창원지방법원 2025타경904. 창원시 의창구 도계동 금강목련아파트 4층 406호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 124,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 이주석으로, 2020.06.19 소유권이전 등기에 기재된 거래가액은 105,000,000원입니다. 이후 주식회사온앤온대부 명의의 근저당권이 설정되었고, 후순위 담보권과 가압류가 더해진 뒤 임의경매가 개시되었습니다.

이 물건은 채권총액이 최저매각가를 초과하지만, 채권자의 미회수액이 곧 매수인의 인수 부담을 의미하지는 않습니다. 권리분석에서는 어떤 권리가 매각으로 소멸하는지를 먼저 살펴야 합니다. 또한 임차 관련 금액과 실제 점유 상태가 명확하지 않은 만큼, 권리 소멸 구조와 현장 인도 문제를 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

핵심은 2024.04.30 설정된 주식회사온앤온대부 근저당권입니다. 채권최고액은 37,500,000원이고, 이 권리가 말소기준권리로 분석됩니다. 이후 동일 채권자 명의의 근저당권 15,000,000원과 15,000,000원이 추가되었으며, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 94,351,792원 가압류도 설정되었습니다.

세 근저당권과 후순위 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 설정되었던 조정애 명의 가등기와 이은진 명의 전세권, 다른 선행 근저당권들도 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 따라서 현재 제시된 등기권리 가운데 매수인이 그대로 인수하는 선순위 담보권은 확인되지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입일은 후순위, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에 이영호가 확인됩니다. 전입신고일은 2025.08.04로, 말소기준권리 설정일인 2024.04.30보다 늦습니다. 따라서 제시된 전입일 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 전입자입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 임대차 관계 자체를 확정적으로 판단해서는 안 됩니다.

대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위변제나 승계 신고는 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가와 시장가격을 혼동하지 말 것

이 사건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 124,000,000원입니다. 다만 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현 최저매각가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단하기 어렵습니다.

2020.06.19 등기에 나타난 거래가액 105,000,000원은 과거 소유권 취득 당시의 가격입니다. 이 금액만으로 현재의 시세나 가격 상승·하락 추세를 추정해서는 안 됩니다. 매수인의 예상 인수액이 0원이라는 점은 권리상 장점이지만, 124,000,000원에 취득하는 것이 경제적으로 유리하다는 근거는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,000,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 채권자 총청구액은 161,851,792원, 채권자 예상배당 합계는 121,464,000원입니다. 따라서 예상 미배당액은 40,387,792원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 매각대금 전액이 집행비용 및 채권자 배당에 사용되는 계산입니다.

위 배당은 제공된 채권최고액·청구금액과 추정 집행비용에 따른 계산입니다. 실제 채권잔액, 당해세, 최우선변제 등에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 40,387,792원은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미회수와 매수인 부담 구분

유찰로 매각대금이 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당액이 감소하고, 미배당 채권액은 증가합니다. 하지만 현재 분석에서는 어느 회차든 매수인에게 승계되는 권리금액을 0원으로 예상합니다.

중요한 것은 최저매각가 하락과 실제 시세 대비 저렴한 취득은 별개라는 점입니다. 1회 또는 2회 유찰 가격이 형성되더라도, 그 금액이 적정한지는 당시의 실거래 가격과 물건 상태를 기준으로 다시 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주변 환경. 창원시 의창구 도계동의 금강목련아파트로, 주변에는 유사 공동주택과 단독주택 등이 소재합니다. 감정평가상 주거환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 4층 406호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 모르타르 위 벽지 마감이며 새시창호가 설치된 것으로 기재되어 있습니다.
• 설비. 난방, 위생, 급배수 등 제반 설비가 설치된 것으로 확인됩니다. 다만 현장실사 시 내부를 조사하지 못해 실제 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 도로 및 토지. 아파트 부지는 6필지 일단으로 이용되고 있으며, 북서측과 남동측으로 소로에 각각 접합니다. 용도지역은 제1종일반주거지역입니다.
• 토지 관련 사항. 가축사육제한구역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m)와 접합니다. 공시지가는 934,600원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건물 확인 사항. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 그러나 현장 내부 미조사로 실제 시설 상태까지 보증되는 것은 아닙니다.
• 환금성. 공동주택이라는 용도만으로 매매가 쉽다고 단정할 수 없습니다. 최근 거래빈도와 실거래 가격을 확인한 후 적정 매수가를 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2024.04.30 주식회사온앤온대부 근저당권을 기준으로 등기상 선후순위와 매각 후 소멸관계를 다시 확인하세요.
• 전입자 확인. 이영호의 2025.08.04 전입신고와 실제 점유 관계를 주민등록 자료 및 현황조사서로 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 전입자의 보증금, 임대차계약 및 배당요구 여부를 확인해 예상 인수액 0원의 전제가 유지되는지 점검하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 실사가 이루어지지 않았으므로, 실내 상태와 수리 필요성을 보수적으로 판단하세요.
• 최근 실거래 확인. 동일 단지 및 유사 평형의 최근 거래를 바탕으로 감정가 124,000,000원의 적정성을 검토하세요. 과거 등기 거래가액을 현재 시세로 대신 사용하지 마세요.
• 명도 비용 고려. 대항력 없는 후순위 점유자라도 실제 인도 과정에서 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
• 관리비·공과금 확인. 체납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 공용부분 부담 등을 관리사무소에 확인하세요.
• 배당표 재검토. 채권최고액과 실제 배당채권액은 다를 수 있으므로 당해세, 최우선변제, 집행비용 및 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.29 입찰 전 사건 진행상태, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서와 법원 공고를 최종 대조하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 가격 판단은 아직 보류”

금강목련아파트 406호는 등기상 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 2024.04.30 근저당권이 말소기준이며, 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입자 이영호도 그보다 늦게 전입한 것으로 나타납니다. 제시된 권리관계에 따른 예상 인수액은 0원입니다.

그렇다고 신건 가격 124,000,000원이 매력적이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 현재 시장가격을 비교할 자료가 확인되지 않았고, 내부 상태 및 보증금·임대차관계도 추가 확인해야 하기 때문입니다. 채권자 미배당액 40,387,792원은 매수인의 인수 부담이 아니지만, 이러한 권리상 이점만으로 적정 매수가를 높여 평가해서는 안 됩니다.

결론은 권리 구조는 비교적 양호, 가격 메리트는 판단 보류입니다. 최근 실거래와 점유 상태를 확인한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 예상 인수액 0원과 최저매각가의 관계를 이해하되, 실제 취득 이후의 명도·수리·관리비 등 별도 비용도 검토해야 합니다.