창원지방법원 2025타경11731. 감정가와 최저매각가가 모두 4,879,692,140원인 강제경매 사건입니다. 단순한 주거용 건물이 아니라 경화동과 죽곡동의 토지·건물 관련 물건이 함께 등장하는 복합 부동산입니다. 감정평가상 이용상태에도 창고, 근린생활시설, 사무실 등이 포함되어 있습니다.
말소기준은 2022.11.02 주식회사이원의 근저당권으로, 채권최고액은 4,680,000,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금과 신한은행 가압류, 국민건강보험공단·창원시·국의 압류 및 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 그보다 먼저 성립할 수 있는 임차인의 대항력 문제는 별도로 남습니다.
특히 이 사건에서는 경양이엔씨의 보증금 1,000원과 달리 김송현의 보증금 규모가 밝혀져 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가에 1,000원만 더한 4,879,693,140원은 확인된 금액만을 반영한 조건부 실질취득 하한일 뿐, 최종 취득원가가 아닙니다. 실제 낙찰가, 선순위 보증금의 존재·잔액, 배당 및 제반 취득비용에 따라 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11731 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 진해구 경화동 1171-5 관련 등기상 소재지: 경상남도 창원시 진해구 죽곡동 262-5 가동 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 창고·근린생활시설·사무실 등 복합 이용 |
| 감정 이용상태 | 기호 3·4: 창고 / 기호 7: 근린생활시설(공실) / 기호 8·12: 사무실 |
| 소유자 | 주식회사경양엘.피.지 |
| 감정가 | 4,879,692,140원 |
| 최저매각가 | 4,879,692,140원 (신건 · 100%) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 신청채권 | 300,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 신용보증기금 |
| 말소기준권리 | 2022.11.02 · 을구 5번 근저당권 · 주식회사이원 · 채권최고액 4,680,000,000원 |
| 확인된 임차인 | 실제 임차인 7명 · 기준일 이전 신고 2명 |
| 토지 현황 | 준주거지역 · 상업용 · 대 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 · 제시 면적 1,328.6㎡ |
| 공시지가 | 915,200원/㎡ |
| 등기 발급일 | 2026.10.15 · 창원지방법원 진해등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차관계는 별도
기존 우리은행 근저당권(채권최고액 1,128,000,000원) 및 에스케이가스 근저당권들은 등기상 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 기준은 2022.11.02 접수된 주식회사이원의 근저당권입니다. 이 권리 자체는 매각으로 소멸하고 이후의 가압류·압류·경매개시 등기도 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다.
그러나 등기상 말소와 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 경양이엔씨는 2021.06.04, 김송현은 2020.10.29로 말소기준보다 앞선 신고일이 확인됩니다. 이 날짜들은 선순위 가능성을 가리키지만, 점유와 해당 부동산에 맞는 법정 대항요건, 임대차계약의 유효성까지 자동으로 증명하지는 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명
임차인 신고는 총 7명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 말소기준일 전후에 따라 대항력 검토의 우선순위가 달라집니다. 우선변제 여부는 확정일자와 법정 요건을 함께 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김송현 점유 부분 미상 |
2020.10.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 위험 미확정 |
| 주식회사 경양이엔씨 점유 부분 미상 |
2021.06.04 | 1,000원 | 선순위 | 배당 가정상 없음 | 1,000원 인수 가정 |
| 주식회사 드림산업 기호 7 사무실 |
2022.11.09 | 1,000원 | 후순위 | 미상 | 선순위 인수 대상 아님 |
| 주식회사 E1 점유 부분 미상 |
2023.01.10 | 미상 | 후순위 | 미상 | 선순위 인수 대상 아님 |
| 주식회사 금강로지스 점유 부분 미상 |
2023.05.10 | 미상 | 후순위 | 미상 | 선순위 인수 대상 아님 |
| 방기문(신항LPG충전소) 전체 |
2024.03.15 | 미상 | 후순위 | 미상 | 선순위 인수 대상 아님 |
| 장창욱 점유 부분 미상 |
2024.05.09 | 1,000원 | 후순위 | 미상 | 선순위 인수 대상 아님 |
대항력은 신고일의 선후만으로 최종 확정되지 않습니다. 주택·상가 등 적용 법률, 실제 점유, 주민등록 또는 사업자등록, 계약관계 및 점유 대상의 일치 여부를 추가 검토해야 합니다. 우선변제 배지는 확정일자와 배당요건의 확인 수준을 표시합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,879,692,140원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 51,196,921원 |
| 인수 · 경양이엔씨 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사이원 | 4,680,000,000원 | 4,680,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 722,500,000원 | 148,495,219원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 신한은행 | 374,246,223원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 · 신용보증기금 강제경매개시 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 5,776,746,223원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 4,828,495,219원 |
| 채권 미배당 | 948,251,004원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 가정 | 경양이엔씨 보증금 1,000원 + 김송현 관련 미확정액 |
최저매각가에 낙찰되는 시나리오에서는 집행비용 51,196,921원을 차감하고 주식회사이원 근저당 채권최고액 4,680,000,000원을 배당한 뒤, 신용보증기금에 148,495,219원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 신한은행에는 배당이 돌아가지 않으며 소유자 잔여금도 0원입니다.
