창원지방법원 2025타경860. 창원시 성산구 상남동, 창원광장 남서측 인근의 상남아크로타워 6층 비601호입니다. 등기상 소유자는 최정훈 씨로, 2016년 8월 19일 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 375,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 372,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 삼성카드의 가압류가 붙었고, 농협은행이 임의경매를 신청했습니다.

권리관계의 뼈대는 비교적 명확합니다. 이미 말소된 과거 전세권과 근저당을 제외하면, 현재 매각으로 정리될 핵심 권리는 농협은행 근저당과 삼성카드 가압류입니다. 하지만 낙찰 전에 반드시 짚어야 할 문제가 있습니다. 이 호실은 물건 분류가 근린시설인데, 감정평가서는 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재하고 있습니다. 법적 용도와 실제 사용상태를 원본 서류로 확인하기 전에는 단순한 주거용 오피스텔처럼 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당

권리분석의 기준점은 2016.08.19 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이며, 이 권리는 경매 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그보다 뒤인 2025.03.19 등기된 삼성카드 가압류 14,262,713원과 2025.12.02 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거의 전세권과 다른 근저당들은 이미 말소 처리됐습니다. 2009년 에스피피자원주식회사 명의 전세권 140,000,000원은 2010년에 말소됐으며, 대형선망수산업협동조합 등 과거 근저당 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 이들 과거 권리를 현재의 인수 채무로 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 점유·용도 분석 — 등기보다 현장 확인이 중요하다

확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 직접 점유 또는 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.

실제 임차인이 존재한다면 단순히 신고가 없었다는 이유만으로 대항력 또는 인수 가능성을 배제해서는 안 됩니다. 특히 주거용으로 이용 중인 상태이므로 점유자·전입관계·보증금·확정일자를 함께 조사해야 하며, 확인되지 않은 점유자의 대항력은 미상으로 판단하는 것이 적절합니다.

③ 가격 분석 — 신건 391,000,000원의 판단

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 391,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자가 2016년 취득할 당시 등기된 거래가액은 375,000,000원이지만, 이는 과거 거래가격일 뿐 현재의 적정 시세를 증명하지 않습니다.

최근 실거래 비교가격을 확인하지 못한 상태에서는 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 단정할 근거가 없습니다. 특히 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용이라는 특성을 고려하면 일반 아파트 또는 다른 용도의 상가 거래가격을 그대로 비교하는 것도 적절하지 않습니다.

유찰 후 가격은 회차별 가정이며, 실제 매각기일·최저매각가격은 법원 공고를 다시 확인해야 합니다. 인수액은 현재 확인된 등기상 권리 및 배당 기준 추정치이고, 미확인 점유관계는 별도입니다.

1회 유찰 시 312,800,000원, 2회 유찰 시 250,240,000원으로 최저매각가격이 내려가는 구조입니다. 하지만 최저가가 하락한다고 해서 곧바로 저평가된 물건이 되는 것은 아닙니다. 실제 주거·업무시설 거래가격, 임대수요 및 법적 이용 가능성을 먼저 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 391,000,000원 가정)

신건 가격 391,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 6,274,000원을 제외하고 농협은행에 372,000,000원, 삼성카드에 12,726,000원이 배당되는 시나리오입니다. 삼성카드 채권 중 1,536,713원은 배당받지 못하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

주의할 점은 농협은행의 372,000,000원이 채권최고액이라는 사실입니다. 경매 신청 청구금액은 별도로 317,694,328원이며, 두 금액은 같은 개념이 아닙니다. 위 배당표는 채권최고액을 배당 기준액으로 적용한 추정이지, 실제 확정 채무액과 법원의 최종 배당표를 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 부족액은 커진다

유찰 시나리오에서 채권자 미배당액은 신건 1,536,713원에서 1회 유찰 78,641,913원, 2회 유찰 140,326,073원으로 증가합니다. 1회 유찰 이후에는 농협은행의 경매 신청 청구금액 317,694,328원에도 예상 배당이 미치지 못하는 시나리오입니다.

