창원지방법원 2025타경12351. 경남 김해시 삼계동 삼계서희스타힐스 109동 1702호, 감정평가 대상 전용면적 74.9527㎡의 아파트입니다. 2019년 준공된 1,123세대 단지이며, 소유자 정민우가 2019년 12월 7일 매매를 원인으로 2020년 1월 16일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기된 거래가액은 339,800,000원입니다.
같은 날 신한은행 명의로 채권최고액 260,700,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신효정·삼성카드·농협은행·국민행복기금·서울보증보험의 가압류가 순차적으로 등기됐고, 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청한 구조입니다.
문제는 등기부의 후순위 가압류 자체가 아닙니다. 말소기준권리보다 9일 먼저 전입한 점유 신고인과, 아직 등기되지 않은 대지권이 핵심 변수입니다. 또한 신건 최저가가 최근 실거래 수준을 크게 웃돌아, 권리 불확실성을 감수할 가격상 이유도 현재로서는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12351 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 삼계동 1545 삼계서희스타힐스 제109동 제17층 제1702호 도로명주소: 경상남도 김해시 해반천로 280 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 전용 74.9527㎡ · 25층 건물 중 17층 |
| 단지 규모 | 1,123세대 · 2019.09.30 준공 |
| 소유자 | 정민우 (단독소유 · 2020.01.16 소유권이전등기) |
| 등기상 매매가액 | 339,800,000원 (매매원인일 2019.12.07) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 227,833,068원 |
| 말소기준권리 | 2020.01.16 신한은행 근저당권 · 채권최고액 260,700,000원 2024.07.12 한국주택금융공사로 근저당권 이전 |
| 임차인 신고 | 신효정 1명 · 전입 2020.01.07 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 대지권 | 미등기 · 해당 지분면적 44.8193㎡ · 최저매각가격에 대지권 평가액 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2020.01.16 접수번호 5031, 을구 1번 근저당권입니다. 이보다 나중에 등기된 가압류 5건과 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 의해 소멸합니다. 근저당권 자체도 매각으로 소멸할 권리입니다. 2019년 무궁화신탁 명의의 신탁등기는 이미 2020년 1월 16일 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 빠르지만 보증금은 불명
| 신고인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
|
신효정 본건 전부 · 임대차관계 확인 필요 |
2020.01.07 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
신청 있음 2026.01.12 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계 해당 없음
보증금 인수 여부 확정 불가
|
신효정의 전입신고일은 2020.01.07로, 말소기준 근저당권 설정일인 2020.01.16보다 앞섭니다. 다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 보증금 반환채권과 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 주택 인도·점유 및 임대차 성립 여부를 확인해야 하며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권도 확정할 수 없습니다.
임차인 신고는 1명이며, 보증기관이 대신 신고한 중복 승계채권자로 분류되는 사람은 없습니다. 그러나 신고인의 실제 임차인 지위가 확정된 것은 아닙니다. 배당요구일은 2026.01.12로 확인되지만, 적법한 배당요구 여부와 실제 배당 가능액은 임대차계약 및 법원의 배당 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 15.9% 높다
삼계서희스타힐스 동일 면적대(전용 74.42~74.95㎡)의 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 2025년 12월부터 2026년 8월까지의 거래이며, 최근 12개월 평균은 267,416,666원입니다. 최저가는 245,000,000원, 최고가는 289,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.42㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2026.08 | 74.95㎡ | 18 | 270,000,000원 |
| 2026.08 | 74.95㎡ | 11 | 289,000,000원 |
| 2026.07 | 74.42㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 74.95㎡ | 19 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 74.95㎡ | 10 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 74.42㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2026.03 | 74.95㎡ | 24 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 74.42㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2025.12 | 74.42㎡ | 23 | 261,000,000원 |
| 2025.12 | 74.42㎡ | 15 | 252,000,000원 |
| 2025.12 | 74.42㎡ | 18 | 267,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 동일 면적대 | 12건 | 267,416,666원 |
동일 면적대 거래라도 층·향·내부 상태 및 전용면적 차이 때문에 개별 시세는 달라질 수 있습니다. 그럼에도 현재 최저가는 최근 12건의 최고 거래가격까지 넘고 있어, 신건 가격에 안전마진이 있다고 보기는 어렵습니다. 최근 평균과 최신 거래 모두 최저가보다 낮다는 사실을 우선해야 합니다.
④ 대지권 미등기 — 가격에 포함됐지만 등기는 남아 있다
다행히 이를 보완하는 구체적인 소명자료도 존재합니다. 채권자가 제출한 2026.07.24 보정서에 따르면, 채무자 겸 소유자는 분양대금 339,800,000원을 납부했습니다. 또한 해당 토지지분 49,447.2분의 44.8193은 김해삼계동지역주택조합에 신탁되어 있고, 조합으로부터 신탁재산 귀속을 원인으로 소유권이전등기를 하면 대지권을 취득할 수 있다는 한국주택금융공사의 확인서가 첨부됐습니다.
