창원지방법원 2025타경12306. 김해시 율하동 신리마을중앙하이츠8단지 806동 22층 2202호, 전용 128.5692㎡의 아파트입니다. 감정가는 512,000,000원, 첫 매각기일은 2026.10.29입니다. 이번 경매는 채권자 김지영이 신청한 강제경매이며, 청구금액은 78,000,000원입니다.
등기부상 말소기준권리는 2013년 김해농업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2011년 전입자가 두 사람 확인되므로 후순위 등기권리가 소멸한다는 사실만으로 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.
시세 역시 적극적인 입찰을 뒷받침하지 못합니다. 동일 평형의 최근 12건 평균은 504,666,666원, 최신 거래가는 507,000,000원입니다. 특히 같은 22층 거래가도 510,000,000원으로, 최저매각가 512,000,000원은 이보다 높습니다. 신건에서 가격 할인 효과가 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12306 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 율하동 1371 신리마을중앙하이츠8단지 806동 22층 2202호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 율하3로 76 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 128.5692㎡ · 지상 25층 중 22층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 경량철골 경사지붕 |
| 사용승인일 | 2009.01.14 |
| 단지 규모 | 1,290세대 |
| 소유자 | 김제준 (단독소유 · 종전 성명 김경태) |
| 감정가 / 최저가 | 512,000,000원 / 512,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 51,200,000원 (최저가의 10% 기준) |
| 신청채권자 / 청구액 | 김지영 / 78,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2013.09.12 김해농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 별도 경매개시 | 2026.09.18 김해농업협동조합 임의경매개시결정 (2026타경11395) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 전입이 핵심
② 전입자 및 임차관계 — 실제 임대차 성립부터 확인
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 전입 관련 인원은 조서윤·김희원 2명입니다. 두 사람 모두 보증금, 확정일자, 점유 부분 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임차인이 각각 존재한다고 확정할 수 없으며, 실제 임차인 수와 인수 대상 보증금도 미확정입니다.
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조서윤 | 2011.05.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김희원 | 2011.05.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한편 김해농업협동조합 근저당권 이후의 허준용 근저당권, 김지영 가압류 및 경매개시결정, 별도 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 소멸 대상 등기권리와 선순위 임차권에 따른 인수 가능성은 구분해서 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세를 웃돈다
신리마을중앙하이츠8단지 동일 평형(전용 약 128.57㎡)의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 504,666,666원이고, 최근 거래가격은 507,000,000원입니다. 신건 최저가 512,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 128.57㎡ | 17 | 507,000,000원 |
| 2026.10 | 128.57㎡ | 22 | 510,000,000원 |
| 2026.10 | 128.57㎡ | 25 | 513,000,000원 |
| 2026.08 | 128.57㎡ | 8 | 544,000,000원 |
| 2026.08 | 128.57㎡ | 24 | 485,000,000원 |
| 2026.08 | 128.57㎡ | 2 | 495,000,000원 |
| 2026.08 | 128.57㎡ | 18 | 510,000,000원 |
| 2026.07 | 128.57㎡ | 6 | 525,000,000원 |
| 2026.07 | 128.57㎡ | 24 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 128.57㎡ | 17 | 488,000,000원 |
| 2026.06 | 128.57㎡ | 5 | 469,000,000원 |
| 2026.05 | 128.57㎡ | 4 | 495,000,000원 |
| 최근 평균 | 128.57㎡ | 12건 | 504,666,666원 |
실거래 범위는 469,000,000원~544,000,000원입니다. 최저매각가 512,000,000원은 최근 평균보다 7,333,334원 높고, 최신 거래가 507,000,000원보다 5,000,000원 높습니다. 2026년 10월에 거래된 동일 22층 실거래가 510,000,000원과 비교해도 2,000,000원 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 512,000,000원 가정)
매각가 512,000,000원을 가정한 기초 배당계산입니다. 집행비용은 7,520,000원으로 추정되어 있습니다. 다만 선순위 임차인의 보증금과 우선변제 여부가 미확정이고, 일부 채권액의 변경 및 중복계상 가능성이 있어 아래 금액을 법원에서 확정한 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,520,000원 |
| 1. 김해농업협동조합 · 을구 5번 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 김해농업협동조합 · 을구 6번 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 허준용 · 을구 7번 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 김지영 · 갑구 8번 가압류 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 5. 김지영 · 갑구 9번 경매개시 | 78,000,000원 | 25,480,000원 |
| 6. 김해농업협동조합 · 갑구 10번 경매개시 | 78,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 표는 제공된 기초 배당계산 금액을 재현한 참고 시나리오입니다. 근저당 채권최고액과 실제 피담보채무액은 다를 수 있고, 당해세·임차보증금·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
둘째, 김지영의 78,000,000원 가압류 채권과 같은 채권자의 강제경매 신청채권이 별개 채권인지 확인해야 합니다. 경매개시결정 자체가 별도 배당채권을 창설하는 것은 아닙니다. 동일 채권이라면 중복계상하면 안 됩니다.
