창원지방법원 2025타경11957. 경상남도 김해시 율하동 1399-8에 위치한 토지 및 일반음식점 건물의 경매입니다. 수남초등학교 남서측 인근으로, 근린생활시설과 단독주택·다가구주택·학교 등이 혼재하는 지역입니다. 토지는 216.6㎡의 대지이며, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층으로 파악됩니다.

눈여겨볼 점은 공부상 건물과 실제 이용상태가 다르다는 사실입니다. 매각물건명세서에는 단독주택 및 일반음식점 2동 건물로 기재되어 있지만, 현황은 일반음식점 1동 건물로 조사되었고 감정평가에도 이를 반영했습니다. 실제 건물의 물리적 범위와 공부상 등기·건축물대장의 일치 여부, 사용 가능성은 입찰 전에 확인해야 합니다.

권리 흐름 역시 단순하지 않습니다. 이 물건은 2023년 이미 임의경매 매각을 거쳤고, 이후 새 근저당권이 설정되었습니다. 2025년에는 상속으로 다수의 공유자에게 소유권이 이전되었으며, 다시 임의경매가 개시되었습니다. 이후 2026년 근저당권 이전등기까지 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 근저당권이 핵심

권리분석의 핵심은 2023.06.08 설정된 경남마산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 304,000,000원이고 채무자는 천성욱입니다. 같은 날 토지 율하동 1399-8을 공동담보로 하는 내용이 기재되어 있습니다.

다만 이 근저당권의 현재 상태에는 중요한 확인 사항이 있습니다. 근저당권 자체는 이미 말소된 것으로 표시된 반면, 2026.08.28에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 존재합니다. 양도 원인일은 2026.06.25입니다. 이러한 기록을 근거로 근저당권이 확실히 소멸했다거나 현존한다고 단정할 수는 없습니다.

앞선 권리 중 2010년 중소기업은행 근저당권 60,000,000원은 2015년 해지로 말소되었고, 2015년 북부농업협동조합 근저당권은 2023년 임의경매 매각으로 말소되었습니다. 과거 경남신용보증재단 및 칠산새마을금고 가압류도 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 낙찰자 인수채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 신고가 없다는 것과 점유가 없다는 것은 다르다

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가 과정에서 건물은 잠겨 있었고, 현장실사 당시 이해관계인이 부재했습니다. 임대관계도 미상으로 조사되었습니다.

위 표는 확인된 임차인 명단이 아니라 건물의 미확인 점유 상태를 나타냅니다. 실제 임차인의 존재, 사업자등록 및 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되어야 대항력과 우선변제권 및 매수인 인수 여부를 판단할 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 거래 비교 없이 할인이라고 말할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 415,733,000원입니다. 신건이기 때문에 감정가 대비 할인이 적용되지 않은 상태입니다.

토지와 상업용 건물을 함께 매각하는 물건은 입지뿐 아니라 건물의 실제 사용상태, 인허가, 임대수익, 시설 노후도 및 향후 매각 가능성이 가격에 영향을 미칩니다. 현재 확인된 거래 비교만으로는 이 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

유찰 후 금액은 회차별 가정 시나리오이며, 실제 다음 매각기일과 매각조건은 법원 공고를 따라야 합니다. 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 415,733,000원 가정 · 검증 전)

현재 배당 추정에는 실제 입찰 판단에 영향을 줄 수 있는 중요한 누락이 있습니다. 신청채권자의 청구액은 237,160,000원이고 근저당권 채권최고액은 304,000,000원인데, 배당금 계산에서는 채권자 배당액이 반영되지 않고 있습니다.

409,175,670원은 집행비용만 차감한 산술적 잔여 금액으로, 신청채권 및 기타 우선채권을 반영하지 않았습니다. 실제 소유자 교부액이나 확정 배당액으로 사용해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김해시 율하동 수남초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 및 학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.
• 토지. 216.6㎡의 평지·정방형 대지이며 소로한면 도로접면 조건입니다. 공시지가는 1,091,000원/㎡입니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 판넬(경사)지붕 단층, 외벽 사이딩 판넬 마감, 내부 인테리어 및 타일 마감, 새시창호로 조사되었습니다. 위생·급배수시설이 있습니다.
• 실제 이용. 일반음식점 1동으로 이용 중인 것으로 조사되었으나, 현장은 잠겨 있었고 내부 확인이 제한되었습니다. 시설 상태 및 정상 영업 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당합니다. 소로1류 도로에 접하고 있습니다.
• 교육환경 규제. 절대보호구역 및 상대보호구역에 포함되어 있어 예정 업종의 허용 여부와 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각. 지상 조경수는 경제적 가치가 희박하고 관행상 토지와 일체로 거래되어 토지 평가에 포함되었습니다.
• 환금성. 일반음식점 및 토지의 환금성은 동일 용도 거래 사례, 사용 가능 업종, 시설 상태 및 수익성에 따라 달라집니다. 현재 가격만으로 재매각 용이성을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 존속 여부. 2023.06.08 경남마산신용협동조합 근저당권 304,000,000원의 말소 상태와 2026.08.28 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전을 최신 등기부에서 대조하세요.
• 말소기준 재확인. 2025.09.12 경매개시결정 이전의 유효한 담보권이 무엇인지 확인하고, 매각으로 소멸하지 않는 권리가 존재하는지 별도로 검토하세요.
• 실제 배당 재산정. 신청채권 237,160,000원이 배당에서 누락된 상태이므로, 실제 채권액과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 일반음식점의 점유자, 사업자등록, 보증금, 확정일자, 배당요구, 명도 가능성 등을 조사하세요. 임대관계 미상을 임차인 없음으로 확정해서는 안 됩니다.
• 건물 현황. 공부상 2동과 현황 1동의 차이, 현장 내부 상태, 사용승인 및 영업 관련 사항을 확인하세요.
• 토지 이용규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 교육환경보호구역 규제를 확인하고 예정 업종이 허용되는지 검토하세요.
• 가격 비교. 주변 토지 실거래, 유사 음식점 건물 거래 및 임대수익을 검토하세요. 현재 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 적정가격 여부를 결정할 수 없습니다.
• 공유자·상속관계. 상속등기에 기재된 공유자 28명의 소유권 변동과 전체 매각대상 지분 범위를 확인하세요.
• 비용 점검. 미납 공과금, 제세공과금, 시설 보수비 및 점유 해소 비용 등을 검토하세요.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각공고 및 보증금 조건을 입찰 전 최신 기준으로 확인하세요.

맺으며 — “감정가보다 권리·점유 확인이 먼저”

이 물건은 김해 율하동에 위치한 토지 216.6㎡ 및 일반음식점 건물 일괄매각입니다. 신건 최저가 415,733,000원이 시장가치에 비해 유리한지 판단할 근거는 충분하지 않습니다.

무엇보다 2023년 근저당권의 현재 효력, 2026년 채권양수 관계, 신청채권자 배당 누락, 미확인 점유 및 건물의 공부상·현황 차이가 동시에 존재합니다. 이 중 일부는 단순한 가격 문제가 아니라 낙찰 후 권리 및 사용 가능성 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 현 단계의 결론은 입찰 보류 및 원본 재검증입니다. 권리관계와 실제 점유 상태가 확인된 뒤 적정 실질취득비용을 산정하고, 주변 거래 및 건물 수익성을 비교하는 순서가 합리적입니다. 최저가가 낮아지는 것만으로 이 물건의 불확실성이 해결되지는 않습니다.