그럼에도 현재 파악된 등기상 권리의 매각소멸 구조에는 변화가 없고, 각 회차의 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 채권자에게 배당 부족이 발생하는 것과 낙찰자가 채무를 승계하는 것은 별개의 문제입니다.

배당액은 집행비용 및 채권최고액을 반영한 시뮬레이션입니다. 당해세, 실제 채권잔액, 법정 우선순위, 임차인 최우선변제 등은 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 성산구 상남동 소재 창원광장 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업시설 등이 형성된 중심상업지대로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조의 지상 34층 건물 중 6층 호실입니다. 외벽은 화강석재 및 복합판넬, 창호는 샷시창호로 기재돼 있습니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 건물 북서측은 광로1류(폭 70m 이상), 남동측은 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다.
• 토지. 상남동 71-3, 71-4, 71-5의 3필지 일단으로, 장방형 평지이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 전체 토지면적은 2,841.2㎡입니다.
• 용도지역·규제. 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역입니다. 가축사육제한구역에 포함되며, 토지 공시지가는 1,849,000원/㎡입니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다. 다만 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용상태는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 중심상업지 입지는 긍정적인 요소이나, 이 호실의 실제 적법한 사용용도와 임대수요, 거래사례를 확인하지 않고 환금성이 높다고 단정할 수는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 건축물대장 확인. 해당 호실의 법정 용도, 근린생활시설 여부, 오피스텔 용도 여부, 용도변경 이력과 현재 주거 사용의 적법성을 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 소유자 또는 제3자의 점유 여부, 전입·사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 대항력 가능성을 조사하세요.
• 매각물건명세서 대조. 매수인이 인수할 권리, 점유관계, 임대차 정보, 매각 제외 물건과 특별매각조건을 법원 원본에서 확인하세요.
• 최근 실거래 확인. 같은 건물 내 동일하거나 유사한 법정 용도·면적의 최근 거래가격을 조사하고, 실제 이용상태에 따른 가격 차이를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
• 임대수익 검증. 적법하게 임대할 수 있는 용도와 임대료, 공실 가능성, 운영비를 확인하세요. 주거 이용 중이라는 사실만으로 주거용 임대가 계속 가능하다고 가정해서는 안 됩니다.
• 배당 추정 재확인. 농협은행 채권최고액 372,000,000원과 경매 신청 청구액 317,694,328원을 구분하고, 실제 채권잔액·조세채권·우선변제 항목을 확인하세요.
• 관리비·명도비용. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 점유자의 인도 협조 여부, 명도 및 원상회복 관련 비용을 확인하세요.
• 회차별 투자 판단. 신건 391,000,000원, 1회 유찰 312,800,000원, 2회 유찰 250,240,000원 시나리오를 검토하되, 낙찰가가 낮아지는 것과 실제 수익성이 확보되는 것을 구분하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 결정할 물건이 아니다

창원 상남아크로타워 비601호의 장점은 분명합니다. 2016년 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 삼성카드 가압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 확인되는 등기상 권리와 예상배당을 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 실제 위험은 다른 곳에 있습니다. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용상태의 차이, 확인되지 않은 임대차·점유관계, 그리고 신건 최저가 391,000,000원의 적정성을 판단할 최근 거래 근거가 없다는 점입니다.

유찰 시 최저가는 312,800,000원과 250,240,000원으로 내려가지만, 이 역시 실제 시세와 합법적인 사용가치가 확인되지 않으면 가격 메리트라고 단정할 수 없습니다.

결론은 권리 정리 가능성은 양호하나, 신건 응찰은 보류하고 용도·점유·시세 검증을 우선할 물건이라는 것입니다. 낙찰가만큼 중요한 것은 매수 후 법적으로 어떻게 사용하고, 누구에게 임대하거나 매각할 수 있는지입니다.