셋째, 선순위 전입자의 임대차와 보증금이 확인되면 배당순위, 채권자 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 배당표상의 인수 0원은 법률상 확정 결론이 아닙니다.
기초 시나리오상 채권자 총청구액은 635,000,000원, 배당액은 504,480,000원, 미배당액은 130,520,000원입니다. 하지만 이 합계에는 앞서 지적한 중복 및 채권최고액 변경 문제가 남아 있어 실제 확정 미배당액으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득비용을 구분
회차별 매각가격을 비교하면 유찰 후 최저가는 낮아집니다. 다만 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액이 증가할 수 있으므로 최저가 인하가 실질취득비용 인하로 이어진다는 보장은 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 512,000,000원 | 130,520,000원 | 미확정 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 409,600,000원 | 231,896,000원 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 327,680,000원 | 312,707,520원 | 미확정 |
미배당액은 기초 배당계산 기준의 채권자 미배당액으로, 매수인에게 인수되는 금액과 동일하지 않습니다. 각 회차의 인수액은 별도 권리조사로 확인해야 합니다. 유찰 시나리오는 가격 가정이며 실제 매각기일과 최저가격 변경을 확정하는 자료가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 율하동 수남중학교 북측 인근에 위치하며, 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 남측과 서측으로 약 25m 폭의 도로와 접합니다.
- 건물. 2009.01.14 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 25층 아파트의 22층 세대입니다. 도시가스 난방, 위생·급배수·주차장·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도 및 규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 교육환경 관련 절대·상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,307,000원/㎡. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 1,290세대 규모 아파트로 최근 동일 평형의 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 469,000,000원에서 544,000,000원까지 분포해 층·향·내부상태 등에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 전입자 2명의 실제 관계. 조서윤·김희원의 임대차계약 존재 여부와 소유자와의 관계를 확인해야 합니다. 가족·동거인인지, 독립된 임차인인지에 따라 권리 판단이 달라질 수 있습니다.
- 점유 및 대항력. 2011.05.25 전입 사실 외에 실제 주택 인도·점유 및 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 마세요.
- 보증금과 확정일자. 임대차보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 보증금 반환채무가 매수인에게 인수되는지 검토해야 합니다.
- 조서윤 관련 가처분. 2024년 재산분할청구권 가처분과 전입자의 관계를 확인하세요. 이미 말소된 가처분을 현재 존속하는 권리로 취급해서는 안 됩니다.
- 근저당 변경액. 김해농업협동조합 을구 6번의 채권최고액 변경 (96,000,000원 → 108,000,000원)을 배당계산에 반영해 재검토해야 합니다.
- 김지영 채권 중복 여부. 가압류 청구액과 강제경매 신청채권이 동일 채권인지 확인하세요. 경매개시결정만으로 독립된 배당채권이 추가되는 것은 아닙니다.
- 중복 경매 사건. 2025타경12306 강제경매 외에 2026타경11395 임의경매개시결정도 존재하므로 진행관계와 실제 매각조건을 확인해야 합니다.
- 시세 대비 응찰가. 최근 12건 평균 504,666,666원, 최신 거래 507,000,000원, 동일 22층 거래 510,000,000원을 기준으로 실제 인수액까지 합산해 판단하세요.
- 관리비 및 점유 인도. 공용부분 관리비 미납액, 현재 점유자, 인도 가능성 및 명도비용을 확인하세요.
- 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 실거래 원본을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “시세 이상 신건에 선순위 임차 불확실성까지”
이 물건의 판단 순서는 분명합니다. 첫째는 선순위 전입자의 권리 확인, 둘째는 실제 취득비용 산정, 셋째는 가격 경쟁력 평가입니다.
김해농업협동조합의 2013년 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리는 원칙적으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 조서윤·김희원의 실제 임대차와 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 조서윤은 재산분할 가처분 채권자로도 등장하므로 단순한 선순위 임차인으로 단정할 수도, 반대로 권리가 없다고 단정할 수도 없습니다.
가격도 현재로서는 유리하지 않습니다. 신건 최저가 512,000,000원은 최근 동일 평형 실거래 평균 504,666,666원의 101.5%입니다. 최신 거래가와 동일 22층 거래가격도 웃돕니다. 이러한 상황에서 미확정 보증금 인수 위험까지 부담한다면 가격 경쟁력은 더욱 악화될 수 있습니다.