신용보증기금의 2024.09.25 가압류는 2025.07.03 강제경매개시결정에서 본압류로 이행된 것으로 표시되어 있습니다. 가압류와 본압류를 서로 독립된 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 또한 신청채권 300,000,000원에 대한 회차별 배당은 0원으로 표시되므로, 신용보증기금 가압류 예상배당과 신청채권의 구체적인 동일성 및 충당 관계를 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 인하와 취득원가를 구분
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 4,879,692,140원 | 948,251,004원 | 1,000원 + 미상 |
| 1회 유찰 (80%) | 3,903,753,712원 | 1,914,430,048원 | 1,000원 + 미상 |
| 2회 유찰 (64%) | 3,123,002,969원 | 2,687,373,284원 | 1,000원 + 미상 |
매각가가 낮아질수록 채권자들에게 돌아가지 못하는 금액은 증가합니다. 하지만 채권자의 미배당액 전부가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 매수인 부담으로 연결되는 것은 별도의 인수 대상 권리이며, 이 사건에서는 특히 선순위 임차인의 보증금 잔액이 중요합니다.
⑤ 매각범위 — 일괄매각이어도 모든 설비가 포함되지는 않는다
매각물건명세서에는 일괄매각 조건이 명시되어 있습니다. 일부 제시외 건물과 기계기구, 태양광설비가 매각에 포함되는 한편, 소재불명으로 평가 또는 매각에서 제외된 물건과 별도로 매각 제외된 설비도 있습니다.
| 구분 | 대상 | 검토 사항 |
|---|---|---|
| 제시외 건물 | 1-1~1-7, 11-1~11-3 | 일괄매각 포함 |
| 저당법상 목록 | 제2022-44호 | 일부 소재불명 물건 평가·매각 제외 |
| 제시외 기계기구 | 1-9, 1-10, 1-13, 11-4, 11-5 | 매각 포함 |
| 그 밖의 제시외 기계기구 | 1-29, 1-30, 11-6, 11-7 | 매각 포함 |
| 태양광설비 | 11-8 | 매각 포함 |
| LPG GAS Dispenser | 2식 · 감정서상 a | 매각 제외 E1 소유 주장 |
목록 8은 현황 구조가 공부와 일부 다르게 기재되어 있고, 목록 9는 공부상 잡종지이지만 현황은 도로입니다. 목록 12에는 일반건축물대장에 등재되지 않은 기계실·탱크 등의 건축물과 현황 멸실된 단층 작업실 65㎡가 언급됩니다. 감정평가상 포함된 가치와 실제 취득 가능한 시설의 일치 여부가 중요한 검토 대상입니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 경화동 입지. 태백동행정복지센터 남서측 인근으로, 간선도로변 상가와 주택이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 죽곡동 입지. 어은부락마을회관 남서측 인근이며 산업지와 근린생활시설 등이 혼재합니다. 경화동과 다른 입지 특성을 함께 고려해야 합니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 대중교통 운행 및 접근성은 전반적으로 보통 수준입니다.
- 토지 형상. 제시된 토지 항목은 면적 1,328.6㎡, 준주거지역, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·광대로한면 조건입니다.
- 용도지역 차이. 기호 1은 준주거지역이며, 죽곡동 관련 일부 토지는 자연녹지지역입니다. 목록별 건축 가능성과 이용 규제가 서로 다를 수 있습니다.
