창원지방법원 2025타경877. 경상남도 김해시 관동동의 힐스테이트김해 108동 22층 2202호, 전용 84.7596㎡ 아파트입니다. 2019년 사용승인된 630세대 단지의 최상층 세대이며, 소유자는 박정숙입니다. 2019년 소유권이전과 함께 신한은행 명의의 채권최고액 282,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당을 기준으로 이후의 가등기, 국세·지방세 압류, 가압류 및 경매개시결정이 이어졌습니다.

신한은행의 경매 청구액은 204,545,389원이고, 신건 최저매각가는 감정가와 동일한 352,000,000원입니다. 문제는 단순히 선순위 근저당의 존재가 아니라, 2021년 소유권이전청구권가등기와 세금 압류의 법적 성격, 실제 점유관계를 충분히 확인하지 않은 채 입찰할 위험입니다. 게다가 최근 실거래 수준을 고려하면 현재 최저가에는 뚜렷한 할인 여력이 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸 예정

말소기준은 2019.10.29 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 2021년 서두임 명의의 소유권이전청구권가등기, 2022년 국세 압류, 2024년 부경신항수산업협동조합 가압류 및 창원시 압류, 2025년 김해시 압류와 신한은행 임의경매개시결정은 모두 그 이후에 설정됐습니다. 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인·점유관계는 추가 검증이 필요합니다. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가 당시 폐문부재로 내부와 임대관계를 직접 확인하지 못했습니다. 임대관계도 미상으로 기재되어 있어 소유자 점유 또는 임차인 부재를 단정할 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대 및 점유 사실을 대조하여 대항력 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 따라서 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정에 따른 산정치이지, 모든 점유 위험이 해소됐다는 의미는 아닙니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래 평균보다 높다

힐스테이트김해 동일 면적대(전용 약 84.76㎡)의 최근 12개월 실거래 12건을 기준으로 비교합니다. 최신 거래는 2026년 10월 350,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 350,583,333원입니다. 신건 최저가 352,000,000원은 최근 평균과 최신 거래 모두를 웃돕니다.

최근 실거래는 315,000,000원~385,000,000원으로 가격 편차가 존재합니다. 신건 최저가 352,000,000원은 최근 12개월 평균보다 1,416,667원, 최신 거래보다 2,000,000원 높습니다. 평균 대비 비율은 100.4%로, 숫자 차이가 크지는 않지만 최저가가 최근 시세보다 낮은 경매는 아닙니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계됩니다. 따라서 다른 단지와 달리 유찰이 일반적이라는 전제를 둘 수 없습니다. 향후 유찰 가능성을 단정하기보다, 현재 가격에서 위험을 감수할 이유가 충분한지 판단하는 것이 우선입니다.

③ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)

신건 매각가를 가정한 단순 배당 추정입니다. 근저당은 채권최고액을 기준으로 산정했고, 집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위 및 금액, 추가 배당요구, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

예상 채권액 합계는 625,336,128원, 채권자 예상배당액은 346,272,000원입니다. 따라서 미배당 추정액은 279,064,128원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다. 미배당액이 크다는 사실만으로 그 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 다만 이 사건에서는 세금의 선순위 배당 가능성을 확인해야 하므로 채권자별 예상배당액은 달라질 수 있습니다.

배당·유찰 시나리오 (참고용 가정)

회차가 내려갈수록 채권자 미배당 추정액은 증가하지만, 현재 확인된 등기권리만으로는 매수인이 추가로 인수할 금액이 산정되지 않습니다. 다만 미확인 대항력 임차인 등 새로운 권리관계가 발견되면 인수 여부와 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다. 위 가격은 유찰을 가정한 시나리오일 뿐, 실제 다음 매각조건이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 관동동 장유3동 행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거 및 상업 혼용지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용 여건도 보통 수준으로 평가됩니다. 대지권 목적 토지는 사면으로 소로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 22층 건물 중 22층 세대입니다. 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비가 있으며, 내부 마감과 현황은 폐문부재로 직접 확인하지 못했습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(관동2지구) 관련 사항 및 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가 1,057,000원/㎡, 위반건축물 표시 없음, 공부와의 차이 없음으로 조사됐습니다.
• 환금성. 630세대, 2019년 준공 단지로 동일 면적 실거래 표본이 존재합니다. 다만 최근 실거래 범위가 315,000,000원~385,000,000원으로 넓어 층·향·실내 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가등기 원본 확인. 갑구 4번 서두임 명의 가등기의 원인과 성격을 확인하세요. 후순위 소멸 대상이라는 사실과 담보가등기 여부의 확인은 구분해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 김해세무서장·창원시·김해시 압류의 체납 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당에서는 선순위 조세채권이 근저당 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 점유·임대관계 조사. 감정평가상 폐문부재였으며 임대관계가 미상입니다. 전입세대, 현황조사, 매각물건명세서와 실제 점유자를 확인하여 대항력 임차인이나 별도 인수권리가 존재하는지 살펴야 합니다.
• 최근 실거래 기준 가격 설정. 신건 최저가 352,000,000원은 최근 12개월 평균 350,583,333원보다 높습니다. 2026.10 최신 거래 350,000,000원도 함께 고려하고, 신건에 가격 할인이 있다는 판단은 피하세요.
• 실내 상태 확인. 22층 최상층 세대이며 내부 직접조사가 이루어지지 않았습니다. 누수·방수·설비·마감 상태 및 수리비를 확인하세요.
• 명도와 관리비. 실제 점유자가 밝혀지면 명도 절차를 검토하고, 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 배당 추정의 한계. 미배당액 279,064,128원이 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 근저당 채권최고액 기준 예상배당, 조세 미반영이라는 가정을 확인하고 최종 배당관계를 검토하세요.
• 매각조건 최종 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 법원 매각공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소 예정 ≠ 무조건 안전, 신건 ≠ 저렴”

이 사건의 기본적인 등기권리 구조는 명확합니다. 2019년 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 가등기·압류·가압류가 설정됐습니다. 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가등기 성격, 세금채권의 배당 우선순위, 폐문부재로 확인되지 않은 임대·점유관계를 조사하지 않고 권리상 안전하다고 확정할 수는 없습니다.

가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최근 동일 면적 실거래 평균은 350,583,333원, 최신 거래는 350,000,000원인데 신건 최저가는 352,000,000원입니다. 최근 시세보다 약간 높은 가격에, 아직 확인할 권리·점유 위험까지 남아 있는 상황입니다. 입찰 여부를 결정하기 전에 권리 불확실성을 먼저 해소하고, 실제 매수가격이 최근 거래와 개별 호수 상태를 고려해 충분히 경쟁력 있는지 확인해야 합니다.

최종 판단: 권리 원본 확인 선행, 신건 가격 메리트 부족. 현 가격 적극 입찰보다는 확인 후 재평가가 합리적입니다.