창원지방법원 2025타경832. 김해시 무계동 석봉마을대동아파트 1005동 704호, 전용 약 59.9㎡의 아파트입니다. 현재 소유자 김칠은 씨가 2020년 3월 31일 거래가 105,000,000원으로 소유권을 취득하면서 수협은행에 채권최고액 72,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 경남은행 근저당과 여러 가압류·압류가 쌓였고, 수협은행이 청구금액 66,373,610원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기부에 채권이 많이 기재되어 있다고 해서 그 빚을 모두 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 그러나 이 사건은 일반적인 근저당 실행 경매보다 신중하게 볼 부분이 있습니다. 2024년 회생절차가 진행됐다가 폐지되었고, 2026년 8월 31일 파산선고가 이루어져 9월 3일 등기되었기 때문입니다. 경매 진행 및 소유권 이전과 관련한 파산절차상 권한·효력을 법원에서 확인할 필요가 있습니다.

또한 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인 신고내역은 없지만, 이를 실제 점유자나 대항력 있는 임차인이 전혀 없다는 의미로 받아들여서는 안 됩니다. 가격이 최근 실거래보다 높은 상황에서 이러한 불확실성까지 부담할 이유가 있는지 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 일반 담보권은 소멸, 파산등기는 별도 확인

권리관계의 기준점은 2020년 3월 31일 수협은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정되었던 전세권은 2012년 1월 13일 말소되었고, 2017년의 소유권이전청구권 가등기도 2018년 3월 28일 말소되었습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재의 선순위 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

현재 등기된 후순위 경남은행 근저당 68,880,000원과 유도·기술보증기금·국민은행·신한카드의 가압류는 통상 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단과 국가의 압류등기도 말소기준 이후에 접수되었으나, 실제 조세·공과금 채권의 법정 우선순위와 배당 여부는 등기 접수순위만으로 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래가 말하는 신건의 가격 부담

같은 단지 석봉마을대동아파트의 전용 59.88~59.90㎡ 유사 평형 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2026년 6~10월이며, 감정가와 비교할 핵심 기준은 과거 고가 거래가 아니라 최근 12개월 평균 113,541,666원과 최신 거래 105,000,000원입니다.

이 단지의 최근 거래가격은 88,000,000~133,000,000원으로 편차가 큽니다. 하지만 중요한 사실은 12건 중 10건이 신건 최저가 129,000,000원보다 낮은 가격에 거래됐다는 점입니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 최저가가 15,458,334원 높고, 평균의 113.6%에 해당합니다.

특히 2026년 10월 최신 거래는 7층, 전용 59.88㎡, 105,000,000원으로 경매 대상과 층이 같습니다. 경매 대상의 감정가 129,000,000원은 이 거래보다 24,000,000원, 약 22.9% 높습니다. 개별 호실의 향·내부 수리상태가 확인되지 않은 상태에서 이 차이를 정당화하기는 어렵습니다.

2026년 7월에는 133,000,000원 거래가 있었지만, 9월에는 88,000,000원과 102,000,000원의 거래도 존재하며 10월 최신 거래는 105,000,000원입니다. 가격의 편차가 크고 최신 거래가 최근 평균보다 낮으므로, 과거 고가 사례만 근거로 감정가의 적정성을 주장하는 것은 위험합니다. 일부 거래를 단순 비교해 단지 전체의 확정적인 하락률을 산정하기보다는 최근 거래 수준을 보수적으로 적용하는 것이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)

최저가 129,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,606,000원을 제외한 126,394,000원이 채권자에게 배당되는 모형입니다. 수협은행에는 채권최고액 기준 72,600,000원이, 경남은행에는 53,794,000원이 배당되고 이후 일반 가압류채권에는 배당 재원이 남지 않습니다.

채권총액은 743,676,433원, 총 미배당은 617,282,433원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다. 이는 채무자의 재무상태와 배당 부족을 보여주는 수치이지, 그 미배당액이 낙찰자에게 자동 승계된다는 뜻은 아닙니다.

집행비용은 추정치이며 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 모형입니다. 신청채권자의 실제 청구액은 66,373,610원으로 채권최고액 72,600,000원과 다릅니다. 실제 확정채권액, 배당요구, 당해세·국세·건강보험료 등 법정우선채권, 임차인 최우선변제 및 파산절차상 사항에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 현재 확인된 일반 담보권·가압류의 미배당이 매수인 부담으로 바뀌는 구조는 아닙니다. 따라서 별도의 인수권리가 확인되지 않는다는 전제하에 실질취득액은 낙찰가와 동일하게 추정됩니다. 취득세·명도비·수리비 등 추가 취득비용은 별도입니다.