- 보호·제한. 철도보호지구, 해군기지 제한보호구역, 지원항공작전기지, 비행안전제5구역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 규제가 확인됩니다.
- 도로 현황. 기호 9는 공부상 잡종지이지만 현황 도로로 이용됩니다. 전체 면적을 동일한 개발·영업 가능 면적으로 간주할 수 없습니다.
- 시설 환금성. 창고·근린생활시설·사무실과 LPG 관련 시설이 혼재하므로 매수층이 용도에 따라 달라질 수 있습니다. 설비 매각 제외와 점유관계가 재매각 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김송현의 임대차 확인. 실제 점유 목적물, 계약서, 임대인, 보증금, 확정일자, 대항요건, 배당요구 여부와 미배당 보증금 잔액을 확인해야 합니다.
- 경양이엔씨 인수 확인. 신고된 보증금 1,000원과 예상 인수 1,000원이 실제 임대차 내용과 일치하는지 확인해야 합니다. 단순한 신고일만으로 법적 대항력의 성립을 확정해서는 안 됩니다.
- 실제 임차인 7명의 점유 확인. 창고·사무실·근린생활시설·충전소 관련 점유 공간과 사업자등록, 명도 가능성을 각각 대조해야 합니다.
- E1 소유 설비 분리. LPG GAS Dispenser 2식은 매각 제외입니다. 인도 범위와 운영에 필요한 시설 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 목적물 대조. 경화동·죽곡동의 토지와 건물, 제시외 건물, 기계기구 및 태양광설비가 실제 매각 대상과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 공동담보와 저당법상 목록. 주식회사이원 근저당권의 공동담보목록 제2022-87호 및 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-44호를 확인해야 합니다.
- 세금·공과금 우선순위. 국민건강보험공단·창원시·국의 압류 관련 채권액과 교부청구, 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표 재계산. 집행비용은 추정치이고 신청채권과 가압류 채권의 관계를 추가 확인해야 하므로, 최종 배당순위와 미배당액을 재검토해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. 현황 도로, 미등재 건축물, 멸실 건물, 증축 부분의 처리와 법적 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 총취득원가 산정. 최저가에 확인된 인수액만 더하지 말고 선순위 미상 보증금, 취득 관련 세금·비용, 명도 및 시설 정리비용까지 고려해야 합니다.
- 가격 검증. 토지의 용도지역별 가치, 각 건물의 상태, 실제 매각 포함 기계기구와 제외 설비를 구분하여 적정가격을 검증해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기사항, 임대차계약 및 시설목록을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸과 실제 안전은 다르다”
이 사건의 말소기준권리는 분명합니다. 2022.11.02 주식회사이원 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류 등의 소멸 구조를 분석할 수 있습니다. 그러나 그 사실만으로 이 물건을 인수 부담이 없는 안전한 경매로 평가할 수는 없습니다.
핵심은 김송현의 선순위 대항력 가능성과 보증금 미상입니다. 경양이엔씨 보증금 1,000원 외에 추가 인수액이 있는지 확정되지 않았기 때문에, 최저매각가 4,879,692,140원이 실제 취득비용의 전부라고 볼 수 없습니다.
일괄매각 대상에 여러 지역의 토지·건물·기계기구가 혼합되어 있고, E1 소유 주장 설비가 매각에서 제외되며, 미등재·멸실 건축물과 현황 도로 등도 확인됩니다. 이러한 요소들은 권리뿐 아니라 자산의 실제 사용가치와 환금성에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
또한 현재 가격과 비교하여 충분한 할인 여부를 검증할 수 있는 실거래 기준이 확립되지 않았으므로, 신건 최저가에 가격 메리트가 있다고 판단할 근거도 부족합니다. 유찰이 발생하더라도 선순위 보증금의 미배당 인수 문제가 확정되기 전에는 취득원가가 얼마나 감소하는지 판단할 수 없습니다.
종합 결론은 입찰 보류 및 선행 확인 필요. 선순위 임차인 보증금, 정확한 매각대상, 세금 우선순위, 기계기구 소유관계와 현황상 이용제약을 확정한 뒤에야 실질취득비용과 적정 응찰가격을 판단할 수 있는 물건입니다.
