창원지방법원 2025타경727. 경남 김해시 화목동 1098 소재 근린시설과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 공장이며, 일반철골구조 판넬지붕의 단층 건물이 있습니다. 현재 감정가와 최저매각가격은 모두 2,458,383,000원으로 신건입니다. 소유자는 소경호, 신청채권자는 신한은행이며 청구금액은 639,191,962원입니다.

등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 과거 부산은행 근저당권들은 2016년 9월 1일 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 신한은행의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 이후 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 다만 이 사건은 주택이 아니라 공장으로 사용되는 근린시설·토지이므로, 금융기관 권리의 소멸만으로 매수 위험을 모두 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 은행 근저당 소멸, 점유는 별개

현재 말소기준은 을구 5번 신한은행 근저당권입니다. 2012년과 2013년에 설정됐던 부산은행 근저당권 4건은 2016.09.01 해지에 따라 이미 말소됐으므로, 이를 신한은행 근저당과 함께 현재의 인수채무로 더하면 안 됩니다. 2023년 신한은행 취급지점 변경등기도 별도의 채권이나 새로운 근저당권이 아닙니다.

② 점유·임차 관계 — 보증금 미상이 핵심

현황조사에서 (주)베덱 카베샷 로스터리 (대표자 서일양)가 확인됩니다. 신고일은 2020.12.28로 말소기준권리 설정일인 2016.09.01보다 늦습니다. 해당 신고일을 기준으로 한 권리분석에서는 후순위로 분류되지만, 실제 사업자등록, 임대차계약, 점유개시 시점과 보증금액을 별도로 확인해야 합니다.

점유업체 1곳 확인. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 대항력과 우선변제권은 신고일뿐 아니라 사업자등록, 점유 및 임대차계약 내용을 함께 검토해야 합니다.

③ 토지·도로 문제 — 일괄매각 범위 확인

이 물건에서 가장 중요한 물적 확인사항은 토지의 분필과 도로 부분입니다. 종전 표시 면적은 2,180㎡이나, 2023.12.27 분할된 현황에서는 화목동 1098의 면적이 2,073㎡이고 화목동 1098-7은 도로 107㎡로 조사됐습니다. 감정평가는 현황에 맞는 토지대장 면적을 기준으로 이뤄졌습니다.

④ 가격 비교 — 신건 가격의 적정성은 보류

최저매각가격은 감정가와 동일한 2,458,383,000원입니다. 해당 물건은 공장 이용 건물과 토지가 결합된 일괄매각 대상이므로, 단순 면적당 가격이나 주거용 부동산의 가격 수준만으로 저렴함을 판단하기 어렵습니다.

현재 비교 가능한 실거래 시세나 최근 거래 추세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지, 높은지를 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 100%·80%·64%를 적용한 가정입니다. 각 회차의 미배당과 인수는 현재 확인된 채권 및 배당 시뮬레이션 기준이며, 미상 임대차권리·당해세·우선변제 등은 실제 결과를 바꿀 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 2,458,383,000원 가정)

신건 가격으로 매각된다고 가정하면 집행비용 26,983,830원을 공제하고, 신한은행 근저당 채권최고액 1,080,000,000원을 배당한 뒤 1,351,399,170원이 소유자에게 남는 것으로 추정됩니다. 실제 신청 청구액은 639,191,962원으로, 배당 시뮬레이션에서는 청구액 대신 근저당 채권최고액을 채권액 기준으로 적용했습니다.

당해세, 임차인의 최우선변제권, 실제 확정채권액 등은 미반영입니다. 소유자 잔여액과 채권자 실배당액은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 미배당 0원은 현재 계산상 결과이며, 미상 점유자의 권리까지 소멸 확정한 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 화목동 칠산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·근린생활시설·소규모 공장 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정 기준 실제 이용은 공장입니다. 일반철골구조 단층 건물로서 판넬 마감, PVC창호, 높이 약 12m의 구조를 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 자연녹지지역과 제2종일반주거지역에 저촉되는 토지이며, 도시지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 실제 건축·증축·용도변경 가능 범위를 개별 확인해야 합니다.
• 도로. 소로1류(폭 10~12m) 및 소로2류(폭 8~10m)와 접하는 것으로 조사됐으나, 분할된 도로 필지의 권리관계와 진출입 가능 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 특성. 완경사·부정형, 도로접면은 소로한면으로 표시되어 있으며, 공시지가는 397,400원/㎡입니다.
• 규제·건축물. 감정 관련 조사에서 위반건축물 표시가 없고, 건물의 공부와 현황 사이 차이는 보고되지 않았습니다. 토지의 분할·면적 및 등기 문제는 별도 검토 대상입니다.
• 환금성. 공장으로 이용되는 근린시설과 대규모 토지를 함께 매수해야 하는 유형이므로, 향후 매수자 수요와 실제 활용 가능성에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 시세 검증 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 등기 확인. 화목동 1098 및 1098-7의 현재 등기사항과 분할 후 권리관계를 확인하세요. 특히 미등기 도로 필지의 등기 진행 여부와 실제 매각대상 포함 범위가 중요합니다.
• 일괄매각 범위. 매각목록의 건물·토지·도로 부분을 토지대장·지적도·매각물건명세서와 대조하세요.
• 점유업체 조사. (주)베덱 카베샷 로스터리의 임대차계약서, 보증금, 차임, 사업자등록, 점유개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도·설비. 공장 이용 중인 건물의 인도 가능 시점, 내부 설비 소유관계와 반출·철거 문제를 현장에서 확인하세요.
• 건축·용도 규제. 실제 공장 이용과 건축물대장상 용도, 토지이용계획 및 용도지역별 허용행위가 일치하는지 검토하세요.
• 가격 검증. 주변 공장·근린시설·토지의 실제 거래사례와 감정평가 원본을 비교하여 응찰가 상한을 정하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 2,458,383,000원, 1회 유찰 가정 1,966,706,400원, 2회 유찰 가정 1,573,365,120원을 실제 가치 및 추가 부담과 비교하세요.
• 체납·공과금. 세금, 관리비, 전기·수도 등 미납 부담과 매수인이 부담할 수 있는 항목을 확인하세요.
• 최종 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부 및 토지대장 최신 원본을 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “말소되는 근저당보다, 토지와 점유의 실체가 중요하다”

이 사건의 은행 담보권은 비교적 명확합니다. 2016.09.01 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 과거 부산은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이것만으로 안전한 경매라고 단정할 수는 없습니다. 점유업체의 보증금과 사업자등록 관계는 확정되지 않았고, 화목동 1098-7 도로 107㎡의 분할 및 미등기 문제도 최종 매각 범위와 권원 확인이 필요합니다. 건물은 실제 공장으로 사용되고 있어 활용성과 환금성 역시 주거용 물건과는 다른 기준으로 검토해야 합니다.

무엇보다 2,458,383,000원이라는 신건 가격이 실제 시장에서 경쟁력 있는 금액인지 아직 검증되지 않았습니다. 권리상 예상 인수 0원만을 근거로 가격 메리트가 있다고 판단하거나, 유찰 시 예상 최저가만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

결론은 등기상 담보권 정리는 양호하나, 입찰 판단은 보류입니다. 점유업체의 임대차관계, 분할도로의 권리와 매각 범위, 실제 공장 활용 가능성 및 거래시세를 확인한 이후에야 이 사건의 적정 응찰가격을 판단할 수 있습니다.