창원지방법원 2025타경895. 경상남도 김해시 삼방동 690-1 동원 102동 4층 411호, 전용 59.96㎡ 아파트입니다. 소유자는 안혜정이고 2022년12월22일 매매를 원인으로 2023년03월17일 소유권이전이 됐으며 거래가액은 84,500,000원입니다. 같은 날 주식회사하나은행의 근저당권이 설정됐고 채권최고액은 59,070,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에 붙은 경남신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류, 주식회사 국민행복기금의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 등기상 매수인이 인수할 권리는 0원입니다. 다만 411호에는 강지호가 점유자로 조사됐고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유관계 자체는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경895 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼방동 690-1 동원 102동 4층 411호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.96㎡ · 철근콘크리트조 · 14층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 안혜정 (2023.03.17. 소유권이전, 거래가액 84,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 55,771,165원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 핵심은 점유 확인
현재 말소기준권리는 2023.03.17 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 과거 1998.04.22 설정된 주식회사한국주택은행 근저당권은 2011.10.19 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.03.17 이후 설정된 권리들은 경매 매각으로 소멸하므로 권리 인수 위험은 없습니다. 신청채권자의 청구액은 55,771,165원이지만 배당은 근저당권의 채권최고액 59,070,000원을 기준으로 산정됩니다.
② 임차인 확인 — 대항력 없음, 보증금·확정일자는 미상
현황조사와 매각물건명세서에서 411호 점유자로 강지호가 확인됩니다. 전입일은 2023.03.20으로 말소기준권리인 2023.03.17 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이고, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 인수금액은 0원이지만 실제 점유 및 임대차 조건은 현장에서 재확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강지호 | 411호 | 2023.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — ‘신건은 비싸다’의 근거
동원 동일면적(전용 59.96㎡) 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 75,358,333원이고 최신 거래는 2026.10 · 80,000,000원입니다. 현재 최저매각가 81,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.5%이며 최신 거래 80,000,000원보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.96㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 5 | 63,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 7 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2026.05 | 59.96㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.04 | 59.96㎡ | 9 | 69,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 4 | 77,300,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 75,358,333원 |
최근 거래 범위는 63,000,000원~97,000,000원으로 편차가 있습니다. 특히 현재 신건 최저가 81,000,000원은 최근 12개월 평균 75,358,333원과 최신 거래 80,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 신건에서 81,000,000원에 낙찰받는 것을 시세보다 저렴한 매수로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,858,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 59,070,000원 | 59,070,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 6,754,504원 | 6,754,504원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 6,665,100원 | 6,665,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,652,396원 |
신건 81,000,000원에서는 집행비용 1,858,000원을 제외한 배당재원에서 채권자에게 72,489,604원이 지급되고 소유자 교부액은 6,652,396원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④-1 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 81,000,000원 | 72,489,604원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,800,000원 | 63,233,600원 | 9,256,004원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,840,000원 | 50,506,880원 | 21,982,724원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 삼방초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다. 단지는 4면이 도로와 접하고 남서측 왕복4차선 노변에 주출입구가 소재합니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·난방·소방설비가 시설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(삼방지구)이며, 가축사육제한구역·상대보호구역 및 도로 관련 용도지역지구가 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했으므로 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 동원은 총 1,026세대이며 2026.03~2026.10 동일면적 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가는 63,000,000원~97,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 81,000,000원이 최근 12개월 평균 75,358,333원의 107.5%이고 최신 거래 80,000,000원보다도 높습니다. 신건 가격에 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가는 64,800,000원, 2회 유찰가는 51,840,000원입니다. 현재보다 유찰 후 가격에서 시세 메리트를 비교하는 전략이 적합합니다.
- 임차인 점유. 강지호가 411호 점유자로 조사됐으며 전입일은 2023.03.20입니다. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 점유 및 임대차관계를 확인하세요.
- 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 정확한 내부 확인이 곤란했습니다. 입찰 전 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리인 2023.03.17 하나은행 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부, 매각물건명세서의 임차인 기재를 원본 서류와 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 신건이 싸다”
권리분석만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2023.03.17 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 강지호의 전입일도 2023.03.20으로 말소기준 이후라 대항력은 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 가격은 별개입니다. 최저가 81,000,000원은 최근 12개월 평균 75,358,333원의 107.5%이고 최신 거래 80,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 단순히 ‘인수 0원’이라는 이유로 저렴한 물건으로 볼 수 없습니다. 반면 1회 유찰 시 64,800,000원, 2회 유찰 시 51,840,000원으로 내려가는 시나리오가 있어 가격 메리트는 유찰 이후부터 본격적으로 검토할 수 있습니다.
결론은 간단합니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 인수 위험은 낮지만 현재 가격이 최근 시세보다 높고, 점유자의 보증금·확정일자는 미상입니다. 이 물건의 승부처는 권리보다 유찰 후 가격과 현장 점유 확인입니다.