1회 유찰 가정가격 103,200,000원은 최신 거래 105,000,000원보다 낮아지지만, 차이는 1,800,000원에 불과합니다. 비용과 권리·점유 불확실성을 고려하면 이것만으로 충분한 수익 여유가 생긴다고 보기는 어렵습니다. 2회 유찰 가정가격 82,560,000원은 최근 실거래 최저 88,000,000원보다 낮지만, 실제 유찰 여부와 다음 기일의 가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 무계동 장유초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역이며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 약 20m 도로 및 북서측 보행자전용도로에 접하며 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 22층 건물의 7층입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 있으며 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·장유지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있으며, 공시지가 자료상 ㎡당 1,197,000원입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 보수 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 998세대 아파트단지로 실거래 표본은 존재하지만, 최근 동일 면적대 거래가격이 88,000,000~133,000,000원으로 넓게 분포합니다. 2000년 준공 단지의 노후도와 개별 호실 상태에 따라 가격 차이가 클 수 있으며, 경매 평균 유찰 5.2회라는 통계도 매각가격 설정에 보수적으로 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 최저가 129,000,000원은 최근 거래 평균 113,541,666원을 초과합니다. 특히 2026년 10월 동일 7층·유사 면적 거래 105,000,000원과 개별 상태를 비교해야 합니다.
• 파산절차 확인. 2026.08.31 파산선고 및 2026.09.03 등기의 효력, 파산관재인 선임·권한, 임의경매절차와의 관계, 매각 및 소유권이전 가능성을 법원 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 점유·임차관계 조사. 임차인 신고가 없더라도 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대확인서·매각물건명세서 및 실제 점유 여부를 확인하고, 보증금·전입일·확정일자가 있는 임차인이 발견되면 대항력과 인수 위험을 별도 재분석해야 합니다.
• 조세·공과금 확인. 2025.11.27 국민건강보험공단 압류와 2026.01.02 국가 압류가 존재합니다. 실제 채권액·법정기일·배당 우선순위 및 당해세 등 법정우선채권을 확인해야 합니다.
• 근저당 실제 채권액. 수협은행 신청 청구액 66,373,610원과 등기상 채권최고액 72,600,000원을 구분하고, 경남은행의 실제 잔존채권도 확인해야 합니다. 예상배당액은 확정액이 아닙니다.
• 명도·관리비. 소유자의 주소변경 등기만으로 현재 점유자를 확정할 수 없습니다. 점유자 협의, 인도절차 가능성, 관리비 체납과 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 5.2회는 과거 통계입니다. 1회 유찰 가정가 103,200,000원, 2회 유찰 가정가 82,560,000원을 검토하되 실제 회차별 조건과 매각기일은 법원 공고에 따라 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구내역·파산 관련 법원기록 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원이어도 좋은 낙찰은 아니다”

이 사건의 핵심은 권리 인수액과 투자 매력도를 분리해서 판단하는 데 있습니다. 수협은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류 등은 원칙적으로 소멸하며, 채권총액 743,676,433원 가운데 617,282,433원이 미배당되더라도 그 자체가 낙찰자 채무가 되는 것은 아닙니다.

그러나 현재 감정가와 최저가인 129,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균보다 13.6% 높고, 최신 동일 7층 거래보다도 22.9% 높습니다. 가격 편차가 큰 시장에서 가장 최근의 낮은 거래를 무시하고 과거 고가 사례만 기준으로 매수하는 것은 위험합니다. 평균 유찰 5.2회라는 경매 통계까지 고려하면 신건 가격에 적극적으로 응찰할 근거는 부족합니다.

더욱 중요한 것은 최근 파산선고 등기와 임대관계 미상입니다. 담보권이 소멸한다는 사실만으로 모든 절차와 점유 위험이 해결되지는 않습니다. 파산절차 및 선순위 점유관계를 먼저 확인하고, 가격이 실제 최근 거래 수준과 비교해 충분한 여유를 제공하는지 판단해야 합니다.

결론은 ‘신건 입찰 보류, 파산·점유관계 우선 확인, 가격 재검토’입니다. 현재의 낮은 평가를 좌우하는 요소는 단순한 채권 수가 아니라 최근 시세를 초과하는 실질취득액과 해소되지 않은 절차상 불확실성입니다.