이어 2026.08.26 김해삼계동지역주택조합의 사실조회회신에서도 74A 타입의 토지지분이 44.8193㎡라는 규약이 제출됐습니다. 이는 대지권 취득 가능성을 뒷받침하는 긍정적 자료입니다. 그러나 실제 대지권 등기가 완료된 상태와는 다릅니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,140,000원 |
| 1. 근저당 · 신한은행(원권리자) | 260,700,000원 | 260,700,000원 |
| 2. 가압류 · 신효정 | 100,000,000원 | 44,160,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 6,525,974원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 | 7,624,445원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 국민행복기금 | 19,865,248원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험 | 8,590,182원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 403,305,849원 | 304,860,000원 |
예상배당은 집행비용 5,140,000원과 채권최고액 기준의 배당을 반영한 시뮬레이션입니다. 실제 채권 잔액, 채권승계, 조세, 최우선변제 및 임차인 배당 등은 결과를 바꿀 수 있습니다. 배당표의 신효정 가압류 청구액은 임차보증금과 구별해야 합니다.
매각대금 310,000,000원 중 예상 집행비용을 제외한 304,860,000원이 채권자에게 배당되고, 채권총액 403,305,849원 중 98,445,849원이 미배당되는 계산입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
중요한 것은 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념이라는 점입니다. 후순위 가압류채권의 미배당액이 그대로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 반면 실제 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금이 확인되면 이 예상배당표와 별개로 매수인의 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 위험은 남는다
| 회차 | 예상 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 310,000,000원 | 98,445,849원 | 미확정 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 248,000,000원 | 159,577,849원 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 198,400,000원 | 208,483,449원 | 미확정 |
1회 유찰 가정가격인 248,000,000원은 최근 평균보다 낮지만, 최신 거래 표본인 245,000,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 가정가격 198,400,000원은 두 비교가격을 모두 밑돕니다. 그러나 이는 입찰가 자체의 비교일 뿐입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 삼계동 신명초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설로 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산김해경전철이 소재해 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 17층이며, 위생·급배수·소화전·개별난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 감정평가 당시 폐문부재중으로 내부 상태는 탐문에 의존했습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대지의 공시지가 자료는 1,119,000원/㎡입니다. 교육환경보호구역 등 규제도 확인됩니다.
- 공부와 현황. 감정요항표에는 공부와의 차이 및 위반건축물 사항이 없는 것으로 나타납니다. 다만 대지권 미등기는 별도 해결 과제입니다.
- 환금성. 1,123세대 규모로 동일 면적대 실거래 사례가 확인되지만 최근 거래가격이 245,000,000원부터 289,000,000원까지 벌어져 있습니다. 개별 층과 주택 상태에 따른 가격 검증이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 신효정의 점유권원. 전입 2020.01.07의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 임대인·임차인 관계, 보증금 수수 내역을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 및 배당. 보증금·확정일자·배당요구의 적법성을 확인하고, 실제 미반환 보증금이 매수인에게 인수되는지를 판단해야 합니다.
- 신효정 가압류의 성격. 100,000,000원의 가압류는 위자료·재산분할 청구이므로 임대차보증금과 혼동하지 않아야 합니다.
- 대지권 미등기 정리. 분양대금 완납 증빙, 신탁재산 귀속 절차, 조합 회신, 토지지분 이전등기 가능 여부, 추가 부담 및 등기 비용을 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계. 신한은행에서 한국주택금융공사로 이전된 근저당권의 실제 채권액, 배당권자 및 최종 배당관계를 확인해야 합니다.
- 입찰가격. 신건 최저가 310,000,000원은 최근 평균 267,416,666원보다 높습니다. 입찰가격은 최저가가 아닌 실제 인수액을 합산한 취득비용 기준으로 검토해야 합니다.
- 점유 및 명도. 현장 점유자와 사용관계를 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 명도 소요 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·조세. 공용부분 체납관리비, 당해세, 배당에 영향을 미치는 조세 및 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 대지권 관련 보정서·사실조회회신을 확인해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 비싼데, 인수액도 확정되지 않았다”
김해 삼계서희스타힐스 1702호는 겉으로 보면 2019년 준공된 대단지 아파트이고, 후순위 가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 대지권 미등기를 해소할 수 있다는 자료까지 있어 모든 권리 문제가 해결 불가능한 물건이라고 볼 이유는 없습니다.
하지만 경매 투자의 핵심은 낙찰 가능성이 아니라 최종 취득비용과 회수 가능성입니다. 현재 신건 최저가 310,000,000원은 최근 실거래 평균보다 42,583,334원 높고, 최신 거래 표본보다 65,000,000원 높습니다. 더구나 말소기준권리에 앞선 전입자가 있고 보증금이 확인되지 않으며, 대지권 이전등기도 완료되지 않았습니다.
따라서 현 회차는 입찰을 보류하고 선순위 점유자의 법적 지위와 대지권 정리 가능성부터 확인하는 것이 합리적입니다. 유찰로 입찰가가 낮아지더라도 미반환 보증금이나 추가 부담이 존재한다면 실질취득액은 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 가격 메리트 미확보, 실제 인수액 미확정, 권리 확인 선행. 이 세 가지가 이 사건의 결론입니다.
