거래가격을 기준으로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금 압류 우선 확인. 서광주세무서, 광주세무서, 광주광역시 남구 관련 조세채권의 세목·법정기일·당해세 여부 및 예상 배당순위를 검토하세요. 현재 단순 배당표의 소유자 잔여금은 확정된 금액이 아닙니다.
- 실거래 기반 가격 검증. 최저매각가 1,132,479,000원이 인근 유사 토지·건물의 최근 매매가격과 비교해 합리적인지 확인하세요. 감정가 대비 할인이나 유찰 횟수만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
- 토지·건물 일괄매각 범위. 노대동 740-9 토지는 근저당 공동담보로 표시됩니다. 토지 등기사항과 매각목록을 대조해 대상과 권리관계를 확인하세요.
- 건축물 용도. 사건상 연립/다세대 + 토지로 분류되지만 감정상 단독주택으로 이용되고 있습니다. 건축물대장과 실제 이용상태, 적법한 용도를 대조하세요.
- 점유·인도관계. 확인된 임차인은 0명이지만, 실제 현장 점유자와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다. 임차인이 조사되지 않았다는 사정만으로 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다.
- 태양광시설과 조경수. 매각에 포함되는 옥상 태양광시설과 지상 조경수의 실제 상태, 유지관리, 소유 및 이용관계를 확인하세요.
- 과거 경매 취하 이력. 2023년 임의경매가 취하된 이력이 있습니다. 이번 2026년 경매의 채권내역과 현재 진행상태를 구분해 확인하세요.
- 관리·수선비. 건물 외벽·옥상·방수·냉난방·태양광설비 등을 점검하고 예상 수선비를 응찰가 산정에 반영하세요.
- 서류 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지 등기사항 및 최신 기일정보를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 11.32억의 가격 매력”
이 사건은 권리관계의 뼈대가 비교적 명확합니다. 2014년 비아농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 세금 압류와 경매개시등기는 매각소멸 구조입니다. 확인된 임차인 0명, 예상 인수액 0원이라는 점은 매수인 입장에서 긍정적입니다.
그러나 국세·지방세 압류 3건은 가볍게 넘길 사항이 아닙니다. 세금의 법정기일과 배당순위에 따라 실제 채권자 배당액 및 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다. 특히 배당표의 근저당 채권최고액 전액 배당과 소유자 잔여금은 조세채권을 반영하지 않은 계산이라는 점을 잊어서는 안 됩니다.
가격 역시 별도 문제입니다. 현재 최저가는 감정가 그대로인 1,132,479,000원입니다. 이 금액이 실제 시장가치보다 낮다고 판단할 만한 거래 비교가 확인되지 않은 상태에서, 신건의 가격 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 실제 이용상태가 단독주택인 토지·건물 일괄매각이라는 특성도 고려해야 합니다.
결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 세금 배당과 가격 검증은 반드시 필요한 조건부 검토 물건입니다. 낙찰가에 인수보증금이 추가되지 않는다는 장점만으로 서둘러 응찰하기보다는 조세채권과 실제 점유관계를 확인하고, 인근 유사 부동산의 최근 거래가격에 근거해 응찰가를 결정하는 접근이 타당합니다.
