창원지방법원 2025타경798. 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-2 동성올림픽타운 지하1층 101호 외 2개호가 일괄매각 대상입니다. 등기상 소유자는 이경진·정규화 각 2분의 1 지분이고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트조라멘조 평슬래브지붕의 지하4층·지상10층 건물입니다. 일련번호(1)은 운동시설(바르셀로나골프), 일련번호(2)는 근린생활시설(음식점), 일련번호(3)은 근린생활시설로 이용 중입니다.
권리의 기준점은 2012.04.09. 횡천농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 하동농업협동조합의 근저당권도 설정됐고, 2012.12.07. 주식회사한국외환은행 근저당권이 추가됐습니다. 이후 창원시 압류, 수협은행·신용보증기금·메리츠캐피탈의 가압류, 하동농업협동조합의 임의경매개시결정 등이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다.
다만 이 사건은 단순히 “권리가 깨끗하다”로 끝내기 어렵습니다. 감정평가서에는 2011.08.22.자로 전유면적이 변경됐으나 소유권·대지권은 미정리된 것으로 조사됐고, 향후 변동 가능성도 기재되어 있습니다. 또한 일련번호(3)은 제시목록상 제2종근린생활시설(일반음식점), 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(소매점), 현황상 일련번호(1)의 휴게실로 이용 중으로 차이가 있습니다. 이 두 가지가 현재 입찰의 가장 중요한 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경798 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 성산구 중앙동 97-2 동성올림픽타운 지하1층 101호 [도로명주소] 경상남도 창원시 성산구 중앙대로 77 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(기타) · 일련번호(1) 운동시설, 일련번호(2)·(3) 근린생활시설 |
| 소유자 / 지분 | 이경진 2분의 1 · 정규화 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,944,000,000원 / 1,944,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하동농업협동조합 / 994,733,042원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 건물 | 철근콘크리트조라멘조 평슬래브지붕 · 지하4층/지상10층 중 지하1층 101호 외 2개호 · 사용승인 1993.02.04. |
| 토지 | 대지 2,948.6㎡ · 중심상업지역 · 공시지가 2,030,000원/㎡ · 상업용 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 등기부는 복잡하다
말소기준권리는 2012.04.09. 설정된 횡천농업협동조합 근저당권 1,170,000,000원입니다. 같은 날 하동농업협동조합의 근저당권도 채권최고액 1,170,000,000원으로 설정됐고, 두 근저당권은 건물 102호·103호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 2012.12.07. 설정된 주식회사한국외환은행 근저당권 390,000,000원도 후순위입니다.
2024년 이후 창원시 압류와 수협은행 가압류, 2025년 신용보증기금·메리츠캐피탈 가압류, 2025.11.12. 하동농업협동조합의 임의경매개시결정, 2026년 창원시 관련 압류 등이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기 요약상 근저당 3건·압류 9건으로 권리관계가 복잡한 편이지만, 복잡함 자체가 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 인수 0원
현황조사·매각물건명세서상 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고가 2012.04.09. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하며, 비케이종합마케팅협동조합은 보증금 자체도 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경숙 | 2013.10.10 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 비케이종합마케팅협동조합 | 2022.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이경숙은 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 조사됐고, 비케이종합마케팅협동조합도 같은 사유로 대항력이 없습니다. 비케이종합마케팅협동조합의 보증금은 미상으로 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,944,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 21,840,000원 |
| 2. 을구 1 (전 22)번 근저당권 · 횡천농업협동조합 | 1,170,000,000원 | 1,170,000,000원 |
| 3. 을구 1 (전 22)번 근저당권 · 하동농업협동조합 | 1,170,000,000원 | 752,160,000원 |
| 4. 을구 2 (전 23)번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 수협은행 | 15,203,882원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 98,572,033원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 34,434,865원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액은 2,878,210,780원, 가정 배당액은 1,922,160,000원, 미배당액은 956,050,780원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 위 계산에 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가지만, 시세 판단은 별도
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,944,000,000원 | 1,922,160,000원 | 956,050,780원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,555,200,000원 | 1,537,248,000원 | 1,340,962,780원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,244,160,000원 | 1,229,318,400원 | 1,648,892,380원 | 0원 |
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 1,944,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 1,555,200,000원, 2회 유찰 시 1,244,160,000원으로 내려갑니다. 다만 실거래 자료가 확인되지 않으므로 이 회차별 가격 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 대지권·소유권 정리 여부와 관리비 부담 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 ‘중앙사거리’ 남서측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 숙박시설, 위락시설, 업무용빌딩 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 주변 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당하고, 남동측으로 광로1류, 북서측으로 소로2류와 접합니다. 토지는 평지의 세로장방형이며 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역이 포함되고, 광로1류 및 소로2류와 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 1993.02.04.이며 제반 위생설비, 급배수, 시스템 냉·난방설비, 지하주차장, 승강기설비, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없어 거래가격이나 거래량을 근거로 한 환금성 판단은 제한됩니다. 주변 여건과 교통사정은 감정평가상 모두 보통 수준입니다.
⑥ 물건 자체의 핵심 하자·확인사항
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권·소유권 원본 대조. 2011.08.22. 전유면적 변경 이후 미정리된 소유권·대지권의 현재 상태를 등기사항전부증명서와 집합건축물대장으로 재확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 본건은 101호 외 2개호가 일괄매각 대상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서에서 목록 1~3의 정확한 호수·권리·대지권 관계를 확인하세요.
- 용도 불일치 확인. 일련번호(3)의 일반음식점·소매점·휴게실 간 용도 차이를 현황과 공부에서 다시 확인하고 낙찰 후 사용 가능 범위를 점검하세요.
- 관리비 확인. 미납 관리비 약 100,250,000원의 상세 내역과 연체료, 공용부분·전유부분을 관리사무소에서 확인하세요.
- 임차인 확인. 이경숙은 보증금 50,000,000원, 비케이종합마케팅협동조합은 보증금 미상입니다. 두 임차인 모두 대항력은 없지만 실제 점유·임대차관계와 보증금 자료를 최종 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당 구조가 달라지는지 살펴보세요.
- 실거래 별도 검토. 실거래 자료가 없어 현재 1,944,000,000원 또는 유찰 후 가격의 시세 적정성은 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·집합건축물대장 및 관리비 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것 0개”
이 사건의 권리분석에서 가장 긍정적인 부분은 명확합니다. 2012.04.09. 말소기준권리 이후의 압류·가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 2명도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 1,944,000,000원에서도 실질취득액은 낙찰가와 같은 1,944,000,000원입니다.
그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 물건 자체의 정리 상태입니다. 전유면적 변경 후 소유권·대지권이 미정리된 점, 일련번호(3)의 공부와 현황 용도가 다른 점, 그리고 약 100,250,000원의 미납 관리비가 동시에 존재합니다. 또한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 유리한지 여부도 판단할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “인수 위험은 낮지만, 물건 확인 위험은 높은 신건”으로 보는 것이 맞습니다. 가격만 보고 접근하기보다 대지권·소유권 정리 여부와 관리비, 용도 불일치를 먼저 해소한 뒤 1,944,000,000원이라는 현재 가격을 자신의 가치평가와 대조하는 것이 핵심입니다.
